物業服務經濟

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

物業服務經濟(Property service economy)

　　物業服務經濟是指從事物業服務的行業及其經濟活動。物業服務經濟屬於第三產業，是一個綜合性的服務行業。物業服務經濟是隨著房地產業的發展而產生併發展起來的。

　　物業服務經濟的經濟主體是物業服務企業和物業的業主。業主的利益一般由業主委員會代表。業主委員會是由業主大會選舉產生並經房地產行政主管部門登記，在物業服務活動中代表和維護全體業主合法權益的組織，它和物業服務企業之間是平等的契約關係。物業服務企業是具有法人資格的經濟組織，有自己的財產，能自己承擔民事責任。物業服務企業與業主或用戶之間，是受托人與委托人、服務者與服務消費者的關係。業主委員會有權決定聘用或解聘物業服務企業，代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，協助物業服務企業開展各項業務和組織社區活動。

　　參與物業服務經濟活動的還有政府相關部門及各類專業公司等。政府相關部門主要是從政策和法律法規上對物業服務活動進行調控和指導，同時從城市的建設與管理的角度出發，把物業服務活動和城市的有序發展結合起來，促進城市面貌的改觀和居民生活環境的改善。各類專業性公司則是與物業服

　　務企業簽訂承包合同，將需要完成的專業性較強的業務承包下來，以提高物業服務的效率和質量。如物業的大修、某些設施的更換、管線的檢修等，一般由專業公司來承包完成。因此，物業服務經濟作為一種新興的服務經濟，它的發展帶動了其他多種服務業的發展，也為房地產業的發展增加了新的動力。

　　我國對物業服務的探索始於20世紀80年代初期，隨著住房制度改革的進行，房屋管理的福利性逐步向經營性轉化；同時，房地產業的發展使房屋管理工作量急劇增加；各種高層新式建築設計的複雜性和功能的多樣化也使得管理的內容變得更加複雜和專業化；人們對生活工作環境質量要求也不斷提高，在這種狀況下，需要有一個專業的服務機構來承擔這些管理和服務工作。於是，我國開始探索和嘗試物業服務，並從住宅的物業服務開始試驗。

　　1981年3月10日，深圳市成立了中國首家專業化的物業服務企業——深圳市物業管理公司，意味著我國專業化、經營化的物業服務的誕生。該公司作為一家以管理涉外商品房為主的公司，在借鑒香港成熟的物業服務方法和經驗的基礎上，結合深圳特區的實際情況，按照社會化、企業化管理的原則，建立起“綜合收費，全面管理服務，獨立核算，靠企業自身經營運轉”的商品化房管體制。新體制理順了市場經濟條件下房產經營部門與管理部門之間、管理部門與業主、租戶之間的關係，使房地產管理工作從過去的行政性、福利性，走上了專業化的有償服務的軌道。

　　如果說20世紀80年代是我國物業服務的起步階段，那麼，20世紀90年代則是我國物業服務開始規範化大發展的階段。20世紀90年代以來，物業服務作為一個新興行業得到了長足的發展，並以1994年4月1日建設部頒佈和實施的第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》為標誌。在這一階段，物業服務立法速度明顯加快，物業服務隊伍迅速壯大。1993年6月30日，深圳市成立了國內首家物業管理協會，2000年10月15日，中國物業管理協會在北京正式成立，由全國878家物業服務相關單位組成。全國許多大中城市都積極推行物業服務，物業管理公司的數量迅速增加，規模不斷擴大，從業人員素質也在不斷提高，對住宅小區、大廈和工業區實施物業管理工作也已全面展開。目前，物業服務行業在我國已呈現蓬勃發展的態勢。據統計，到2002年，全國物業服務企業已突破20000家，從業人員超過230萬人。

　　我國的物業服務業經過20多年的發展，物業服務的市場化、專業化態勢已形成。但是，我國的物業服務與發達國家相比，還存在較大差距。主要表現在以下幾個方面：

　　(一)市場主體自主性缺位

　　作為物業服務市場交易中的買方，部分業主由於長期受福利房觀念的影響，物業服務消費意識比較淡薄。實行住房制度改革後，人們仍留有住房福利性質的慣性思維，部分業主對現行的有償物業服務不理解。業主委員會也大多流於形式，不能很好地維護自身的權利和履行應有的義務。市場主體另一方的物業服務企業也並非都是在市場機制中產生的，有些是行政配置的產物。縱觀我國現有的物業服務企業，其大部分並非真正意義上的按現代企業制度組建的自主經營、自負盈虧的經營實體。這必將阻礙物業服務市場化的進程。

　　(二)物業服務水平較低

　　近年來，我國物業服務的投訴率一直居高不下，問題主要集中在物業服務費價格是否合理以及物業管理公司服務是否到位上。從2004年中國消費者協會受理的投訴總量看，房地產投訴總量位居第三，且投訴的數量持續增長，近幾年平均每年增長20％，其中物業管理投訴更是投訴的熱點，投訴的主要問題包括物業管理混亂，停電、停水、亂收費、濫攤派現象嚴重，保全、清潔水準低等。

