房地產價格

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　　房地產價格是指建築物連同其占用土地的價格，即房地產價格：土地價格+建築物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。

　　房地產作為商品同任何商品一樣，是使用價值和價值的統一體。根據馬克思主義經濟學的勞動價值理論和價格理論，從總體上看，房地產價格的基礎仍然是價值，基本上也是房地產價值的貨幣表現，但又有其特殊性。

　　在這裡之所以說是“基本上”，是因為房地產價格的形成與其它一般商品的價格形成相比，有著不同的特點。房地產價格是一個複雜的經濟範疇，既包括土地的價格，又包括房屋建築物的價格，房與地是不可分割的統一體，房地產價格是這個統一物的價格。房屋建築物是人類勞動的結晶，具有價值，這與一般商品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動產品，一方面，原始土地是自然界的產物，並不包含人類勞動在裡面，其所以具有價格是因為土地壟斷引起的地租的資本化，

　　所謂地租實質上就是土地使用者為使用土地而向土地所有人支付的費用，反映了土地的自然資源價值。從這個角度看原始土地的價格並不是勞動價值的貨幣表現。但另一方面，現實生活中的土地已經過了勞動加工，又凝結了大量的人類勞動。為了使土地符合人類經濟性的運用，人們在開發利用土地過程中，對原始土地進行改造，又投入了大量的物化勞動和活勞動，特別是作為建築地塊的土地投入的基礎設施等費用更多，而且越往後去投入的勞動積累越多，這些投入的勞動凝結而成的價值與一般商品一樣具有同等性質的勞動價值，從這個角度看土地價格絕大部分又是勞動價值的貨幣表現，它的價值量是由投入的勞動量來衡量的。

　　所以，房地產價值是房屋建築物價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形成的價值的統一，房地產價格就是這種綜合性特殊價值的貨幣表現，由於房屋建築物價值和土地中投入的勞動形成的價值占了主要部分，因此可以說房地產價格基本上是房地產價值的貨幣表現。

　　1、房地產價格具有明顯的權利價格特征

　　由於房地產本身空間的固定性和不可移動性，不象其他商品一樣通過買賣可以轉移到任何地點使用，而是一種權利關係的轉移，因而房地產價格實質上是權利價格。房地產權利包括房地產所有權和他項權利，這種權利體系稱為“權利束”，即房地產權利是由一束權利組成的，房地產所有權是最完全、最充分的權利，由此派生出租賃權、抵押權、典當權。同時，又由於房地產使用價值的多樣性，對於同一種房地產不同的人所需要的用途是不一樣的，相應所需要的權利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產的不同權利，這就形成不同權利價格，例如所有權價格、租賃權價格等等。

　　2、作為房地產價格基礎的價值具有特殊性

　　一般商品都是人類勞動的產品，商品的價值量是由生產該商品的社會必要勞動時間來決定的。而房地產的物質構成中包含土地在內，原始土地本身是非勞動產品，其價格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動才能以社會必要勞動時間來計量，因此，房地產不完全是勞動產品，房地產價格也不完全是社會必要勞動時間決定的。如前所述，房地產價格只能說基本上是房地產價值的貨幣表現。由於土地是稀缺資源，不能再生，因而土地價格受到供求關係的影響特別大，市場需求的無限性和土地供給的有限性，必然拉動地價上漲，由此影響到房地產價格也呈現出長期上升的趨勢。

　　3、房地產價格具有特殊的形成機制

　　房地產價格受到房地產需求量變動的影響特別大。一方面是房地產的個別性使每一宗房地產都是唯一的，不可能因某宗房地產價格上升就大量生產一模一樣的房地產商品，因而任何一宗房地產的供給都是缺乏彈性的；另一方面，房地產建設周期長和地區性的特點，也使供給有明顯的滯後性，在一定時期供求關係不可能隨時調整，一旦供過於求或供不應求，都要經過相當長時間（短則一、二年，長則三、四年）才能調整過來，房地產商品的供給彈性小，因而房地產均衡價格（指市場供給和市場需求相平衡時的價格）的形成主要是由需求量的變動所決定的。當需求量增加，供給量不能相應增加時，房地產價格便呈現出上升趨勢。

