開發商

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開發商的定義

  開發商是一個名詞,是某個項目的第一承擔人。包括很多種類:房地產開發商軟體開發商游戲開發商等某品牌的開發商。開發商這個名詞屢屢撞擊公眾視野——因其既承載著城市建設的光環與榮耀,又備受大眾對其財富價值觀的質疑性解讀。而一個有責任、有誠信、有思想的開發商必須面對時代、面對社會、面對公眾作出自己的價值判斷和行動回應。 現在針對樓盤涉及到的開發商的比較多。人們也常寫成kfs。

開發商的資質

  根據《城市房地產開發經營管理條例》規定,房地產開發公司的設立應具備以下條件:有符合公司法人登記的名稱和組織機構;有適應房地產開發經營需要的辦公用房;有100萬元以上的註冊資本;有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。符合上述條件的的房地產開發企業工商登記後,取得《企業法人營業執照》。《企業法人營業執照》是企業合法經營的前提條件,但並非有了法人營業執照就可以進行房地產開發

  依《房地產開發企業資質管理規定》,城市房地產開發企業應當申請核定企業資質等級並持有建築主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》。《房地產開發企業資質管理規定》中將房地產開發企業的資質劃分為五個等級,其中一、二、三、四級企業能從事城市房地產開發業務,五級企業只能在本地區從事村鎮房地產開發經營。因此,審查開發商的資格不僅要從形式上看其有關證件是否齊全,還應從實質上去審查開發商有無相應的開發資格。為慎重起見,建議購房者儘量選擇被評為一級或二級企業的房地產開發商。

開發商的資質級別

  開發商的資質往往與開發商的資金實力(註冊資金)、開發項目能力有直接的關係,根據建設部《房地產開發企業資質管理規定》,房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。

  各資質等級企業的條件如下:

  (一)一級資質:

  1.註冊資本不低於5000萬元;

  2.從事房地產開發經營5年以上;

  3.近3年房屋建築面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

  4.連續5年建築工程質量合格率達100%;

  5.上一年房屋建築施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額;

  6.有職稱建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於40人,其中具有中級以上職稱管理人員不少於20人,持有資格證書的專職會計人員不少於4人;

  7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

  8.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

  9.未發生過重大工程質量事故

  (二)二級資質:

  1.註冊資本不低於2000萬元;

  2.從事房地產開發經營3年以上;

  3.近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

  4.連續3年建築工程質量合格率達100%;

  5.上一年房屋建築施工面積10萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額;

  6.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於20人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少於10人,持有資格證書的專職會計人員不少於3人;

  7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

  8.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

  9.未發生過重大工程質量事故。

  (三)三級資質:

  1.註冊資本不低於800萬元;

  2.從事房地產開發經營2年以上;

  3.房屋建築面積累計竣工5萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

  4.連續2年建築工程質量合格率達100%;

  5.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於10人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少於5人,持有資格證書的專職會計人員不少於2人;

  6.工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱,統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱;

  7.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

  8.未發生過重大工程質量事故。

  (四)四級資質:

  1.註冊資本不低於100萬元;

  2.從事房地產開發經營1年以上;

  3.已竣工的建築工程質量合格率達100%;

  4.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於5人,持有資格證書的專職會計人員不少於2人;

  5.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱,財務負責人具有相應專業初級以上職稱,配有專業統計人員

  6.商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

  7.未發生過重大工程質量事故。

  一般新設立的房地產開發企業,首先定暫定資質,一年後,根據該企業的業績核定資質等級。暫定資質有效期一年,可以延長兩次,每次一年。所以級別根據該企業的業績來確定的,並不是級數越高就代表開發商資歷越高。

開發商五證兩書

  “五證”“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產開發商和銷售商出示“五證”和“兩書”。“五證”是指:《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程開工證》、《商品房預售許可證》。“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房預售許可證;“兩書”指:《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。

  (1)《國有土地使用證》國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證。北京市房屋土地管理局對直接填發的《國有土地使用證》,根據國有土地使用方式不同,分別加蓋“北京市房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章”、“北京市房屋土地管理局有償土地使用證專用章”、“北京市房屋土地管理局交納使用費土地使用專用章”、“北京市房屋土地管理局臨時土地使用證專用章”。

  (2)《建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證》建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證,沒有這“兩證”的用地單位屬非法用地,其工程建築也是違章建築,不能領取房地產權屬證件。