　　(三)市場化程度低

　　我國物業服務市場發育緩慢，競爭機制尚未形成，主要表現在以下幾個方面：

　　1．招投標行為不規範

　　不少城市還停留在誰開發誰管理的狀況，開始推行競爭機制的地區也還存在招標程式不規範、評委組成不合理、運作成本高、壓價招標等問題。當前，應著手制定物業管理招投標規則，使招投標活動有法可依、有章可循。目前還大量存在主管部門或開發企業委派或指派物業服務企業的情況，這種封閉的自我保護式的管理方式，不僅有礙物業服務市場的培育和發展，而且被委派或指派的物業服務企業難以產生危機感和緊迫感，產權人、使用人的意志不能得到很好體現。

　　2．物業服務的覆蓋面不夠寬且發展不均衡

　　我國的物業服務，由於受對物業服務的認識、市場發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，其覆蓋面仍然偏小。南方、經濟發達地區、沿海城市、大城市開展早、發展快；北方、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市推進較慢。據統計，截至2002年底，全國實行物業管理的覆蓋面占物業總量的38％左右，而廣州等經濟發達的城市已達80％，地區間物業服務的發展水平很不平衡。

　　(四)法律規範建設滯後

　　近年來，物業服務立法出台了多部法規、制度，但物業服務相關法律規範建設滯後的現狀並未得到徹底改變。1994年以來，建設部等國家部委(局)單獨或聯合頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《物業管理企業資質試行辦法》等行政規章或行業規範，由國務院頒佈的《物業管理條例》也於2003年9月1日起開始實施。但從整體形勢來看，物業服務立法還滯後於物業服務行業的發展，特別是由於我國的《物權法》等相關產權界定的法律尚未正式出台，在一定程度上制約著物業服務業的發展與進步。

　　(五)物業服務缺乏規模效益

　　由於種種原因，當前大多數物業服務公司都達不到正常的經營規模。一個由10名員工管理的住宅小區，假設每平方米每月收取物業管理費0．6元，就武漢市的工資水平而言，它的規模至少要達到20000m2才能勉強支付職工工資，事實上在武漢市規模在20000m2以下的住宅小區還占很大的比重。一些物業公司為了維持運營，不得不提高物業管理費，結果造成業主和物業公司之間的矛盾。此外，物業服務的規模不合理還會引起相鄰小區配套的娛樂設施、商業網點、文化中心的重覆建設，以及社區資源小型化、分散化、無序化。對於一些難度大、耗資大的項目，如噴泉、路燈、道路、網路等的維護和養護更是難以在資金、技術和人力上得到保證。

　　造成物業服務規模效益不足的原因很多，主要有城市規劃的影響，舊城區改造的影響，開發商實力不夠雄厚、物業服務公司競爭力不強等因素的影響。規模效益差，隨之帶來的是企業虧損嚴重，發展後勁不足等問題。

　　(六)業主委員會難以發揮正常作用

　　業主委員會是由業主大會選舉產生並經房地產行政主管部門登記，在物業服務活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。但在實際運作中，業主委員會的維權、監督和協調的作用並沒有體現出來。主要是由於：其一，我國目前對業主委員會的運作缺乏監督和制約，導致了部分業主委員會出現了“權利擴張”的情況，許多與物業管理無關的事也要參與。有的業主委員會採取暗箱操作，壓低物業管理費，甚至為了滿足私欲而辭掉物業管理公司。其二，業主委員會法律地位不明確，民事主體資格模糊，有權利但不能承擔責任，一旦發生糾紛或法律訴訟，只能針對單個業主。

　　(七)缺乏專業人才隊伍

　　目前，物業管理企業中人才缺乏的現象較為普遍，突出表現在三個方面：

　　一是傳統的繼承型房產管理人才多，新的創新型物業管理人才少，能夠適應大援、高檔住宅區管理的專業人才明顯不足，尤其是適應智能化建築物業管理的專門人才嚴重缺乏。二是單功能人才多，多功能人才少，在物業管理企業中能勝任自己分管的工作，又能掌握其他專業技能，如電腦、外語等一專多能人才很少，善於經營，能夠通過多種經營為企業帶來較大效益的人才更少。三是初級管理人才多，高級管理人才少。這種專業人才匱乏的局面，將嚴重影響物業服務行業向高水平、深層次發展。

　　(一)加大市場培育力度以確立物業管理市場主體地位

　　首先，要從轉變人們的思想觀念人手，矯正住房消費意識，使人們認識到物業服務消費是住房消費不可缺少的部分。必須加強政策和輿論的引導作用，大力宣傳物業服務有償的觀念，強化業主按照社會認可的成本自覺地交納服務費的消費意識與責任意識。與此同時，對物業服務公司獨立主體的塑造也同等重要。

　　其次，政府應逐步取消依附於地產商或相關機構的補貼式物業服務企業，讓所有的物業服務公司站在同一條起跑線上。對於物業服務公司自身而言，在脫離附屬地位以後，應建立和完善符合市場需要的工作制度和規範，改進管理方式，更新服務手段，以實實在在的服務和良好的信譽占領市場、鞏固市場和擴大市場。

