房地產綜合開發

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　　房地產綜合開發是指將土地開發以及房屋和有關的市政、公建配套設施結合起來進行建設的開發方式。這種開發方式往往是由一個開發企業負責從投資決策到土地使用權的獲取，從基地的建設、房屋以及小區內市政、公建配套設施的建造、直到房屋的租售和管理全過程的實施。這種開發方式也是目前我國絕大多數房地產開發企業採取的一種開發方式。

　　改革開放以來，房地產綜合開發在城市建設中發揮了重要作用，尤其是從近些年城市房地產綜合開發的實踐方面考察，綜合開發相對於以前分散建設來說具有不可比擬的優越性。房地產綜合開發的作用主要體現在以下幾個方面。

　　1.實現城市規劃，迅速改變城市面貌

　　上個世紀80年代以前，我國的城市建設和房地產建設都有著沉痛的教訓，“規劃不周、自成體系、分散建設”等造成了城市佈局混亂，用地結構不合理，城市功能不完善，城市居住環境惡劣、城市景觀單一陳舊等弊病。改革開放以後，城市規劃工作得到重視，房地產綜合開發成為實現城市規劃的最重要、最直接的方式。房地產綜合開發按照“全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設”的方針，把城市建設中的各個環節和組織有機地銜接起來，使規劃與建設緊密地結合起來，保證城市規劃全面實現。房地產綜合開發，可以使城市的新區開發與舊區改造在全面規劃的基礎上進行，有助於建成佈局合理、功能完善的新型城市。規劃設計是房地產綜合開發中的重要一環，通過合理、科學的規劃設計，有助於創建優良的生活和工作環境，有利於形成城市獨具特色的建築景觀，從而使城市面貌發生著日新月異的變化。

　　2.促進城市現代化建設，建立城市綜合配套的生產和生活環境

　　房地產綜合開發在強調“綜合”的同時也特別強調“配套”，這一點在以前的房地產建設中是極不受重視的。所謂的“配套”是指在進行土地、房屋開發的同時要進行城市基礎設施和公用事業的建設與完善，讓城市的能源、交通、道路、給排水、通訊、環衛、園林以及各種生活服務、文化教育、醫療衛生、體育娛樂等設施，適應城市規模的擴展和經濟文化事業的發展，以及城市人口增長的客觀需要。從實踐來看，許多城市通過房地產綜合開發，在城市中形成了具有明顯特征的綜合功能區，如將居住、辦公、文化、社交，或將購物、旅游、休閑等有機地組合在一定的用地範圍內，輔之以必要的基礎設施和公用設施，為單位和居民提供良好的工作、生活環境和較完善的社會服務系統。甚至一組緊湊的建築群或是一座巨型的大廈就可以通過高度自動化的運載、通信、安保等智能化設施，在地下、地面及高空這樣一個三維空間高度集中某些城市功能，適應現代城市生活的快節奏。因此房地產的綜合開發能夠促進城市現代化建設。

　　3.確立城市的可持續發展的科學發展路徑，發揮城市的潛能

　　房地產綜合開發為城市的可持續發展奠定了重要基礎。從城市發展所需要的物質基礎來看，房地產綜合開發為城市提供了大量用於生產、生活、教育、文化等各項社會經濟活動的房屋，尤其是通過住宅開發與建設，提高了城市居民的居住水平，改善了居住環境；從城市土地資源的利用來看，房地產綜合開發促進了城市用地結構的調整，提高了土地利用效率，並通過開發土地的有償出讓，獲得了城市建設的資金；房地產綜合開髮帶動了一大批相關產業的發展，增加了城市就業機會，改變了勞動力的產業結構，對於城市社會經濟結構的進一步調整和完善起到了很大的促進作用；房地產綜合開發加速了城市舊區改造，帶動了城市基礎設施的改進與完善，優化了城市的功能佈局，在很大程度上改善了城市的投資環境，使之不斷地產生著集聚效應。可見，堅持房地產綜合開發，可以取得良好的社會、經濟和環境效益，有利於保持和利用城市這一經濟增長極的空間優勢，使城市具有持久的生命力。

　　由於房地產綜合開發是一項系統性的工程，涉及多種領域的協調關係，因此要遵循一定的原則，統一協調土地、規劃、交通、行政管理等方面的關係。具體來看，房地產綜合開發必須遵循以下幾項原則：

　　第一，與政府產業政策的協調性。房地產綜合開發是一項基本的物質生產活動，房地產業是國民經濟中具有基礎性、先導性的部門和支柱產業特征，其發展速度、發展規模和結構必須與國家或地區的國民經濟與社會發展計劃相適應，否則會給社會、經濟發展帶來不良影響。反過來看，政府的產業政策確定了鼓勵的產業、放任的產業、限制的產業以及禁止的產業的類別，當企業進入政府鼓勵的產業時，可以獲得相當的優惠政策支持，例如貸款、徵地等，當企業進入限制的產業時，會受到相當嚴格的審查，同時也沒有什麼優惠政策。如果房地產開發偏離了國家或地區的產業政策，這些政策會對房地產開發造成重大的限制，而房地產開發投資一旦開始很難在短期內調整，因此，政策限制會影響房地產企業獲得的收益水平，或者提高房地產開發投資的相關成本，減少房地產企業的利潤。

　　第二，與城市規劃的統一性。城市規劃對房地產開發有著重要的約束作用，是政府重要的巨集觀調控手段。但是，在市場經濟條件下，城市規劃也不斷地受到市場主體局部利益的衝擊。在房地產綜合開發中要強調城市規劃的權威性，堅持和強化“全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設”的方針，促進經濟效益、社會效益和環境效益的協調發展。