  (3)《建設工程開工證》建設工程開工證是建設單位進行工程施工的法律憑證,也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建築,不受法律保護。北京市建委於1996年成立了北京市建築工程交易管理中心,負責開工審批等項工作。

  (4)《建築用地規劃許可證》。建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地前,經城市規劃行政主管部門確認,該項目位置範圍符合城市規劃的法律憑證。

  (5)《商品房預售許可證》商品房預售許可證的主管機關是北京市房屋土地管理局,證書由市房地局統一印製、辦理登記審批和核發證書。此外,如果是現房買賣,則開發商無須辦理預售許可證。但是根據建設部《商品房銷售管理辦法》第八條的規定,房地產開發企業應當在商品房現售之前,將房地產開發項目手冊以及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。一般情況下,開發商備案後,房地產開發主管部門會發給《備案回執》或類似的證明文件,以證明其進行的商品房現售是合法的。所以購房者購買現房時,應要求開發商出示《商品房現售備案回執》。

交房流程

  1)核驗業主材料

  2)業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》並由開發商加以說明,《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是複印件。

  3)業主領取鑰匙並簽署《住宅鑰匙收到書》

  4)業主做綜合驗收

  5)業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案

  6)開發商與業主協商並達成書面協議

  7)根據協議內容解決交房中存在的問題,無法在15日內解決的,雙方應當就解決方案及期限達成書面協議

  8)業主簽署《入住交接單》

開發商的違約類型

  儘管不斷有新的房地產政策出台但開發商和業主之間的矛盾似乎並沒有減少。看來,從有法可依到有法必依還需要一個過程。哪些行為是屬於違約,業主可以依法追究其法律責任

  一、交樓缺驗收證以及延期交樓

  交樓是目前問題出現比較多的環節。法律規定,交樓時建築部門必須出具《工程竣工驗收備案表》、《工程竣工驗收報告》和《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,如果開發商在交樓時不能出具上述兩表兩書的話,購房者有權要求退房;同時,延期交樓也是一個普遍的問題,一般來說這樣是開發商違約在先,但在實際中也有不少開發商確有苦衷,具體的解決辦法還是看實際情況而定。

  二、交樓後與合同約定不符合

  還有很多的糾紛是因為購房人收樓後發現房屋的品質與當初合同約定的不相符。具體情況有很多種,比如面積有出入(大於3%)、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等,這都屬於開發商的違約。但有時因為一些細小的質量瑕疵導致與合同約定的交樓標準不符,則不應當看成是開發商的違約。

  三、不合理收費

  購房人關註的另外一個重要方面就是收費,哪些費用該收而哪些費用不該收。比如不能收取一年以上的物業管理費,不能收取超出公攤部分的費用,不能強行收取辦理房產證的手續費(業主也可自行辦理)等等。如果開發商單方面發生這些行為,則屬於開發商違約。

  四、交樓後發生質量問題開發商推委責任

  房屋作為一種產品,發生質量問題是難免的,但關鍵是發現問題要及時解決。比如地下車庫漏水、牆皮開裂等等。在購房之初,購房人都已經交納了一筆維修基金以及物業管理費,解決這些問題是開發商或者物業責無旁貸的。如果遇上開發商違約,購房者怎麼辦呢?《中華人民共和國合同法》第一百一十一條規定:“質量不符合約定的,應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,受損害方根據標的性質以及損失的大小,可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重做、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。”第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

開發商的發展趨勢

  開發商已經進入“優勝劣汰”,以普遍採用的熟地出讓模式來看,開發商對於一個項目的開發成本除了土地出讓金外,大致包括項目設計、前期調研、建安成本、配套建設費用、環境、維修基金、財務成本銷售費用以及管理費用等環節,除此之外,還有後期的稅費,以及公關費用等。從目前看,大部分開發單位對於這些費用的投入是可以測算的,大致來說,高檔商品房的總成本控制在每平方米4000元左右,而配套商品房的成本則控制在每平方米2500元以內。

  在土地出讓價格公開的情況下,開發商如今的項目成本幾乎是可測算的。由於利潤水平下降,房地產商的生存越來越需要依靠規模效應。與此同時,在自住時代,購房者對於房產的要求已經不再僅僅局限於此前的地段和價格,購房者對樓盤和開發商品牌要求正變得越來越高。復地集團總裁範偉表示,同一地區的競爭,知名房地產商占有絕對的優勢。這種情形下,未來房地產行業將會變得更加集中,小型房地產商的逐步淘汰正在發生,大型地產商規模將會更加集中。  

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