　　(二)進一步規範市場是物業服務經濟發展的關鍵

　　1．完善物業服務現行法規體系

　　為理順物業服務活動中錯綜複雜的經濟法律關係，規範市場秩序，約束各責任主體行為，各部門、各地區應摒棄本位主義和地方保護主義的做法，加強政策法規的協調與融合，以實現法規的體系化。應擴展物業服務法規的適用範圍，把調整對象擴大到包括工業廠房、商業用房、辦公用房、倉庫等在內的物業服務活動。完善物業服務主體行為法規，促使各主體正確行使其權利，切實履行其義務，使物業管理走上有序運行之路。應從明確物業管理原則、規範物業管理招投標程式、明晰企業資質條件及管理服務內容、細化業主委員會與物業服務企業之間的權利義務等方面著手，為物業服務事業能健康有序地發展提供法制保障。

　　2．規範物業服務的收費

　　首先，要儘快制定物業服務消費貨幣化政策。在職工工資中，相應增加物業服務消費支出部分，解決消費能力不足的問題，併在廣大居民中逐步樹立物業管理消費意識；其次，要健全物業服務收費的定價原則、定價方式和價格構成，根據不同的消費群體，提供不同層次的物業管理，測算不同服務內容、服務質量、服務檔次的物業管理收費指導價，方便業主根據自己的消費水平，花錢購買相應水平的服務；再次，物業服務要加強行業自律，建立健全規範的行業價格行為約束機制，自覺接受政府、業主和行業組織的監督。

　　3．發揮業主委員會的作用

　　業主不僅僅是服務的對象，還應自覺擔當起管理的角色，行使自己的權利。業主委員會代表物業使用和消費的主體，也是物業服務市場需求方的主體，因而必須具有一定的法律地位和權利與義務，必須從設立管理程式、人員組成、職責義務等方面進行法規上的規範。

　　(三)積極探索發揮物業管理規模效應的途徑

　　目前已出台的《物業管理條例》規定物業管理區域劃分的辦法已由省、自治區、直轄市人民政府制定，它為物業服務的專業化、規模化發展提供了條件。在同一個社區內要建立物業服務的競爭機制和招標投標機制，培育公平公正的市場環境，擇優聘用。同時，政府部門應加強監督、強化管理，引導企業進行集約和規模經營。對於規模小、經營能力弱的物業管理企業要進行整頓．或兼併重組或將其淘汰。物業服務企業自身也應多方面謀求發展壯大，不斷加強企業自身建設，提升物業服務的水平。

　　(四)提高員工素質，提升物業服務水平

　　企業員工的整體素質是物業服務的關鍵，提高員工素質要從三方面入手。

　　一是要對現有的物業服務公司服務人員進行專業培訓。通過專業培訓，使他們樹立高度負責的工作態度和“業主至上”的服務意識，並且擁有較強的專業技能。

　　二是要引進一批高級專業技術人員和管理人員。物業服務要想得到更高層次的發展，引進高級人才是必由之路。目前，許多大專院校都開辦了物業管理專業，物業管理企業可以考慮從這些地方引進人才。

　　三是要建立職工考核制度，競爭上崗。對員工要從服務態度、職業道德、專業水平等方面進行綜合考核，擇優上崗。

　　物業服務經濟的產生有兩個方面的原因：一是建築業的發展和建築技術的進步導致多層建築和高層建築的出現，同一建築歸屬於多個產權人；二是城市規劃思想的進步導致城市各項活動的區域性集中，出現了大片的居住區、商業區和工廠區等專門的區域。前者是物業服務經濟產生的動力機制，後者則是物業服務經濟產生的物質基礎。

　　(一)物業服務經濟產生的動力機制

　　一般認為，19世紀末期，在資本主義生產發展最快的美國開始出現了物業服務經濟的萌芽。當時的美國在結束內戰以後，經濟發展迅速，經濟實力不斷增強，成為資本主義強國之一。由於建築技術的進步，當時的美國已經能夠設計和建造高層建築，十幾層的高樓在工商業發達的美國東北部各大城市到處可見。高層樓宇建成後，或者出售，或者出租，一般都有多個產權人，這些產權人各自擁有大樓的某一部分，或者幾間，或者一層、幾層。

　　隨著這種產權多元化格局的形成，業主們面臨一個共同的問題，即自己擁有的這部分物業自己可以自主管理或者雇人管理，但是，大樓的公共部位如樓梯、公共洗手間等誰來管理，整座大樓的清潔工作和共用設施維修工作誰來負責，如果不解決好這些問題，整座大樓必將出現髒亂不堪的破舊局面。從共同的利益出發，當時的業主們共同出資，為大樓雇佣了專門的清潔人員，負責打掃樓梯、洗手間，清理樓內垃圾。這些雇員同時兼任大樓的門衛，有時也負責部分設備的修理工作。業主們有時會委派他們去辦一些日常小事，如送報紙、送牛奶、扛行李等。這些大樓雇員的活動在某種程度上類似現代物業服務的活動，可以說，它是現代物業服務經濟的萌芽。這種萌芽表明，物業服務經濟產生的內在動力機制正在形成之中。