　　同時，房地產價格受到房地產效用及其長期發展趨勢的影響也特別明顯。不僅不同的房地產有不同的效用，而且即使同宗房地產，由於所處地段、房型、樓層、朝向等的區別，也具有不同的使用價值，這就直接決定了它們之間的價格差異。再者房地產又是超耐用商品，使用時間特別長，未來的供求變動對價格變動趨勢會產生相當大的影響。購房者投資置業，總是希望所購置的房地產能保值增值，因此，在購房時不只是考慮當前，而是更多地考慮未來的房地產發展趨勢，因而價格預期的心理因素，就成為影響房地產價格長期走勢的一個不可忽視的因素。

　　4、房地產價格具有顯著的個別性

　　這裡所說的個別性是指每宗房地產都有其不同於其他房地產的價格。其原因主要是由房地產物質實體的個別性所造成的，由於房地產空間的固定性、不可移動性，房地產實際的價值和使用價值是各不相同的，因而其價格也具有個別性。

　　例如，一個按同一建築設計方案所建築的住宅小區，其中每一幢樓都有不同的具體位置，因而在出入方便程度、景觀條件、受噪音影響程度等方面都互不相同，房價也必然有所差別；再如，同一幢樓中還有不同樓層、不同朝向、位置的區別，房價也會有差別。正是由於每一套住宅都有自身獨特的內在價值，因而表現出不同的市場價格。認識這一特性，對於房地產開發企業的定價決策和具體操作有著十分重要的指導意義。

　　5、房地產價格具有多種表現方式

　　一般商品的交易方式主要是買賣，售價比較單一。而房地產是價值量大的超耐用品，交易方式多種多樣，其中房地產買賣和租賃在交易量和市場範圍方面占主要地位，此外還有抵押、典當、作價入股等。在這些不同的交易方式中，房地產價格也有不同的表現方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等等。

　　6、房地產價格總水平具有上升趨勢

　　一般商品的價格隨供求關係的變動而上下浮動，總趨勢是隨著勞動生產率的提高，單位產品成本的降低而趨於下降。而一個城市或地區的房地產價格總水平，雖然受供求關係影響會出現周期性上下起伏，但從一個較長時期看卻呈現出上升趨勢。主要是因為土地的稀缺性和供應量的有限性，需求拉動地價上升，同時，城市基礎設施建設的展開，加工在土地上的勞動積累也使土地不斷增值，地價上漲必然引起房地產不斷升值。此外，一個城市或地區房價還同經濟發展水平密切相關，隨經濟發展和收入水平提高，房屋的內在品質和外部環境不斷改善，也使房價相應上升。綜合上述因素，從長期發展趨勢看房地產價格總水平趨於上升，這是同一般商品價格所不同之處。

　　房地產價格可以根據不同分類標準劃分：

　　(一)按房地產權益劃分的房地產價格類型

　　從房地產權益劃分為房地產所有權價格和房地產他項權利價格兩大類。

　　房地產所有權價格，特指房地產市場上商品房買賣價格，包括新增商品房（增量房）買賣價格和存量房買賣價格，通過商品房買賣的所有權由賣方轉移到買方，體現了房地產產權關係的變化，所以俗稱為“產權價格”。這類價格在目前商品房市場上占主導地位。

　　房地產他項權利價格可細分為租賃權價格（通常稱為租金）、抵押權價格、地上權價格、地役權價格、典權價格等，它們都是從房地產所有權價格派生出來並與之有密切聯繫的價格。目前在中國大陸境內流行的主要是租賃價格和抵押權價格，典當權價格剛開始試行。租賃權價格包括商品住房、工業廠房、商鋪和辦公樓等出租價格，租賃權價格的形成隨行就市。抵押權價格則通常由經濟評估機構對用於抵押的房地產所評估的價格。地上權、地役權、典權等他項權利主要在中國港澳臺地區實行。

　　（二）按物質實體形態劃分的房地產價格類型

　　從房地產總體的物質實體劃分，可以分為三種物質形態：土地、單獨的房屋建築物、“連房帶地”的房地產整體。與此相應也可分為土地價格、房屋建築物價格、“連房帶地”的房地產價格。

