住宅小區

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住宅小區(Residential District)

　　住宅小區是指按照城市統一規劃，建設達到一定規模，基礎設施配套齊全，已建成並投入使用的相對封閉、獨立的住宅群體或住宅區域。住宅小區是現代城鎮人們居住的一種模式，是符合現有生產水平和人們生活水平的一種居住模式，但不是唯一的、理想的居住模式，將來隨著生產力的進一步發展和人們生活水平的進一步提高，也許會被新出現的居住場所代替。^[1]

　　居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市幹道或自然分界線所圍合，並與居住人口規模相適應(30000～50000人)，建有較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

　　居住小區，一般稱為小區，是指被城市道路或自然分界線所圍合，並與居住人口規模相適應(10000—15000人)，建有能滿足該區居民基本物質文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

　　居住組團，一般稱組團，指被小河道路分隔，並與居住人口規模相適應(1000～3000人)，建有居民所需的基本公共服務設施的居住生活聚居地。

　　按照城市統一規划進行綜合開發、建設，達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的居住區稱為住宅小區(含居住小區、住宅組團)。^[2]

　　(一)居住功能單一，相對封閉獨立

　　住宅小區最大的特點是居住功能單一，小區相對封閉獨立，居民集中居住。小區內一切設施都是為小區居民居住便利而設計、構建的，小區內不包括社會物質生產等城市其他功能，這樣便於管理與服務，便於提高城鎮居民的居住條件和水平。

　　(二)人口密度高，人口結構複雜

　　住宅小區內建築密度大，形成了住宅小區內人口密度高、人口結構複雜的特點。小區居民以家庭形式為單位居住在小區內，人口結構以年齡劃分，可以涵蓋人口各個年齡階段。從經濟收入、文化程度、職業範圍等方面來看住宅小區的人口結構，則包括社會各個領域。如此複雜、眾多的人口相對封閉、集中、長期居住在一起，久而久之。相互影響而形成獨特的“社區文化”，形成獨特的人文環境。

　　(三)房屋產權多元化，共用設施社會化

　　住房制度改革後，住宅小區的房屋基本上由住宅小區居民個人購買，產權歸居民個人所有。居民個人對自己擁有產權的住房享有占有權、享用權、管理權、處置權(包括出售、出租、抵押、贈與、繼承)等法律允許範圍內的一切權利。一個住宅小區由眾多具有居民個人產權的房屋組成，形成了住宅小區房屋產權多元化的局面。與住宅小區房屋所有權多元化相對立存在的是住宅小區共用設施的社會化。儘管住宅小區房屋產權歸眾多居民個人所有，而區分所有權的建築物專有部分以外的共有部分及小區公共綠地、共用設施則屬於業主共有，形成共用設施社會化的格局。

　　(四)統一規劃建設，配套設施齊全

　　現代城鎮住宅小區都是經過全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設而成。是多專業、多人才共同努力的結果。因此，大多數住宅小區規劃建設合理，配套設施齊全。許多大型住宅小區內分佈著眾多高層住宅樓及大型購物中心、中小學校和其他眾多的生活服務配套設施，有機地把整個小區聯繫在一起，形成居住方便、舒適、安全、美觀的住宅小區。

　　1．居住設施

　　住宅小區的居住設施主要指小區居民居住的房屋及與之相配套的供電、供水、供氣、下水、消防等設備，也包括小區內公共用房及配套的公共設施。

　　(1)房屋及產權

　　根據《房地產業基本術語標準》(JGJ／T30--2003)，房屋是供人們生產、居住或者作其他用途的建築物的總稱。房屋的產權所有是經國家權利機構確認、保護的一種財產權，產權是財產所有權及在經濟運行中形成的與其有關的民事權利，是一個權利體系，其中包括對財產的終極所有權、經營權、收益權、轉讓權等權利。

　　(2)建築附屬設備與配套設施

　　住宅小區除住宅房屋外，還包括供水、排水、供暖、供電、供氣等小區建築的附屬設備及配套市政公共設施和生活服務設施。這些住宅小區配套設備設施是住宅小區物業管理的重點，其維修養護與管理水平如何，將直接影響到住宅小區物業管理工作的成敗。

　　住宅小區配套設備設施可以分為以下幾大類：

　　1)建築給水、排水設備。

　　2)建築電氣工程設備，包括供電設備、電梯設備、通信設備、閉路電視設備等。

　　3)建築供暖、供熱設備。

　　4)安保設備，包括安全管制、防盜治安、監視設備、消防設施設備等。

　　5)其他設備，包括道路交通設施、停車場(庫)、裝飾美化設備、生活服務、娛樂設施設備等。

　　2．居住環境

　　住宅小區的居住環境包括自然環境和人文環境兩部分。

　　(1)住宅小區的自然環境

　　住宅小區的自然環境是指小區的生態環境，包括由小區所處地理位置決定的氣候、水文、地貌等基礎自然環境和由小區綠化、美化工作形成的次生生態環境。良好的生態環境具有豐富的物質功能和精神功能，它不僅能調節小區內部生態平衡、美化居住環境，而且能陶冶人的情操、消除疲勞，有益居民身心健康的作用。因此，創造優美、舒適、方便的住宅小區生態環境是住宅小區物業管理的重要工作。

