经济适用房

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经济适用房(Affordable housing)

目录

什么是经济适用房

  经济适用房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。另一种出租为主的国宅政策称为廉租房

经济适用房的概述

  经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房,这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故称为经济适用房。购房人拥有有限产权。由于经济适用住房具有保障性质,购买人拥有有限产权,因此经济适用住房上市交易时有限制交易期限,并须按一定比例交纳土地收益等价款。符合规定的进行政府回购。此外,经济适用住房不得出租,除购房按揭外不得抵押

经济适用房的特点

  经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。

  所谓经济性,是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的,适合中等及低收入家庭的负担能力。

  所谓适用性,是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低,要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排,

经济适用房的运作模式

  经济适用房的运作方式是,对房地产开发商建设的经济适用房项目,政府免收土地出让金和市政相关配套费用(仅此两项就占房价的13%),其他应征收的费用也进行减免,并且对销售价格、购买资格、开发商利润等进行规定和限制。《经济适用住房管理办法》中,将经济适用住房定义为“本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。”

经济适用房价格构成

  (1)住房建设的征地和拆迁补偿安置费;

  (2)审查设计和前期工程费

  (3)住宅小区基础设施建设费;

  (4)建设工程费。

  以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金、3%以下利润商品房除以上8项外,还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费,人防建设费等),土地出让金其利润不受限制,由市场决定。

经济适用房与商品房不同之处

  (1)获得土地的方式不同;

  经济适用房建设用地实行行政划拨,免交土地出让金;商品房采用出让方式须交纳土地出让金;

  (2)成本结构不同;

  (3)租售政策不同;

  经济适用房只售不租,商品房不受限制;购买条件和对象不同,经济适用房享受政府优惠,其购买对象是特定的,只供给城镇中低收入家庭,因而要实行申请审批制度,商品房购买对象和条件不受限制。

  (4)价格政策不同;

  经济适用房出售实行政府指导价,不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人;房屋的产权分四部分:使用权、占有权处置权收益权,与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后,收益全部归个人所有。

经济适用房的发展历程

  (1)酝酿时期:1991年

  经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类,是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份,国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:“ 大力发展经济适用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。

  (2)启动、开建时期:1998年

  1997、1998年是房改的关键时期,也是房地产行业的起步时期,当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费,经济适用房于1998年适时推出了,用以解决中低收入家庭住房问题。

  (3)高速发展时期:1999-2005年

  从1998 年经济适用房开始兴建以后,全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋搬快速发展,房价的相对低廉,逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加,经济适用房迎来高速发展时期。

  (4)质疑时期:2005-2006年

  1、经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”,已售经济适用房呈现“高租售率”。

  2、经济适用房都这么难买!凌晨4点排队老大爷买不到经济适用房。

  3、经济适用房小区出现大量有钱人,奔驰宝马屡见不鲜。

  (5)转型时期:2006年8月

  建设部称,经济适用房将一改以往出售的形式,面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。

经济适用房的相关政策

  《经济适用住房管理办法》

  颁布日期:2004年4月30日 实施日期:2004年5月20日

  《经济适用住房价格管理办法》

  颁布日期:2002年11月17日 实施日期:2003年1月1日

  《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》

  颁布日期:2004年4月30日 实施日期:2004年5月20日

  《经济适用住房建设和管理意见的通知》

  颁布日期:2003年11月11日 实施日期:2004年1月1日

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