土地使用權

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土地使用權(land user)

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什麼是土地使用權

  土地使用權(land user)是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人,以及三資企業,凡具備法定條件者,依照法定程式或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念,這裡的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。

土地使用權的分類

  國有土地使用權是指國有土地使用人依法利用土地並取得收益的權利。國有土地使用權取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後,才可以轉讓、出租、抵押。

  農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權宅基地使用權建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業畜牧業漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉(鎮)企業和鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定,農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請,縣級以上人民政府依法批准取得。

土地使用權的用途

  按照中華人民共和國《土地管理法》的規定,土地使用權可以有出讓、轉讓、買賣、出租、抵押、交換、變更、繼承、贈與、劃撥、終止等使用形式。

  (1)土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓拍賣招標和協議三種方式。

  (2)土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人,將土地使用權再轉移的行為,如出售、交換、贈與等。土地使用權出讓構成土地使用權流轉的一級市場,土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓,目前情況比較複雜,在法律中並無系統的規定,各地的做法也不一致。從原則上講,農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。因此,集體土地使用權的轉讓,目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程式取得的使用權是無限期的,通過土地使用權出讓取得使用權的,按照土地的用途不同,使用權的年限也不同。

  (3)土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的,土地使用權不得出租。

  (4)土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人,後者獲得土地使用權並支付價款的行為。

  (5)土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位,為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件,進行局部土地界線的調整與交換部分土地。經調整後,土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自願基礎上產生,在平等互利的原則上協商解決,因而可由交換單位提出申請,在土地管理部門指導下,經協商提出方案,經縣級以上地方人民政府批准後,進行劃界,申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權標的物,以土地使用權設定抵押權時,其地上的建築或其他工作物也隨之抵押;當地上的建築或其他工作物抵押時,其適用範圍內的土地使用權也隨之抵押。

  (6)土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記後發生的變更,主要有以下幾種類型:a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥;b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權;c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起;d.因土地交換、機構調整、企業兼併等原因引起;e.因宗地合併或分立引起;f.因處分抵押財產取得土地使用權;g.更改土地使用者名稱、地址等。

  (7)土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人,相對人予以接受的行為。

  (8)土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外,其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。

  (9)土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程式將國有建設用地的使用權無償地轉移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權,但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用

  (10)土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止,一般有四種情況:a.使用年限屆滿,未經批准續期,土地使用權即告停止;b.情況特殊,根據社會公共利益的需要,國家在給予合理補償的前提下,依法提前收回土地使用權;c.土地滅失;d.土地使用權受讓人逾期未全部支付土地出讓金的,出讓方依照法律和合同規定,終止其土地使用權。

土地使用權的確認

  土地使用權確認在中國有關土地管理的法律文件中,被稱為土地確權。不論稱為如何,實質上都是對土地使用權歸屬的確認。土地確權是中國《土地管理法》中很重要的一個法律環節。

  土地使用權確認是指在土地使用權的歸屬不明或發生爭議時,利害關係人請求有關權利機關確認土地使用權歸屬,從而解決土地使用權爭議的行為。土地使用權確認請求權由對特定的土地有利害關係人行使,利害關係人不一定是土地使用權人,在土地使用權的歸屬不清或發生爭議時,利害關係人可以是任何與特定的土地就土地使用權歸屬有土地使用權法律關係的自然人、法人和其他組織,他們都可以向有關機關或機構提出土地使用權確認的請求。

  土地使用權確認是土地使用權保護的前提,只有通過確認土地使用權,才能明確土地使用權的歸屬,只有在土地使用權歸屬明確的情形下,土地使用權受到侵害或妨害,土地使用權人既可以直接行使土地使用權請求權,以土地使用權方法進行保護,也可以行使債權請求權,以債權方法進行保護。在土地使用權歸屬不明或發生歸屬爭議的情況下,首先應通過土地使用權確認,明確土地使用權歸屬之後,才能確定誰是真正的土地使用權人,才能確定請求權行使的主體。

   土地使用權確認的確權主體是行政機關合人民法院 行政機關擁有行政裁決權,對有關土地權屬等爭議,依法行使裁決權。對行政機關確權決定不服的,申請行政覆議,提起行政訴訟,人民法院行使司法審查。

  土地使用權的確認包括兩方面的內容:一是對土地使用權歸屬的確認,二是對土地使用權內容的確認。

  確認土地使用權的歸屬就是確認土地使用權的權利主體,即確認對特定的土地享有直接占有和排他權利的權利人,所要確認的權利主體,包括使用權和擔保權的權利人。行使返還原物、消除危險、排除妨害、賠償損失等請求權,都是以土地使用權歸屬確定為前提,如若權利歸屬不清,行使土地使用權請求權和侵權請求權將沒有依據。

土地使用權的變更程式

  依照《城市房地產管理法》第17條規定,改變土地用途應依循以下程式:

  1. 取得出讓方和城市規劃行政主管部門的同意

  土地用途改變,將直接引起土地出讓最高年限的改變和土地使用權出讓金的變化。同時,土地用途的改變,必然發生土地使用權出讓合同中規定的權利義務關係的變化。因此,《城市房地產管理法》第17條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條,都規定了土地用途的改變必須取得出讓人的同意或批准。

  土地用途是城市規劃的重要內容之一,改變後的土地用途必須符合城市規劃的要求。因此,改變土地用途亦應取得城市規划行政主管部門的同意。

  2.簽訂土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂土地使用權出讓合同

  土地用途的改變是土地使用權出讓合同內容的重大變更,因此,土地用途的改變,在取得出讓人和城市規划行政主管部門的同意之後,應由出讓人和受讓人簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓年限,並相應調整土地使用權出讓金。