　　土地價格包括土地所有權價格（在中國特指對農村集體土地徵用時的補償價格）、土地使用權出讓和轉讓價格。

　　單獨的建築物價格只是在特定的情況下存在，例如國家將公有住房按優惠政策出售給原租戶，屬於房改政策性住房建築物價格，減免土地出讓金的經濟適用房，出售給中低收入戶，屬於住房保障性的住房建築物價格。

　　而在一般情況下，商品房的出售價格都是“連房帶地”的房地產價格。

　　此外，按房地產物質實體的種類或用途劃分，還可以細分為：商品住宅價格、工業廠房價格、商鋪價格、辦公樓價格等。由於其建造成本和用途不同，也存在著不同的房地產價格。

　　（三）按形成方式劃分的房地產價格類型

　　根據價格形成的方式不同，房地產價格可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。

　　理論價格是指房地產內在價值的貨幣表現，也可稱之為基礎價格。

　　評估價格是指專業的房地產評估人員根據科學的方法對房地產的市場價值進行估算而得出的價格，可稱之為參照價格。

　　實際成交價格是指房地產交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關係、競爭烈度等因素的深刻影響，稱之為市場價格。

　　房地產價格形成方式還可從價格形式的角度進行劃分，可分為：自由市場價、政府指導價、政府定價三種類型。

　　自由市場價是完全由市場自發調節並由企業自主確定的房地產價格，這是主體，商品房市場價格屬於這種類型。

　　政府指導價是由政府物價部門規定基準價並允許在一定幅度內上下浮動的房地產價格，目前具有社會保障性質的專門供應給中低收入戶的經濟適用房價格屬於這種類型，實際是準商品房價格。

　　政府定價專指供應給低收入戶的廉租住房的租賃價格，尚未出售的公有住房租賃價格也可包括在內，由於其是社會保障性住房，含有政府的房租補貼，所以租金較低。

　　（四）按計價單位劃分的房地產價格類型

　　按計價單位的不同，房地產價格可以分為總價和單價兩種。

　　總價是指一套房地產總價格，即每套價格。

　　單價是指一套房地產總價分攤到該套房地產面積上所得到的單位面積價格。

　　對於“連房帶地”的房地產，通常採用按套內面積分攤到每平方米建築面積的單位價格。房地產每套總價在其他因素不變的前提下，主要取決於套內建築面積的大小，如一套住宅建築面積為150平方米，每平方米為6000元，套總價為90萬元，如為100平方米，套總價為60萬元，如為70平方米，則套總價為42萬元。使用套總價的意義在於能更好地根據居民家庭的收入狀況和支付能力，確定房型和套內面積，提供適銷對路的住房，促進銷售，滿足不同層次消費者的需求。而對於土地，可以有兩種單價形式:

　　一種是一宗土地的總面積分攤的單價，稱為“土地單價”。

　　另一種是按城市規劃所規定的該宗土地可建築的最大建築面積來分攤的單價，稱為“樓面地價”，樓面地價與土地單價的換算關係是：土地單價=樓面地價×容積率 。按樓面地價計算房地產開發中的土地成本較為準確。

　　（一）房地產價格的基礎地位

　　房地產價格在整個價格體系中，處於基礎價格的重要地位。從生產領域的角度分析，房地產是一切商品生產的空間和場所，為使這些房地產所支出的價格（包括租金）能得到價值補償，必然納入生產成本，成為商品價格的構成部分。從消費領域的角度分析，住房消費是勞動力再生產費用中的重要組成部分。任何商品生產都離不開勞動力這個生產要素，勞動力的價格是由勞動力生產和再生產的成本費用來決定的，住房作為最基本的價值量最大的生活資料，必然納入勞動力再生產成本，因而住房價格作為勞動力要素價格之一，也就影響到商品的生產成本，最終影響到一切商品的價格。由此可見，房地產價格是整個市場價格體系中非常重要的基礎價格之一。在計劃經濟體制下，土地行政劃撥、住房實物福利分配，不計入或很少計入成本，人為壓低了商品生產的真實成本，導致價格扭曲，價格體系極不合理。為要徹底解決這一問題，需要從理論上明確房地產價格的基礎地位，在實踐中不斷深化土地使用制度改革和住房制度改革。