　　 (二)物業服務經濟產生的物質基礎

　　近代各國由於工業革命的影響，各種工業發展迅速，農村人口也因適應工業發展的需要而大量涌進城市，使得城市規模擴大，數量猛增。但此時許多城市處於一種畸形發展的狀態，表現為城市內部結構混亂，人口與工業過度集中，居住區和工業區混在一起，居住環境惡劣，一些國家為此採取了一系列措施。例如，在19世紀60年代，英國第二大城市伯明翰，為適應工業發展的需要，由市政工程部門統一規劃，圍繞市中心區，建設了大片工人住宅及適量的中層和上層階級住宅。

　　最早對城市規劃問題進行理論思考的是英國人霍華德。他在1898年出版的《明天的花園城市》一書中，設計了田園城市的模型。針對當時城市規模膨脹和土地投機問題，霍華德提出：控制城市規模，消滅土地投機行為，統一管理土地，在城市內部進行活動分區，讓居住區和工廠區分開，使城市接近自然，改善居住環境。

　　針對大城市的過度發展，英國的恩維在1922年提出要建立衛星城，以疏散大城市人口，控制大城市規模。衛星城是在大城市的影響範圍內，與大城市相距不到lOOkm的區域內建設的小城市，人口一般為幾萬人。衛星城在生產與生活上與大城市存在密切聯繫，分擔了大城市的某些功能。隨後，有些大城市依據這一理論建立了自己的衛星城。

　　到了20世紀30年代，出現了所謂“新建築運動”，在其綱領性文件《城市規劃大綱》(又稱《雅典憲章》)中提出，要對城市進行區域規劃，以綜合解決好市民的居住、工作、交通、休憩四個方面的問題。要以人為主體、以住宅為重點進行城市規劃，考慮市民的意願，滿足人們居住和生活的要求。這一思想後來發展成為“小區規劃”理論。由於資本主義制度的局限性，上述規劃理論並未得到各國的實際應用，直到第二次世界大戰結束後，各國在重建被戰爭破壞的城市時才部分地應用了上述理論。城市規劃理論的應用，使各國出現了結構合理、各種活動相對集中的新型城市，出現了各自相對獨立的居住區、工業區和商業區等。這種城市格局的形成，為物業服務經濟的產生準備了物質條件。

　　第二次世界大戰結束以後，物業服務經濟隨著各國房地產業的發展而在世界範圍內興起，從二戰結束到20世紀60年代初，是物業服務經濟在世界範圍內產生的時期，但服務活動尚處在一個較低的水平上。從60年代初開始，各國在基本解決了住房困難問題以後，重點轉向了改善居民住宅條件，擴大居民住房面積，物業服務經濟因此得到了較快的發展。具體來說，物業服務經濟的發展可分為兩個階段：從60年代中期到70年代末期，物業服務的重點放在物業的維修、設備維護、住宅改建擴建、居室美化、室外環境改造等內容上；從70年代末期到現在，物業服務重點轉向以人為主，致力於為居民提供各種生活服務，考慮居民多層次的需求，力圖創造一種“人居環境”。

　　(一)20世紀60年代中期到70年代末期物業服務經濟在世界範圍內的發展

　　在這一時期，物業服務經濟發展的一個共同特點，就是以對物業客體的服務為主，改善居民住房條件和室內外環境。

　　日本戰後的住宅建設發展非常迅速，到1968年，平均每戶有一套住房。為了對舊住宅和劣質住宅進行改造，為居民提供良好的居住環境，開發功能健全的住宅區，日本政府在20世紀60年代就頒佈了《住宅區改造法》、《新住宅區開發法》等相關法律。日本住宅公司的物業服務活動由此不斷擴大服務內容，除了對物業本身進行維護和修繕外，還要對給水、排水、污水處理設施、各種線路進行維修，對住宅區的道路、樹木、花壇、草地等進行清掃、消毒和修整。日本的自然災害比較多，例如地震等，因此，自然災害的預防措施和災後的房屋維修工作也是物業服務活動的內容之一。

　　英國在推行住房自有化政策以前，公房占住房數量的絕大部分。從20世紀60年代到70年代末，英國的物業服務工作主要由地方政府的房管部門負責，資金來源於公房租金。這一時期的物業服務活動的主要內容是舊房改造、設施更新和室外環境的改善等。例如，增加室內衛生設備，對房屋進行結構修理，為住宅增修防火通道，對房屋外部進行更新；同時在居住區內種植花草樹木，建造花壇和水池；對道路交通和停車場也進行管理。在1979年英國政府推行住房自有化政策以後，公房陸續出售，住房的各項物業服務工作仍由地方政府房管部門負責，但服務費則必須由住戶自己承擔。新加從1964年開始推行“居者有其屋”計劃，修建了大批房屋出售給居民，解決了80％以上居民的住房問題。這些房屋由新加坡住房主管機構——建屋發展局設在全國36個地區的區辦事處管理和開展維修等服務工作。每個區辦事處約為1．5萬套住宅提供服務，服務內容主要是樓房的樓梯、電梯、走廊等的保養和清潔，樓房外牆、走廊、樓梯和其他部位的定期粉刷和油漆(每五年一次)，電梯的經常性檢查，居民室內水電衛生設備的保養。此外，區辦事處還對公共場所、空地、停車場等進行管理，負責打掃垃圾、植樹種草和其他服務活動。區辦事處每月向住戶收取服務費和管理費，用於物業服務的各項費用支出。

