商品房

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什麼是商品房

  商品房是指在市場經濟條件下,具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權後經營的住宅,均按市場價出售。由於中國長期以來在住房體制上實行的是供給制,所以,商品房是80年代以後才在中國出現的。其價格由成本稅金利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量材料差價等組成。

  另外,從法律角度來分析,商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,包括新建商品房、二手房存量房)等。但不包括公有房屋、廉租住房、經濟適用房等政府對其交易有限制條件的房屋。

  商品房根據其銷售對象的不同,可以分為外銷商品房內銷商品房兩種。

商品房的五證二書

  購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”“二書”,這是法律對銷售方的基本要求。

  “五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》,兩者表明所購房屋屬合法交易範疇。《商品房銷售(預售)許可證》的預售範圍為本項目可銷售樓盤,購房者務必看清購買樓層是否在預售範圍內。

  “二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。“二書”可以作為商品房買賣合同的補充約定,並且是房地產開發企業在商品房交付使用時,向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

  《住宅質量保證書》房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件,其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。

  《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明,並提出使用註意事項,一般應當包含以下內容:

  1、開發單位、設計單位、施工單位,委托監理的應註明監理單位;2、結構類型;3、裝修、裝飾註意事項;4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝註意事項;6、門、窗類型,使用註意事項;7、配電負荷;8、承重牆、保溫牆、防水層、陽臺等部位註意事項的說明;9、其他需說明的問題。住宅中配置的設備、設施,生產廠家另有使用說明書的,應附於《住宅使用說明書》中。

  預售許可證

  商品房預售許可證是由市、縣房地產行政主管部門核發的,同意開發商進行商品房預售的惟一合法憑證。其主要內容有:預售許可證號、銷售單位名稱、項目名稱、預售建築面積、房屋坐落位置(含幢號)、房屋使用性質、發證機關及發證日期等。

商品房的建築面積

  商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成,套內建築面積部分為獨立產權,分攤的共有建築面積部分為共有產權。套內建築面積由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和套內陽臺面積;部分組成。按套(單元)計價或者按套內建築面積計價的,商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。

商品房的套內使用面積和牆體面積

  套內使用面積:指的是套內各項功能空間的使用面積之和。一般包括卧室、起居室(廳)、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、儲藏室、壁櫃等。套內使用面積是住宅設計中的技術經濟指標之一。按照國家有關規定,計算套內使用面積時,躍層住宅中的套內樓梯按自然層數的使用面積總和計入使用面積;煙囪、通風道、管道井等不計入使用面積;室內使用面積按結構牆體錶面尺寸計算。

  商品房各套內使用空間周圍的維護或承重牆體,分為共用牆體和非共用牆體。共用牆體是指商品房各,套之間分隔牆、套與公用建築空間之間的分隔以及外牆(包括山牆)。共用牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積,非共用牆水平投影全部計人套內建築面積。

商品房的共用部位和共用設施設備

  共用部位:是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

  共用設施、設備:是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

商品房銷售的計價方式

  按套(單元)計價、按套內建築面積計價和按建築面積計價三種計價方式。計價方式用於確定商品房銷售的總價款,但產權登記仍需按建築面積方式計算。

商品房的價格構成

  (一)土地使用權取得費

  商品住宅開發經營單位依法通過國有土地出讓、轉讓獲得國有土地使用權的,其土地使用權取得費為支付的出讓、轉讓費用、拆遷安置補償的凈支出及按規定應交付的有關稅費之和;商品住宅開發經營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的,其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所支付的徵地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。

  (二)住宅開發成本

  1、前期工程費。包括水文及工程地質勘察、測繪、規劃設計、項目可行性研究建築設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。

  2、建築、安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結構和裝修)、設備購置費等。

  3、附屬工程費。包括住宅小區基礎設施建設費和列入住宅小區詳細規劃的非營業性公共配套設施建設費。

  住宅小區基礎設施建設費,指小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保全門)、綠化、環衛、排污、排水、消防設施等基礎設施建設所發生的設施(設備)及建設費用中,按規定應由商品住宅開發項目負擔的費用。

  非營業性公共配套設施建設費,包括根據城市建設總體規劃要求列入小區施工圖預算項目的公共停車

  庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉運站、圍牆等建設費用中,按規定應由商品住宅開發項目負擔的費用。