　　（二）房地產價格的主要功能和作用

　　房地產價格在市場價格體系中的基礎地位，決定了它在市場經濟中具有非常重要的功能和作用。具體表現在：

　　首先，作為基礎性價格，房地產價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現在房地產價格作為生產要素價格，既影響商品生產的物質成本，又影響工資成本，房地產價格合理與否，不僅決定著生產成本和一切商品市場價格的真實程度，而且由於住房的價值量大在家庭消費支出中占有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權重相應較大，對整個市場消費價格也表現出一定程度上的決定作用。

　　其次，住房作為重要的消費資料，住房價格對調節居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質量會由此下降；反之住房價格水平低，能增強居民的購房能力，相應提高居民的居住水平和居住質量。因此，住房價格的高低成為關係到居民切身利益的重大經濟問題和社會問題。

　　再次，價格作為市場經濟最重要的調節機制，還發揮著調節房地產市場供求總量和結構的重要作用。表現為可以調節房地產供求關係，商品房價格高，開發商有利可圖，增加開發量，由此增加供給，而房價高，消費者減少購買，也會縮小需求；反之商品房價格低，開發商無利可圖，就縮減開發量，由此減少供給，而房價低，促使消費者購買，又會增加需求，這樣就可以利用價格杠桿調節商品房供求，實現供求總量平衡。同時，不同類型、不同層次的房地產價格結構的合理化，還可以促使商品房供給結構與消費結構相適應，從而達到房地產結構平衡。在這裡，房地產價格機制與供求機制是交互作用共同發揮其調節功能的。

　　在市場經濟條件下，任何商品的價格都是由市場形成的。所謂市場形成價格，就是由市場經濟客觀存在的規律即價值規律、供求規律和競爭規律調節價格。其中，商品的價值是價格的基礎，價格則是價值的貨幣表現，而供求關係的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上下波動，商品的市場價格正是由這三大規律交互作用所形成的。馬克思主義經濟學的這一基本原理對房地產價格也是基本適用的。但同時，由於房地產的特點，房地產價格的形成又具有一定的特殊性。

　　房地產的內在價值，仍然是房地產價格形成的基礎。具體到一個房地產企業在制定某一宗房地產商品的銷售價格時，首先考慮的是生產成本，同時獲取一定的利潤，因此，商品房的價值構成即生產成本加開發利潤就成為房地產價格形成的基礎。作為消費者，在購房時，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值”，能帶來相應的物質利益，房地產的內在價值也成為購房決策的重要依據。

　　同時，供求規律和競爭規律也是調節房地產價格的重要因素。

　　商品的價格受供求關係影響而上下波動，波動的軸心是商品價值，當市場價格高於價值時，市場供大於求，供求機制會抑制商品價格，使之下降；當市場價格低於價值時，市場供不應求，供求機制會提升商品價格，使其上升；當市場供給和需求趨向平衡時，則形成均衡價格。這就是商品市場的供求原理。房地產市場上也同樣存在著供求原理，商品房價格隨供求關係變化而上下波動，如本章第一節所述，所不同的是，由於房地產的個別性，房地產供給的彈性很小，因此，房地產的均衡價格主要是由需求曲線的位置和形狀決定的。近年來全國各大城市普遍出現商品房價格快速上漲的現象，究其原因主要是由於商品住房竣工面積小於銷售面積，出現供不應求的態勢所造成的。因此經抑制房價漲幅過大的主要措施應是擴大商品住房的供給量，適度控制需求，通過調整供求關係來調節房價。

　　商品的市場價格還受到競爭規律的調節。一般情況下，供給方之間的激烈競爭會使商品價格下降，需求方之間的競爭會使價格上升，最終供給方與需求方之間的競爭，在供求平衡的情況下則會趨向均衡價格。但由於土地所有權和經營權的壟斷以及房地產的區域性和個別性，使房地產市場的競爭不能充分展開，帶有某種壟斷性競爭的特點，這種不充分的競爭，常常使某個區域、某個時段的商品房價格不能隨供求關係的變化而得到及時調整，也使地區之間商品房價格造成較大的差異。