　　我國香港地區在20世紀50年代中期由香港房屋協會從英國聘請了第一位房屋經理，主要提供清理垃圾和巡更等簡單的服務，不負責物業維修等工作，因此，還不能算是真正意義上的物業服務。在70年代初香港已經出現了設施完善的私有住宅區。隨著居民自購住房的增多，人們開始註意住房的維修，以延長房屋的使用壽命，物業服務經濟開始產生，出現了各種規模的物業服務公司。這些物業服務公司為大大小小的私人樓宇和一些公共房屋區提供周到的物業服務。他們通常採取短期、中期和長期的預防性物業保養計劃。

　　物業服務公司聘請專業保全人員在公共場所巡邏，以保護住戶人身財產安全。有的公司為物業配備先進的保全設備和消防設備。此外，物業服務公司還負責物業內外環境的清潔工作。公司一般向業主收取固定的服務費，通常按一定比例計算各業主應交的數額；有的也按固定的數額計算收取。

　　(二)20世紀70年代末以來各國物業服務經濟的發展

　　從20世紀70年代末開始，以房地產綜合開發為契機，世界各國物業服務經濟開始邁向新的階段。

　　房地產綜合開發是按照社會化大生產的組織形式，根據城市規劃，進行統一、有序和配套建設，為城市居民生活和經濟發展提供物質技術基礎的一系列生產技術經濟活動。簡單地講，就是通過開發區域內的工業、交通、住宅、科教、衛生、商業、服務業、公用事業、市政工程、綠化及其他設施的配套建設，營造適合人們生產和生活的環境，使生產和生活能夠協調、有序地進行。

　　房地產綜合開發的發展使各國開始出現基礎設施配套、生活服務設施齊全的居住區。為解決這些大面積區域內居民的生活需要而設置了商店、學校、幼兒園、理髮店、飲食店、菜場、郵局、診所、娛樂場所等設施。正是在此基礎上，物業服務經濟獲得了新的發展動力，物業服務重點轉向以人為中心，力求為居民提供全面、優質的物質生活條件和精神文化生活環境。

　　日本的住宅公司為了給居民提供方便，在居住區內設立了市政廳派出機構、警官派出所、消防署、郵局、幼兒園、托兒所等設施和機構，設置了超級市場、小商店、診所、醫院等設施，還給每個遷入居住區的居民發放“居住指南”，同時召開解釋會，對居民進行必要的居住常識教育。在居住區內為了增進居民之間的瞭解和友誼，住宅公司在居住區內設置了很多活動場所，如會議室、網球場、排球場、廣場等設施，在居住區內舉行生動活潑的運動會、夏令營等活動以及少年足球賽、棋類比賽等體育活動。通過這些措施和活動，實現了共同的居住模式，創造了良好的社區環境。

　　新加坡為了緩解用地緊張的矛盾，通過綜合規劃和開發進行新市鎮的建設，為物業服務註入了新的活力。新加坡的這些新市鎮小部分用於發展無污染工業，以創造居民就近就業的條件，其餘的則為居住區。每個新市鎮由若幹個臨近居民區組成，平均每個居民區有兩三萬人。新市鎮為滿足居民各種生活的需要，建有完備的商業、服務業、文教衛等設施，如商場、娛樂場、學校、圖書館、劇院、公汽站點等。每個居住區內也設有商店、菜市場、托兒所、幼兒園等。區辦事處全面主管物業服務工作。為了便於居民鄰裡交往，促進鄰裡團結和睦，每棟樓房的第一層不住人，而建成四周通風的廳室，作為樓中居民休息的場所和娛樂、集會、接待親友的場地，甚至用於舉行各種典禮。每個居住區成立居民委員會，負責組織各種活動，如郊游、社區聚會、運動會、學習班等。區辦事處還組織居民們栽種果樹，共同管理，共同分享。這些都有助於增進感情，創造一種團結互助的良好氛圍。

　　美國、法國等國家結合衛星城的建設，也進一步發展了物業服務經濟。這些新城是居住、工業生產和第三產業活動的綜合體，其環境優美，闢有大片的花園、綠地等，通常由幾個居住區組成。居住區內的托兒所、幼兒園、中小學、游泳池、游樂場等和各種商業區、服務業設施，均由專門的物業服務公司提供各種服務，居民生活十分方便，社會交往條件也很好，有著熱鬧的城市氛圍和良好的社會環境。