　　(2)住宅小區的人文環境

　　住宅小區的人文環境主要是指住宅小區居民的社會文化和精神文明環境。住宅小區是一個小社會，居民的道德修養、文化素質、健康的體魄及文明的行為是構成住宅小區精神文明環境的重要因素。物業服務企業應該通過培養、教育和引導等方式創造小區的良好人際關係和高尚的社會公德，形成良好的小區人文環境，使得小區居民從身心各方面得到陶冶、享受和提高。住宅小區的文化環境將反映出物業管理者素質、管理和服務水平的高低，也能體現出住宅小區精神文明建設的成果，是衡量住宅小區物業管理水平的最重要指標之一。

　　最常見的住宅小區的分類是按照建築主體樓宇構成分成以下三種：

　　1．多層住宅小區。即不用電梯而直接用樓梯組織垂直交通的3—6層住宅。採用若幹呈水平組合形成標準層，層與層之間公共樓梯做垂直組合的多層住宅是我國目前住宅建設中的最重要的住宅類型。

　　2．中層住宅小區。一般指至少設置一臺電梯的7—9層的住宅。

　　3．高層住宅小區。即10層及10層以上的住宅，其中10—16層住宅為二類高層住宅，]7層以上的住宅為一類高層住宅。

　　此外，按建築規模，可將住宅小區分為：

　　1．單元性住宅小區。建築面積在3萬—5萬平方米，配套設施一般相對獨立的住宅區。

　　2．“普通”住宅小區。建築面積在5萬—30萬平方米的住宅小區，這是當前住宅小區建設的主要規模類型。

　　3．大型住宅小區。建築面積在30萬—100萬平方米的住宅小區，主要分佈在大中城市。

　　4．超級住宅小區。建築面積在100萬平方米以上，為數有限，一般在特大城市存在。

　　按建設時期，住宅小區可以分成新建住宅小區和舊有住宅小區。其中新建住宅小區是按照城市規劃建設和管理原則，進行新舊區改造達到一定規模，基礎設施建設比較齊全的住宅小區。這是住宅小區的主體，我國迄今建築面積5萬平方米以上的住宅小區已有5000多個，今後平均每年要新建住宅18億平方米。而舊有住宅小區，即改革開放前建成的老住宅區，這些住宅由於設計上的先天不足，長期缺乏養護維修，管理明顯欠缺，設備老化，房屋危漏，嚴重影響區內居民生活質量。

　　住宅小區的主要功能有以下幾方面：

　　1．居住功能

　　住宅是人類生存和發展的最基本的生活資料之一，也是人類自身再生產的不可缺少的條件。住宅有為人們提供避風遮雨、繁衍後代的居住棲身之處的功能，這是住宅小區最重要也是最基本的功能，一般它要根據住戶的不同需要，提供各種類型的住宅，如普通居住單元、別墅等。住宅小區首先要為城市居民提供生活場所和環境，然後才為商業、文化教育、服務業、銀行、郵電、衛生等部門提供用房。因此，住宅小區管理首先應保證為人們提供舒適、方便、優美的生活環境。

　　2．服務功能

　　住宅區的公用配套設施應能為住戶提供多種類、多層次的服務，這是城市經濟發展和房地產綜合開發的要求。從教育衛生項目來看，既包括托兒所、幼兒園、醫療診所、衛生防疫站等，還包括小學、中學；從商業、服務業角度看，既包括超市、食品店、糧店、百貨店、菜場，還包括飯店、飲食店、咖啡廳、銀行、郵局、家電維修部、煤氣站等；從文化、體育、娛樂服務系統來看，既包括書店、圖書館、閱報欄，也包括游泳池、康樂中心、電影院、錄像室、網吧等。

　　3．經濟功能

　　從社會消費看，住宅既是人們最基本的生活資料，又是使用時間長、價值量大的商品，因此，人們非常重視它的保值增值問題，希望有專業力量來幫助他們管理這一財產。住宅小區的物業管理是一種有償的委托管理，體現著一種交換關係，物業管理公司提供合同規定的管理和服務活動，業主和使用人必須支付相應的費用，作為物業管理公司的經營收入。住宅小區內所有的管理服務都是有償的，並且在管理中還開展房屋買賣、租賃等中介服務活動，這就使物業管理具有了經營色彩。因此，住宅小區管理是經營型的，具有明顯的經濟功能。

　　4．社會功能

　　住宅小區的居民以及為之服務的各種行政、商業、文體等團體，他們相互聯繫，共同構成了住宅區的社會關係，形成了一個社會網路，相互影響和相互制約。居民的活動是一種微觀活動，同時又是社會活動，因為住宅小區是居民共同居住的地區，居民之間免不了要發生各種關係，還有一些社會團體、治安部門、商業服務業機構、文化教育部門、銀行、郵電部門等，也要介入到小區之中，他們或者執行社會管理職能，或者為居民提供相應的服務，從而圍繞小區形成了一個相互影響、相互制約的社會網路。住宅小區的社會功能是否完備，直接影響著小區內人際關係和精神文明建設。

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