　　此外，預期原理對房地產價格形成也有特殊作用。一宗房地產的價格，也取決於人們對該房地產在其耐用期內效用、供求關係的預期，這就是房地產價格形成的預期原理。在日常生活中，我們可以看到這種現象，如當某一個城市的有關政府公佈將在某地興建大型基礎設施或公共設施，譬如橋梁、地鐵、開放式綠地等，則其周圍的房地產價格便會悄然上升，這就是預期原理的作用。因為人們對這些大型設施周圍的房地產的預期效用看好，所以這些房地產的市場需求增加，從而引起價格上升。

　　房地產價格受各種因素的影響而發生變動，要掌握房地產價格的運動規律，必須弄清影響房地產價格的因素。

　　根據各種影響房地產價格因素自身的性質，可以將其分為經濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產的內在因素和環境因素。

　　（一）經濟因素

　　影響房地產價格的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房地產價格總體水平也越高。反之，房地產價格總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年後的今天與改革初相比，房地產價格有了巨幅增長，就是源於全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。而從目前來看，沿海地區與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房地產價格水平有較為顯著的差異，這也主要是由於這些城市之間，在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。

　　（二）社會因素

　　影響房地產價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。

　　社會因素對房地產價格的影響作用是相當複雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區房地產價格水平的影響，雖然不如經濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠並具根本性的，在中國許多城市中，某一個特定的區域，由於其獨特的發展歷史，而始終成為房地產價格水平的高值區，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房地產價格的影響在不同的階段，作用結果是不同的。如人口密度的提高，一開始會造成房地產需求的增加，引起房地產價格上升，但發展到一定程度，則會造成生活環境惡化，有可能引起需求量減少，房地產價格下降。

　　（三）行政與政治因素

　　行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關係等。行政和政治因素都是由國家機器來體現的，因此它對房地產價格的影響作用也比較突出。如城市規劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。與經濟和社會因素不同，行政和政治因素對房地產價格影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如，加強巨集觀調控，緊縮固定資產投資規模，收緊銀根政策，會使所在地的房地產需求減少，房地產價格在較短的時間內迅速下跌。

　　（四）房地產內在因素和周邊環境因素

　　這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建築物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。首先，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。如地價上漲，建築材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。商品房內在品質提高，效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。由於房地產的個別性，房地產價格受自身因素（特別是一些與自然有關的因素）制約的現象是非常明顯的。這是房地產與一般商品不同的一個重要表現。其次，房地產的使用離不開其周圍的環境，因此房地產周邊環境的因素，也影響房地產的價格。如位於公園、綠地旁邊的住宅，由於其安靜、空氣清新、風景怡人的環境，價格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機場等雜訊源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價格就低。

　　目前，城市房地產價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建築安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。

　　（1）土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉讓費。由於國家對經濟適用房的土地供應採用行政劃撥的優惠政策，取得土地的費用很低，因而房價相對較低。

　　（2）前期工程費指房地產開發商委托設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。以上海為例，包括項目可行性研究費、勘察設計費、勘察設計招標管理費、勘察設計監理費、代理施工招投標費、建設監理費、建設工程執照費、工程預決算審計費、新型牆體材料專用基金、竣工檔案保證金、人防費、“三通一平”費、移建拆除費、人防費、綠化費、臨時用水用電費、臨時占路費等。

　　（3）配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。其中城市基礎設施指道路、排污水系統、供電、供水、供氣、電話、通訊等設施，當房地產為住宅項目，會花費公建設施配套費。這些設施又可分為“大配套”和“街坊內配套”兩種，大配套指開發項目地塊以外的，街坊內配套指開發項目的地塊以內的。配套費在不同城市的具體名稱各不相同。從規範的角度講，今後大市政配套設施費等公共產品的費用，應逐步改為由城市財政承擔。

　　（4）建築安裝工程費是為進行建築安裝工程而必須向建築承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。其中，直接工程費包括人工費、材料費、施工機械使用費、施工現場經費（如臨時設施費、管理人員工資費、工程排污費等）。間接費主要有建築施工企業管理費、財務費用和其他費用。

　　（5）管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。

　　（6）銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售代理費、辦公費等。

　　（7）利息通常是指房地產開發項目貸款利息。

　　（8）稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。

　　（9）利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本（包括土地取得成本）以後的餘額。以上九項因素反映了目前中國城市房地產價格構成狀況，每一項因素的變動都可能影響房價總水平，所以房地產價格是在不斷變動中的動態概念，所謂房價的基本穩定也是相對的。