　　美國是物業服務最為發達的國家之一，美國的物業服務具有以下的特點。

　　1．物業服務專業化

　　專業化是美國物業服務最顯著的特點。美國的物業服務由專業的物業管理公司來完成，物業管理公司一般負責整個住宅或住宅小區的物業整體管理，而具體業務將聘請專業的服務公司承擔。例如，小區綠化由社會上的專業綠化公司來承擔，綠化公司按合同每周來小區進行樹木、花草的修剪、施肥、灌溉、殺蟲等服務；保全則聘請專業保全公司負責；保潔由保潔公司承擔；維修交由專業維修公司承擔。由於物業管理的社會化和專業化分工使住宅小區物業管理費用大大降低，工作效率和質量大大提高。

　　在美國，對物業公司來說，每一個物業均是盈利中心，每一個物業的管理單位或分公司都是一個完全獨立的公司，每一個分公司都代表了一個地區，是一個獨立核算的盈利中心，不存在相互問盈虧互補的情況。但作為一個公司來講，出於戰略考慮，其管理模式、管理制度、管理程式都是統一的，都實行標準化管理。

　　2．物業服務權責明晰

　　在美國，通過政府的法規明確物業管理的權責。開發商在完成住宅項目前，就要按規定要求成立物業管理機構和制定有關制度和行為規範。當住宅銷售超過半數後，開發商將協助業主成立業主管理委員會，並將物業管理權轉交給業主委員會。此後，開發商將作為住宅小區的一個業主成員服從業主委員會對該住宅小區的物業管理。在美國，開發商是不願意從事物業管理的，物業管理在美國已經十分專業化，聘請專業物業管理公司，比自行管理費用更少，而且開發商自己成立一個物業管理公司，很難得到人們的認可。

　　3．職業化體系完備

　　美國有一大批精通物業管理的專業化人才，並實行了職業經理人制度。物業管理職業經理人在美國已成為一個新的社會階層，他們對城市管理和社會發展起到十分重要的作用。美國物業管理經理人有三類：第一類是樓宇經理，他們一般不與業主直接聯繫，當總經理不在時，由他們負責樓宇日常的管理工作；第二類是物業經理，其職責主要是負責聯繫相關代理商、擬定物業財務報表、物業招租等；第三類是資產經理，負責地區物業戰略發展規劃，對市場進行調研，確定管理物業的整合和取捨。隨著物業管理的職業化，目前一般資產經理與物業經理部門職能合併在一起，物業經理的其餘職能轉由樓宇經理人負責。因此，在美國，一個小區的物業管理事務只需要一個職業經理人，且這個經理人在某些只租不售的樓盤內還兼管租賃事務和資產管理。

　　隨著物業管理經理人職業化的發展，全美國物業管理協會也擴展了相應的資質培訓和認定，針對大型居住、商業、工業物業和綜合物業的管理者，給予註冊物業管理經理人的資質認定。註冊物業管理經理人須通過一系列考試，包括物業維護運營、人力資源管理、營銷與出租、金融操作、資產管理、風險管理等。註冊物業管理經理人是房地產管理領域的傑出專業人員，這項資質是成為專業人士的重要標誌。

　　4．業主委員會作用重大

　　美國的業主委員會為非盈利機構，按非盈利企業模式組成董事會、制定章程和細則、制定有關制度和規範，並向政府登記註冊，按企業模式運營。業主委員會將自行組織業主成員或專業人員，或委托公司承擔物業管理。業主委員會的董事會由全體業主選舉(包括有部分未售出住宅的發展商)產生，物業管理費按業主委員會做出的年預算費用由各業主按其所占小區產權的比例分攤。業主委員會的主要任務有以下幾個方面：第一，選擇物業公司，與物業公司談判並簽訂協議，確定物業管理的服務價格、服務標準和解決爭議的方法；第二，與開發商進行談判，對房屋進行及時維護，併在必要時有權要求對房屋質量進行重新鑒定；第三，與政府公共機構進行談判，保持小區內水、電、交通和其他環境的正常化；第四，當與上述企業或部門產生爭議時，聘請律師進行訴訟；第五，根據小區的規格、建築特點，制定小區行為規範，保證小區業主能夠享有和諧的生活環境、良好的整體建築和環境質量，以使該地產保值升值。

　　新加坡的物業服務經濟主要有以下特點。

　　1．政府職能起重要作用

　　新加坡建屋發展局是負責實施政府建屋計劃和統籌物業服務的職能部門。早在1967年，該局就制定了《土地所有權法案》，之後又經過了多次修訂。其中就規定了土地開發商在建造住宅時必須遵守的條例。比如，規定了在共管式公寓的共有所有權土地上，除建造住宅樓房外，必須留有不少於40％的土地用於花園、風景區以及其他娛樂健身設施的建設，以確保物業管理的規範化。物業管理執照需要每年審批、核發，物業管理從業人員必須接受為期兩年的房地產管理培訓，並需通過專業考試才能上崗。除了發揮監督管理職能外，建屋發展局的另一項主要職能就是服務，例如，該局制定出一項長期的舊租屋翻新計劃，進一步提高居民對社區的認同。