  4、開發間接費。指開發經營單位直接組織、管理開發項目發生的各項費用。

  5、其他符合國家規定並與項目開發直接有關的費用。

  (三)住宅開發期間費用

  指開發經營單位在開發經營過程中發生的管理費用財務費用銷售費用等支出。住宅開發期間費用應按受益項目進行合理分攤。

  1、管理費用,指開發經營單位行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。

  2、財務費用,指開發經營單位在開發經營過程中為籌措建設資金而發生的各項費用,包括企業經營期間發生的利息凈支出匯兌凈損失、調劑外匯手續費、金融機構手續費,以及企業籌資發生的其它財務費用。

  3、銷售費用,指開發經營單位為銷售而發生的各項費用。

  (四)利潤

  以上地使用權取得費和住宅開發成本之和為基數計取,屬政府定價政府指導價的商品住宅,其利潤率由政府價格主管部門確定;屬市場調節價商品住宅,其利潤率由開發經營單位自行確定。

  (五)稅金

  指依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅城市維護建設稅教育費附加等。稅金按國家規定的稅目稅率執行。固定資產投資方向調節稅不列入組價因素,在商品住宅銷售價格外按稅務部門的規定辦理。

  (六)商品住宅差價

  包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數和為零的原則,由開發經營單位自行制定,其中屬政府定價的政府指導價的,報價格主管部門確認。

  下列費用不得計入商品住宅成本:

  (一)開發經營單位自用的辦公用房、營業用房等應分攤的各種費用;

  (二)企業的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發經營無關的費用;

  (三)各種賠償金、違約金滯納金和罰款;

  (四)國家規定不得列入成本費用的其他支出。

商品房的現售條件

  根據國家有關規定,商品房現售,應當符合以下條件:

  (一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;

  (二)取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件;

  (三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

  (四)已通過竣工驗收

  (五)拆遷安置已經落實;

  (六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

  (七)物業管理方案已經落實。

商品房的預售條件

  根據國家有關規定,商品房預售,應當符合以下條件

  (一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

  (二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

  (三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期;

  (四)多層建築已完成主體結構三分之一以上;

  (五)高層建築已完成地面以下的主體工程。

商品房開發商的資格審定

  根據《城市房地產開發管理暫行辦法》的規定,房地產開發公司應具備以下條件:

  1、有符合公司法人登記的名稱和組織機構;

  2、有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房;

  3、註冊資金100萬元以上,且流動資金不低於100萬元;

  4、有四名以上持有專業證書的房地產、建築工程專業的專職技術人員,兩名以上持有專業證書的專職會計人員

  法律、法規規定的其他條件。

  根據以上條件,城市房地產開發企業必須持有建築主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》,進行房地產預售必須持有房地產管理部門頒發的《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》等。《企業法人營業執照》是企業合法經營的前提條件,但不是有了法人營業執照就可以進行房地產開發,因此審查房地產開發商的資格不僅是看其有無《企業法人營業執照》,而是要看《營業執照》上的註冊資金等登記項目是否符合《城市房地產開發管理暫行辦法》規定的最低標準;同時查看《房地產開發企業資質管理規定》,房地產開發企業的資質分為五個等級,只有一、二、三、四級企業才能從事城市房地產開發業務,五級企業只能在本地區從事村鎮房地產開發經營。因此,審查開發商的資格不能只從形式上看其有關證件是否齊全,更應從實質上去審查開發商有無相應的開發資格。購房者一般應儘量選擇被評為一級或二級企業的房地產開發商。

商品房買賣合同內容

  根據有關法律規定,商品房買賣合同應當明確以下主要內容:

  (一)當事人名稱或者姓名和住所;

  (二)商品房基本狀況;

  (三)商品房的銷售方式;

  (四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

  (五)交付使用條件及日期;

  (六)裝飾、設備標準承諾;

  (七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

  (八)公共配套建築的產權歸屬;

  (九)面積差異的處理方式;

  (十)辦理產權登記有關事宜;

  (十一)解決爭議的方法;

  (十二)違約責任

  (十三)雙方約定的其他事項。

參考資料

  

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