　　第三，房地產綜合開發投資結構的合理性。合理的房地產開發投資結構是取得良好效益的前提。住宅業已經成為當前國民經濟新的增長點，政府採取了一系列措施來鼓勵和扶持房地產開發企業進行住房開發和建設。住宅在今後的房地產投資結構中仍將占主導地位。房地產綜合開發要及時把握開發重點。

　　第四，房地產綜合開發的科學發展機制。房地產綜合開發中確立可持續發展的科學發展機制有著重大意義，主要體現在開發用地和規劃設計上。房地產開發投資在今後仍將保持一定的規模和增長速度，對於土地仍將有很大的需求，因此在開發中必須做到項目與用地相結合，加強土地供給的規劃與管理，堅持節約用地、合理用地，才可以為房地產開發的可持續發展提供有利的資源條件。開發項目的規劃設計也要體現可持續發展的思想，尤其是住宅的規劃設計，要貫徹“以人為本”的設計思想，優化生態環境，發展生態建築，達到居住區可持續發展的目標。

　　根據1989年建設部在《關於加強城市綜合開發工作的若幹意見》中的規定：綜合開發的任務是合理確定綜合開發規模、開發區的數量和佈局，統籌安排開發區的市政、公用設施和各類房屋的建設，處理好新區開發和舊城改造的關係。同時，要有計劃地提高城市建設中綜合開發的比例，新區建設和舊城改造均應以綜合開發方式為主，實行統一徵地拆遷、統一規劃、統一建設、統一管理，做到工業建築與民用建築，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛生、服務等設施配套建設，開發一片、建成一片、收益一片。具體來看，房地產綜合開發的主要任務包括三個方面：

　　1.房地產綜合開發要為城市建設服務。房地產綜合開發通過確定合理的開發規模和佈局，並統籌安排開發區域內的市政、公用設施和各類房屋的建設來參與和推動城市建設，尤其是在城市的新區開發和舊區改造方面，通過綜合開發，建成一片，收益一片，構成城市有機整體的一部分。

　　2.房地產綜合開發要為城市居民提供良好的生產、工作和生活條件。房地產綜合開發是物質生產部門，其根本任務是為城市的經濟社會發展提供物質基礎。現代城市的房地產綜合開發從一個更新的視角來看待城市環境的塑造，要通過先進的建造技術和科學的設計思路，為人們創造便利、舒適的工作條件及優美、宜人的生活環境。

　　3.房地產綜合開發要依據市場原則從事開發經營活動。房地產綜合開發是企業根據市場環境變化，向市場提供適應消費者需求的產品和服務的行為，因而必鬚根據市場條件進行相關開發投資決策。同時，在房地產綜合開發中，企業的市場行為要納入到“全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設”的框架中去，符合政府的相關要求。

　　我國的城市房地產綜合開發的發展經歷了四個階段：

　　第一階段，是城市房地產的“統建”階段。建國以後，特別是1963－1980年期間，城市房地產實行的是“統一規劃、統一投資、統一設計、統一施工、統一分配、統一管理”體制。房屋建設的方法，是把國家、地方投資結合在一起，實行局部統建和組織企業集資統建。

　　第二階段，是從“統建”到綜合開發的過渡階段。十一屆三中全會以後，“統建”開始向“綜合開發”轉化。在1980年12月由國務院批轉的《全國城市規劃工作會議紀要》中明確提出了綜合開發對城市建設的意義及綜合開發的適用範圍、開發內容以及資金來源等重大原則問題。該文件指出：實行綜合開發和征收土地使用費的政策，是用經濟辦法管理城市建設的一項重要改革，它有利於按照城市規劃配套地進行建設，節約用地，充分發揮投資效果；有利於控制大城市規模，鼓勵建設單位到小城市去；有利於合理解決城市建設和維護資金的來源。新建小城市、衛星城、現有城市新建區、段和舊城成片改造區，都應考慮組織開發企業，實行綜合開發。開發內容，包括開發區的勘察、規劃、設計、徵地、拆遷、安置、土地平整和所需道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通信等工程建設。有條件的地方，還可以包括住宅、生活、服務設施、公共建築、通用廠房等等。建成後成套出售建築物，並按土地面積和設施水平向使用單位收取開發費。開發公司實行企業化經營。開發基金，即開發企業的周轉資金，可以從國家和地方基本建設投資中預撥，或由建設銀行貸款，也可以向用戶預收定金。開發所需統配材料、設備，應列入國家和地方物資分配計劃，能夠在市場採購的，就在市場選購。這是若幹年來指導我國房地產綜合開發工作的基本依據。

　　第三階段，是以建築業體制改革為契機的迅速發展階段。1984年第六屆全國人民代表大會第二次會議上，政府工作報告中針對建築業的體制改革指出：要著手組建多種形式的工程承包公司和綜合開發公司，城市住宅區、新建工礦區及其公共設施工程的建設，由開發公司承包，按照城鎮總體規劃，統一辦理土地徵用事宜，進行設計和配套建設，要保證承包企業的法人地位給以必要的自主權，上級行政部門不得干預其正常經濟活動，同時要加強質量和財務監督。1987年《國務院關於加強城市建設工作的通知》進一步明確：城市建設要實行“統一規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設”，各地城市建設主管部門要加強對城市建設綜合開發的歸口管理，綜合開發的收益主要用於城市建設。這就給綜合開發以強大的推動力，使綜合開發事業蓬勃地發展起來。

　　第四階段，是以建立社會主義市場經濟體制為標誌的。1992年開始，房地產開發逐漸納入到市場化的軌道，土地徵用、出讓越來越多地採取招標、拍賣辦法，資金來源日益多樣化，民營房地產企業在房地產開發中的地位日益增強。尤其從1999年開始到2004年，全國房地產開發規模呈加速遞增態勢，城市建設出現了前所未有的發展。