　　2．註重法制管理

　　新加坡政府強調對居住小區進行法制化管理。物業服務部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規章，同時制定了公共住宅室內外裝修、室外公共設施保養等規定，為物業服務法制化奠定了基礎。例如，政府出售的公共住宅，室內裝修規定在領到鑰匙之日起3個月內完成，此後3年內不准再進行第二次裝修。同時規定住戶裝修須申請裝修許可證，由領有建屋發展局施工執照的承包商承包。為了保持建築物的結構完整和外觀統一併保證安全，對室內裝修項目也有嚴格規定，如不准改變住宅主體結構(牆體、柱子、粱)，室內管線、電源開關不准改變，樓房外觀不准改變等等。

　　新加坡《土地所有權法案》規定，每個新建住宅區必須在兩年內成立管理委員會，由全體業主投票選出委員會成員。該委員會將代表全體業主管理社區，每年召開一次全體大會，討論制定社區行為規則以及聘請物業管理公司等重要事務。社區或公寓的公共事務，如是否要增添公共設施，公共設施的使用是否要收費、收多少，是否要增加或減少物業管理費等，最終都以投票方式決定。在這種機制下，物業公司只是被雇佣的對象，一切依照合同辦事，否則就可能遭到解聘。

　　3．註重提供優質的保養與服務

　　新加坡政府對住宅小區公共設施(設備)的保養維修十分重視，要求物業管理企業提供最優質服務。政府規定每5年對整幢樓房外牆、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進行一次維修。為了保證維修的及時性，國家建屋發展局設有“熱線”電話，與各區辦事處的保養組保持聯繫，為居民提供24小時服務。各區辦事處都有維修車，車內設有無線電話，以提供工作便利。

　　香港政府從20世紀50年代時開始實施“公共房屋計劃”，相應的物業管理機構從此產生。香港的物業服務經濟有以下特點。

　　1．政府大力扶植協助

　　政府的公屋，主要是按香港永久居民的經濟收入及總資產情況分別向中、低收人家庭提供的。公共房屋的較大部分由房委會執行機構房屋署下轄的房屋管理處具體負責管理，機構健全，配有專業管理人員，管理方式靈活，一些項目常以招標或承包等方式交由專業公司完成。從1987年開始，房委會相繼把一些公共房屋委托給私營的物業管理公司管理，受聘的物業管理公司負責日常物業管理工作，接受物業管理委員會的日常管理、工作監督與財務監督，房委會不再監督物業公司的日常管理工作。

　　為使香港市民能安居樂業，政府的民政事務總署非常重視大廈管理，在香港地區的民政事務處設立有“大廈管理聯絡小組”，和業主立案法團(簡稱法團)保持聯絡，應邀出席會議，並就大廈管理問題提供意見和協助。此外，民政事務總署在香港島、九龍和新界都設立了大廈管理資源中心，資源中心職員會就大廈管理上出現的糾紛提供初步調解服務，舉辦各類大廈管理的宣傳活動，向市民灌輸大廈管理的正確觀念，並協助他們提高樓宇管理、安全和維修保養的水平。該署還邀請香港律師會、香港會計師公會、香港測量師學會、香港物業管理公司協會、香港工程師學會、香港房屋經理學會及香港建築師學會等專業團體派員到大廈管理資源中心，為市民免費提供有關的專業咨詢。

　　2．法規健全且可操作性強

　　香港公屋物業服務的管理目前均由政府負責。至於私人樓宇和居屋，則遵守由發展商制定、經政府審批同意的大廈公共契約，以及政府制定的法律文件《建築物管理條例》(簡稱《條例》)。政府的政策是儘量鼓勵和協助業主參與大廈管理工作，使業主可以根據《條例》成立法團，在共同參與的理念下，自行管理其物業，業主立案法團與管理公司是聘用與被聘用的關係。《條例》對法規的成立、其權力責任及運作都作了具體規定，具有較強的可操作性。另外，為管理好私人樓宇，香港政府還頒佈了《多層大廈(業主立案法團)條例》，倡導多層大廈業主組織法團，設立管理委員會。業主立案法團是全體業主組成的法定團體，管理委員會是在業主大會上由50％以上的業主投票通過成立的，代表業主立案法團的權利與責任。業主立案法團通過招標、協議或委托等方式聘請物業管理公司管理物業，監督管理公司的運作。

　　3．財務管理嚴格

　　財務管理是樓宇管理的主要部分。為此，香港廉政公署、民政事務總署及香港會計師公會根據《條例》規定，協助法團有效地管理財務，包括制定財政預算、支付款項及處理賬目所應採取的步驟及監控措施。物業公司的經費全部來源於各業主的管理費，管理費的收取標準完全按照管理工作的實際支出而定。管理公司的一切費用，包括人員工資、辦公費、設備保養費、清潔費、煤氣費等都從所收的管理費中開支。管理公司的利潤是從管理費支出中提取5％～15％的管理酬金而獲得的。管理公司的收支賬目必須定期公開，接受業主的監督，一些較大規模的維修工程，必須徵詢業。主立案法團的意見方能進行，如未獲准，物業公司不得堅持。

