商業用房
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商業用房(mercantile occupancy)
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什麼是商業用房[1]
商業用房是指經過物業服務企業利用業主委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，並根據經營活動的需要，對這些商業用房進行一定的改造，通過添加營業用的設施設備，改變或增加房屋的經濟用途和功能，以從事某種經營性活動所取得的收入。
商業用房的選購標準[2]
(一)註重位置和商圈
在商業用房的諸多影響房產增值的因素中，位置是首當其衝的，是投資取得成功的最有力的保證。影響房產價格最顯著的因素是地段，而決定地段好壞的最活躍的因素是交通狀況。一條馬路或城市地鐵的修建，可以使不看好的地段變好，相應的房產價格自然也就直線上升。購房者要仔細研究城市建設進展情況，以便尋找具有升值潛力的房產。分析某一地段時，並不是看它是否在繁華市中心，相反，市郊結合部往往具有更大的升值空間。商圈也是決定房價的關鍵因素，所購房產地處的商圈的成長性將決定該房價的增長潛力。住宅所處的商圈中的基本因素是就業中心區，一個能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區。這個就業中心區的層次將決定周邊住宅的定位，其成長性將決定周邊住宅開發在市場上的活力。在就業中心區與住宅區之間，有簡潔、完整、多樣化的交通線路。拉動著一個以大賣場為中心的商業中心，輻射20分鐘步程。就業中心區、住宅區、大賣場三者之間將會形成一種互動的關係，相互促進、相互增長。
(二)瞄準新區
投資商業用房，必須要用心選擇商業市口。所謂超前意識，就是要善於瞄準新建市場。一般來說，新建市場其商鋪的出售價格比老市場要便宜許多，如果到有發展潛力的新市場購置商鋪，則投資少、升值潛力大。例如，在遠離市中心的一些新開發的城區中，一般房產商在開發臨街住宅時，大都有一定量的經營門面供出售。由於這些地段尚處建設初期，人口密度小，因此商鋪售價比較低，但考慮到這些地段有大量在建、尚未竣工的樓盤，今後的居民密度會驟然增加，發展勢頭看好，目前在此選購門面就具有價位的優勢和升值的潛力。另外，如一些地鐵、輕軌或新闢公交車延伸線的車站附近，今後的人氣也會集聚，就可作為投資機會好好把握住。
(三)搶占要地核心圈層
投資小型商鋪，首要考慮的因素便是所選地點區域性商業氣氛是否濃烈，如人口密集度、人口結構、日均人流量、消費能力、消費結構、商業網點數及配套設施等。一般來說，商業圈半徑在250～500米之內為核心圈層；半徑在1000米左右為中心圈層；公交線路可以延伸到達的區域為次中心圈層；整個城市四周郊區及衛星城鎮為外圈層；與該城市有密切地域經濟聯繫的城市為區域影響圈層。按照這樣的商業地域圈層劃分標準，對於小型商鋪地點的選擇起決定性作用的商圈應為核心圈層，其次是中心圈層和次中心圈層，而外圈層和影響圈層則幾乎可以不予考慮。因為不同的商圈性質及發育程度，將直接影響到未來商鋪的經營收益水平。
(四)因地制宜特色專營
火車站、長途汽車站、地鐵、輕軌及公交車站附近是旅客往來集中的區域，也是適合商鋪開業之地。由於人流量大，這一地段的商業價值較高，尤其適應發展飲食、食品、生活用品等方面的商店。商業區則是市民聊天、逛街、購物、休閑的理想場所，也是投資商鋪的最佳地點之一。但該地段費用高、競爭性也強，除了大型綜合商店外，較適合那些有鮮明個性特色的專營店發展。又比如住宅區附近大都是居民，這一地段家庭生活商品的消費力強，尤其日常用品消費量大，凡能提供這類服務的商店，一般都能獲得較好的發展。而像目前人口並不多的市郊地段，隨著城市建設的發展和擴大，將來會變成繁華的社區中心，眼光長遠的投資者如能把握機會，提前擇地開創基業，日後財源定會滾滾而來。
