商品房預售許可證
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什麼是商品房預售許可證[1]
《商品房預售許可證》是市、縣、人民政府房地產管理部門向房地產開發公司頒發的一項證書，用以證明列入證書範圍內的正在建設中的房屋已經可以預先出售給承購人。
商品房預售許可證的辦理程式[2]
商品房預售許可證依下列程式辦理：(1)受理。開發企業按《城市商品房預售管理辦法》第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應噹噹場出具受理通知書；材料不齊的，應噹噹場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。(2)審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。(3)許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出准予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，並自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達商品房預售許可證二經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出“不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政覆議或者提起行政訴訟的權利，並送達開發企業。商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，商品房預售許可證應當加蓋房地產管理部門的印章。(4)公示。房地產管理部門作出的准予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
商品房預售許可證的內容[1]
《商品房預售許可證》包括下列內容：①預售許可證編號；②開發商名稱；③項目名稱；④項目坐落地點；⑤土地使用權出讓合同書號、地塊編號；⑥《房地產證》編號、棟數；⑦批准預售的建築面積，其中包含的各類建築面積和套數、間數；⑧發證機關、有效期；⑨附註內容等。
商品房預售許可證的申領[3]
1．應當提交的證件及資料
按照建設部2001年7月23日發佈的《關於修改(城市商品房預售管理辦法)的決定》，房地產開發企業申請辦理“商品房預售許可證”應當提交下列證件(複印件)及資料：
(1)交付全部土地使用權出讓金後取得的土地使用權證書。
(2)建設工程規劃許可證和施工許可證。
(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
(4)開發企業的營業執照和資質等級證書。
(5)工程施工合同。
(6)商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
2．申領程式可證
(1)開發企業向受理機關提出申請。
(2)受理機關查驗證件資料，併到現場查勘。
(3)符合預售條件的，受理機關在受理申請後10日內核發“商品房預售許可證”。
商品房預售許可證的審查[3]
在有關的房產證照中，商品房預售許可證是最重要的證件之一。然而，實踐中許多開發商採取各種措施欺騙買受人。表現為：不在銷售現場明示商品房預售許可證，或僅僅是複印件；預售人的名稱、資質證書、合同草案、物業管理事項等很少明示；預售證的格式、大小、內容不統一，存在缺款少項的情況；一些項目沒有取得商品房預售許可證便擅自刊登廣告，以內部登記、認購、收取誠意金的辦法變相違規預售，擾亂市場秩序。因此，購房者應從以下幾方面審查開發商證：
1.銷售許可證原件
根據房地產管理部門的有關規定，開發商應當將銷售許可證原件和其他證照原件放置在售樓處，或懸掛於明顯地點。如果售樓處只有複印件．買受人有權要求銷售人員出示銷售許可證原件。商品房銷售許可證內主要標明證號、售房單位、項目名稱、用途、房屋坐落、銷售範圍、建築面積、銷售方式、土地使用年限、發證機關、有效期限等內容。
2．審查證件的類型
目前，各城市的商品房大致都分為內銷、外銷兩大類。外銷許可證包括“××市外銷商品房預售許可證”、“××市外銷商品房銷售許可證”兩種。內銷許可證統一名為“××市內銷商品房銷售許可證”，內容與外銷證基本相同，但增加了“銷售方式”一欄，註明“預售”或“現房”。銷售許可證由市房屋土地管理局統一頒發。買受人須仔細審查所購房屋是否與上述項目相符。
3．審查所購房屋是否在預售範圍之內
銷售範圍是最核心的問題。一個項目的銷售許可證既可以按樓座發，也可以根據物業的具體情況按樓層發。同一項目的不同樓座辦證雖有先後之別。但要謹防所買的樓座用的是鄰居的許可證。同時還應該註意審查“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地範圍、銷售範圍是否包括您所要購買的房屋。目前有部分開發商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發商尚未交齊全部土地出讓金，在其領取的“商品房預售許可證”的銷售範圍中，僅包括規劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。
4．審查預售契約文本
根據我國各城市房屋管理部門的有關規定，銷售商品房必須簽訂由市房地產管理局統一印製的“××市內(外)銷商品房預售契約”(簡稱檔準文本)，併到房地產交易部門辦理預售(銷售)登記。房地產開發公司須持銷售許可證方能向房地產管理局申請購買標準文本。如果開發商既沒有出示銷售許可證原件。又不具備標準文本，則很可能沒有銷售許可證。
對於不具備專業房地產及法律知識的購房個人來說。遇到自己比較滿意的房子往往急於購買，在銷售人員的熱情勸說下，僅憑從媒體或朋友那裡得到的購房常識，面對銷售人員貌似合理的解釋難以判斷真偽，容易做出衝動的免這種情況，可以聘請具有房地產專業知識的律師或中介代為審查。
商品房預售許可證的使用與管理[4]
1．《商品房預售許可證》與商品房預售廣告
《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業獲得批准，不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號，並應當向預購人出示商品房預售許可證明。《城市商品房預售管理辦法》也規定售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批准文號。
2．《商品房預售許可證》與《商品房預售合同》
商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。
商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。
3．商品房預售的管理
開發企業頂售商品房所得款項應當用於有關的工程建設。預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，並提供必要的證明文件。由於開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。
4．違反規定進行商品房預售的處罰
開發企業未取得食商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。
開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，並可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
商品房預售許可證的效力[3]
針對“商品房預售許可證”的效力問題，不同時期的法律規定有所不同：
1995年12月27日，《最高人民法院關於審理房地產管理法實施前房地產經營案件若幹問題解答》第二十五條規定：“商品房的預售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。”從此《解答》可以看出，房地產預售方只要在“一審訴訟期間”補辦了預售許可證的。法院就可以認定雙方所簽訂的買賣合同有效。
1995年1月1日實施的《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定：“商品房預售，應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(二)持有建設工程規劃許可證；(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”第六十七條規定：“違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以並處罰款。”從此法律規定可以看出，商品房預售應當取得商品房預售許可證明屬於法律的強制性規定。換句話說，如果違反此規定。雙方簽訂的協議應為無效。
國務院1998年7月20日發佈的《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。違反本條例規定，擅自預售商品房的。由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款1％以下的罰款。”此條例似乎也認為商品房預售應當取得商品房預售許可證明屬於法律的強制性規定。
建設部於2001年4月頒佈的《商品房銷售管理辦法》第六條規定：“商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明。的辦理程式，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。”第三十八條規定：“違反法律、法規規定的，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以並處已收取的預付款1％以下的罰款。”此《辦法》也認為商品房預售應當取得商品房預售許可證明屬於法律的強制性規定。
2001年7月23日建設部第45次常務會議審議通過的《關於修改(城市商品辦法)的決定》規定：“開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，並可處已收取的預付款1％以下的罰款。”此《決定》的“補辦手續”似乎是否定了商品房預售許可證作為預售的強制性規定。
2003年6月1日實施的《最高人民法院(關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題)的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明。與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”此《司法解釋》又一次從穩定房地產市場的角度出發，即尊重雙方當事人的意思表示，不輕易確認合同無效。
綜上所述，對於商品房預售許可證效力的認定不能一概而論，要根據案發當時的有關法律規定處理。