　　4．糾紛解決機制靈活

　　物業服務上出現的糾紛，一般可根據《條例》，由土地審裁處(只具民事司法管轄權)處理，對於一般的小問題，則可以由法團解決。例如，當有的業主藉故拒繳合理的管理費和維修費時，法團應對欠款者口頭或雙掛號郵寄催繳，若催繳無效，可以通過小額錢債審裁處追討(小額錢債審裁處追討的錢款在5萬元以內)。若仍不能解決，可將欠款人在買賣房屋必須經過的土地註冊處登記在案。如果拖欠繼續下去，積累越來越大，就應由區域法院或高等法院處理。

　　物業服務經濟作為一個服務性質的行業，在國民經濟產業劃分中屬於第三產業。

　　1985年4月，國務院轉發了國家統計局關於三次產業劃分的報告，規定我國產業劃分如下：第一產業為農業，第二產業包括工業和建築業，第三產業為第一、二產業以外的其他行業。它又分為四個層次：第一層次是流通部門，包括交通運輸業、郵電通信業、商業等；第二層次是生產和生活服務的部門，包括金融保險業、房地產業、公用事業等和各類技術服務業；第三層次是為提高科學文化水平和居民素質服務的部門，包括教育、文化、衛生、體育等；第四層次是國家機關、社會團體、軍隊、警察等為社會公共需求服務的部門。

　　從上述產業劃分的具體情況來看，物業服務經濟屬於第三產業的第二層次，是為生產和生活服務的部門。物業服務業是一個新興的服務行業，是一個綜合性服務的行業，不能將其簡單地歸人其他服務行業之中。物業服務活動的內容有兩個方面：一是為房屋建築及其附屬設施等提供維修、保養、清潔、管理等服務活動；二是為居民提供各種工作和生活上的服務。這兩個方面的內容有機地結合在一起，體現了物業服務活動獨特的性質特征。物業服務活動牽涉房地產業、居民生活服務業、公用事業和一些技術服務業，但又與它們有質的區別。因此，物業服務業是第三產業中的一個獨立的行業。

　　房地產業是從事房屋、土地的開發和經營的行業。各種形式的房地產開發公司、土地開發公司、房屋和土地出租公司以及各種房地產交易中介機構和經紀人都是房地產業的經濟主體。這些房地產經濟主體所開發和經營的商品就是物業，物業是物業服務活動的對象和載體。因此，物業服務經濟與房地產業有著密切的聯繫。

　　1．物業服務是房地產開發過程的自然延續和完善

　　房地產開發過程一般可分為四個階段，即決策階段、前期準備階段、建設階段和竣工階段。如果考察物業商品的生命周期，可以說房地產開發過程的結束意味著物業的生產過程和流通過程的完成，緊接著物業商品又進入了一個漫長的消費過程。

　　一般的耐用消費品在其被消費的過程中都能得到廠家提供的售後服務。我們如果將物業商品也看成一種耐用消費品，那麼，物業服務企業正是為物業這種特殊商品提供售後服務的機構，物業服務活動是房地產開發過程的自然延續和完善。物業服務企業通過前期介入等形式參與房地產開發過程，熟悉建築施工過程，瞭解管線的走向和設備的規格、型號等物業基本情況，一方面能在物業交付使用後立即開展物業服務工作；另一方面又可以監督工程施工活動，督促施工企業保證建築質量，以保護未來業主的利益和物業服務企業自身的利益。良好的物業服務不僅促進了物業的消費，同時使房地產開發企業順利實現資金的良性迴圈和擴大再生產，推動了房地產業的發展。

　　2．物業服務有利於房地產業擺脫舊有的自建自管的小生產方式

　　在我國傳統的計劃經濟體制下，長期實行的是單位自建自管的房地產建設和管理體制。企業單位一般都有自己的基建部門和房產管理部門。在這種自建自管的體制下，企業向職工收取的象徵性的房租和國家撥給的維修費無法彌補實際支出的維修費和管理費，因而無法實現房產資金的良性迴圈，使房屋由於得不到良好的維護而日益破損。事業單位的公房是由國家投資建設和直接管理的，但出現的情況是一樣的。到了20世紀80年代，隨著體制改革的深化和住房商品化的推進以及土地使用制度的改革，我國出現了專門的房地產開發和經營的企業，在住房和其他不動產開發上實行了商品化，改變了傳統的房地產開發方式，但是已出售物業的管理和服務工作卻成了一個大問題。

　　許多開發企業實際上對自己開發的物業不聞不問，因為開發企業忙於房地產開發活動，沒有精力和資金提供售後服務工作。因此，現實情況要求對房地產管理體制進行改革。

　　物業服務正是適應這一要求而產生併發展起來的，它使房地產業擺脫自建自管的小生產方式。物業服務實行有償服務的方針，面向居民，面向市場，拓寬了資金來源的渠道。物業服務企業通過為成片的居住區和多幢高樓提供物業服務進行規模經營，降低了服務成本，實現了規模效益。物業服務適應了產權主體多元化的現狀，不管物業的產權是個人所有、集體所有還是國家所有，不管使用人是業主自己還是租戶，物業服務企業都將其作為自己的服務對象，通過簽訂物業服務合同，統一為服務區域內的物業和居民提供物業服務。物業服務業為房地產業分擔了售後服務這一任務，使房地產企業能夠全力進行社會化的房地產開發和經營。