土地使用權的提前收回

  提前收回土地使用權,是指出讓人在土地使用權出讓合同約定出讓年限尚未屆滿的情況下,終止土地使用權出讓合同而收回土地使用權。根據《城市房地產管理法》和《土地管理法》及其實施細則的有關規定,提前收回土地使用權的前提條件是在特殊情況下,根據社會公共利益的需要,並由有關人民政府土地行政主管部門報經原審批機關批准。

  (1)為公共利益需要使用土地的。為公共利益需要是指國家為經濟、政治、軍事、文化、衛生等建設,需要使用土地的,可以將土地使用權收回。

  (2)為實施城市規划進行舊城區改建,需要調整使用土地的,隨著城市建設的加快,新的城市規劃的實施,需要對舊城區進行大規模的改造,需要重新調整和安排城市各個區域的土地的使用,為配合舊城區改建,國家要調整使用土地,收回或重新安排一些單位和居民正在使用的土地。

  (3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的。

  (4)因單位撤消、遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地的。

  (5)公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。

土地使用權的補償

  根據《城市房地產管理法》第19條後段的規定,國家提前收回土地使用權的,應“根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償”。由於國家提前終止土地使用權出讓合同,收回土地使用權,必然會給土地使用者造成損失,國家給予相應的補償,符合合同法理。

  這種補償分為兩種情況:

  (1)付給餘期土地使用權補償費

  提前收回使用權時,出讓方應根據土地使用權的餘期、土地的用途、土地使用者對土地進行投資開發的情況,出讓時的地價和收回時的地價等因素,與土地使用者協商確定補償費。補償費的標準依土地使用者的損失情況而定。一般來說,要補償的費用應抱愧土地使用者的直接損失間接損失

  (2)用其他土地使用權交換

  即出讓方與使用方協商,將另一快地的使用權與被收回的土地使用權進行交換。交換時,雙方商定收回的土地使用權的補償費和換得的土地使用權的出讓金進行結算。土地使用者通過交換得到土地使用權,應與出讓方重新簽訂土地使用權出讓合同,並辦理登記手續。

土地使用權使用期滿

  土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者依該合同取得的土地使用權即終止。由於土地使用權是一種有期限的他物權,土地所有者出讓土地使用權的結果並不導致所有權的喪失。因而,使用期屆限滿,土地使用者理應將土地使用權返還給土地所有者,這是土地國家所有權的最終體現,也是土地有償、有期限使用原則的具體反映。為了平衡土地使用權人和土地使用者利益,《城市房地產管理法》第21條從以下兩個方面對土地使用權期限屆滿的法律後果作了規定:

  1. 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿後的續期

  (1)續期申請的提出

  土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲於屆滿前一年提出續期申請,這是《城市房地產管理法》第21條第1款前段對土地使用權續期規定的前提條件。

  (2)續期申請的審批

  土地使用者提出續期申請後,土地管理部門應在合理期限內,儘快作出答覆,除根據社會公共利益需要收回該幅土地外,均應予以批准。

  (3)續期的性質

  土地使用權的續期與土地使用全的出讓同其性質,也就是說土地使用權的續期也是土地使用權的出讓。其唯一不同之處在於,對於土地使用權的續期申請,出讓人根據社會公共利益需要收回外,應予以批准,但對於土地使用權出讓申請,出讓人並無此等義務。

  2. 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿後的收回

  《城市房地產管理法》第21條第2款規定,土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,如果土地使用者未申請續期或未按法定期限申請續期,以及根據社會公共利益的需要,國家未批准其續期申請,土地使用權由國家無償收回。

  (1)土地使用權由國家無償收回

  國家是國有土地的所有者,國有土地使用權作為相對獨立的財產權,它只是以通過出讓的方式,在一定年期內由國家讓渡於土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用權出讓金後,取得在該年期內使用土地的權利,即取得了一定年期的土地使用權。當出讓年期屆滿,土地使用者就不在擁有該土地使用權。因此,國家收回其土地使用權應當是無償的,不應附加任何條件。

  (2)國家在無償收回起土地使用權的同時,無償取得該土地上的建築物、其他附著物所有權。

土地使用權的處置

  土地使用權的處置指在企業改革中,按照產權清晰的要求,對企業一直占有使用的過去通去行政劃撥的方式無償取得的土地使用權進行處置,來明確國家與企業之間的財產關係

  土地使用權的處置有以下幾種方式:

  

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評論(共5條)

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125.126.146.* 在 2011年12月15日 16:03 發表

我是1985年的,至今還沒有土地,這要到何時才有土地呀?現在一家三口一點土地都沒有,這叫人怎麼活啊?

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121.233.62.* 在 2013年6月17日 20:58 發表

在農用土地上建設農民住宅,從審批有效期開始,幾年不建合同才能作廢?

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218.205.245.* 在 2013年11月23日 09:27 發表

農村的土地,被私人強制執行非法去修私人公路該怎樣辦,

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110.16.224.* 在 2015年1月17日 12:44 發表

把集體土地賣了墓地怎辦

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106.32.116.* 在 2015年7月30日 03:40 發表

我有一塊土地是交通局賠償給我的!已經種了三十多年!現依據丟失!別人來爭執!這種情況我有證人能維權嗎?

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