經濟適用房

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經濟適用房(Affordable housing)

目錄

什麼是經濟適用房

  經濟適用房是指已經列入國家計劃,由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造,以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。另一種出租為主的國宅政策稱為廉租房

經濟適用房的概述

  經濟適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房,這類住宅因減免了工程報建中的部分費用,其成本略低於普通商品房,故稱為經濟適用房。購房人擁有有限產權。由於經濟適用住房具有保障性質,購買人擁有有限產權,因此經濟適用住房上市交易時有限制交易期限,並須按一定比例交納土地收益等價款。符合規定的進行政府回購。此外,經濟適用住房不得出租,除購房按揭外不得抵押

經濟適用房的特點

  經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅,具有經濟性和適用性的特點。

  所謂經濟性,是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的,適合中等及低收入家庭的負擔能力。

  所謂適用性,是指在房屋的建築標準上不能削減和降低,要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣,經濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排,

經濟適用房的運作模式

  經濟適用房的運作方式是,對房地產開發商建設的經濟適用房項目,政府免收土地出讓金和市政相關配套費用(僅此兩項就占房價的13%),其他應征收的費用也進行減免,並且對銷售價格、購買資格、開發商利潤等進行規定和限制。《經濟適用住房管理辦法》中,將經濟適用住房定義為“本辦法所稱經濟適用住房,是指政府提供政策優惠,限定建設標準、供應對象和銷售價格,具有保障性質的政策性商品住房。”

經濟適用房價格構成

  (1)住房建設的徵地和拆遷補償安置費;

  (2)審查設計和前期工程費

  (3)住宅小區基礎設施建設費;

  (4)建設工程費。

  以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金、3%以下利潤商品房除以上8項外,還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費,人防建設費等),土地出讓金其利潤不受限制,由市場決定。

經濟適用房與商品房不同之處

  (1)獲得土地的方式不同;

  經濟適用房建設用地實行行政劃撥,免交土地出讓金;商品房採用出讓方式須交納土地出讓金;

  (2)成本結構不同;

  (3)租售政策不同;

  經濟適用房只售不租,商品房不受限制;購買條件和對象不同,經濟適用房享受政府優惠,其購買對象是特定的,只供給城鎮中低收入家庭,因而要實行申請審批制度,商品房購買對象和條件不受限制。

  (4)價格政策不同;

  經濟適用房出售實行政府指導價,不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。 居民個人購買的經濟適用房產權歸個人;房屋的產權分四部分:使用權、占有權處置權收益權,與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售後,收益全部歸個人所有。

經濟適用房的發展歷程

  (1)醞釀時期:1991年

  經濟適用房是我國在房改過程中為適應新的經濟形勢、由政府推出的新型房產種類,是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質的商品房。早在1991年6月份,國務院就在《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中提出:“ 大力發展經濟適用的商品房,優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。

  (2)啟動、開建時期:1998年

  1997、1998年是房改的關鍵時期,也是房地產行業的起步時期,當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經濟承受能力差距甚大。國家為瞭解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費,經濟適用房於1998年適時推出了,用以解決中低收入家庭住房問題。

  (3)高速發展時期:1999-2005年

  從1998 年經濟適用房開始興建以後,全國各地的經濟適用房在短短幾年內如雨後春筍搬快速發展,房價的相對低廉,逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積和項目數量都在成倍增加,經濟適用房迎來高速發展時期。

  (4)質疑時期:2005-2006年

  1、經濟適用房小區出現大量閑置“豪宅”,已售經濟適用房呈現“高租售率”。

  2、經濟適用房都這麼難買!凌晨4點排隊老大爺買不到經濟適用房。

  3、經濟適用房小區出現大量有錢人,賓士寶馬屢見不鮮。

  (5)轉型時期:2006年8月

  建設部稱,經濟適用房將一改以往出售的形式,面向低收入人群出租。租賃型經適房將是未來發展方向。廉租房、租賃型經適房及限價商品房三者將共同組成實物型的住宅保障。未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級。

經濟適用房的相關政策

  《經濟適用住房管理辦法》

  頒佈日期:2004年4月30日 實施日期:2004年5月20日

  《經濟適用住房價格管理辦法》

  頒佈日期:2002年11月17日 實施日期:2003年1月1日

  《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》

  頒佈日期:2004年4月30日 實施日期:2004年5月20日

  《經濟適用住房建設和管理意見的通知》

  頒佈日期:2003年11月11日 實施日期:2004年1月1日

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