宅基地使用權

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　　宅基地使用權是指依法對集體所有的土地所享有的占有和使用並依法利用該土地建造住宅及其附屬設施的權利。

　　關於宅基地使用權的法律屬性，我國民法學術界爭論頗多，主要有以下幾種：

　　(1)基地使用權說。這種觀點認為，宅基地使用權屬於基地使用權，此種基地使用權還包括國有土地使用權、鄉鎮企業建設用地使用權等。持這種觀點的是梁慧星教授，他認為，應該將我國現行的各種土地使用權形式加以整理，形成完整的用益物權體系。同時他還指出，土地使用權不是一個嚴謹適當的法律概念，考慮到我國大陸的習慣，可以改稱為基地使用權。所謂基地使用權，“是指為在他人所有的土地上建造並所有建築物或其他附屬物而使用他人土地的權利”。“基地使用權制度確立後，由於目前的國有土地使用權、鄉鎮企業建設用地使用權、農村的宅基地使用權，都是把他人土地作為基地來使用，因而都可以歸屬基地使用權的範圍，以便於立法、執法和司法上對同類土地使用權的規制，便於同類土地使用權法律制度的統一協調。”

　　(2)地上權說。這種觀點是將我國建設用地使用權包括宅基地使用權定位為地上權，認為可以用傳統民法的地上權理論來架構我國建設用地使用權體系。有學者認為，地上權即是因建造、保有建築物或其他工作物而使用國家或集體所有的土地的權利。這就是說地上權應當包括現行法律中的國有建設用地使用權和農村集體建設用地使用權，也即宅基地使用權屬於地上權的一種。

　　(3)獨立的用益物權說。這種觀點認為，宅基地使用權是我國的一種特殊的用益物權，不同於傳統物權法上的地上權，不能用地上權替代宅基地使用權。

　　目前《物權法》將宅基地使用權與土地承包經營權、建設用地使用權併列，明顯說明在我國宅基地使用權是一種獨立的用益物權。

　　宅基地使用權具有如下法律特征：

　　(1)宅基地使用權的主體為農村集體經濟組織的成員。宅基地使用權具有福利性，其權利主體限於本集體經濟組織成員，其他人或組織不能成為宅基地使用權的主體。

　　(2)宅基地使用權的用途限於本集體經濟組織成員，即村民建造個人住宅，包括建設具有居住目的的建築物或其他附屬設施，如住宅、車庫、廁所、牲畜圈舍等。其中，個人住宅包括住房以及與村民居住生活有關的廚房、院牆等。農村宅基地使用權不得用於抵押等法律規定之外的用途。

　　(3)根據我國現行法律規定，宅基地可以為村農民集體所有，也可為兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有或者屬鄉鎮農民集體所有。但是，作為宅基地所有權主體的“農民集體”內涵和外延極為模糊，其不是一個獨立的民事主體而是一定地域內個體的鬆散結合，沒有獨立的意思表達機關。這在一定程度上對宅基地使用權的分配產生影響。

　　(4)宅基地使用權的取得嚴格實行“一戶一宅”制。鑒於土地資源的有限性，《土地管理法》規定農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並儘量使用原有的宅基地和村內空閑地。如果涉及占有農用地的，應依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。農村村民在出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

　　(5)宅基地使用權取得具有無償性及無期限性。宅基地使用權是為解決本集體經濟組織成員居住這一基本生存需求而設定的，主體為本農村集體經濟組織內的成員，客體為本集體經濟組織享有所有權的土地，由農村集體經濟組織的成員通過無償分配的方式取得，且該項權利的存續是無期限的。

　　宅基地使用權人對宅基地享有如下權利，並承擔一定的義務：

　　1．占有和使用宅基地。宅基地使用權人有權占有宅基地，併在宅基地上建造個人住宅以及與居住生活相關的附屬設施。

　　2．收益和處分。宅基地使用權人有權獲得因使用宅基地而產生的收益，如在宅基地空閑處種植果樹等經濟作物而產生的收益。同時。宅基地使用權人有權依法轉讓房屋所有權，則該房屋占用範圍內的宅基地使用權一併轉讓。

　　3．宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對沒有宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

　　4．宅基地使用權人出賣、出租住房後，再申請宅基地的，土地管理部門將不再批准。並且，宅基地使用權的受讓人只限於本集體經濟組織的成員。

　　按照我國現行法和政策，農村村民在村莊、集鎮規劃區內建住宅，取得宅基地使用權，應當先向村集體經濟組織或村民委員會提出建房申請，提出設立宅基地使用權的申請(《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第18條前段)。實際操作中，是戶主以其名義撰寫申請書。

　　農村村民，包括既有的村民，也包括新加入的村民。新加入的村民，如回鄉落戶的離休、退休、退職的幹部職工，複原退伍的軍人，回鄉定居的華僑、港澳台同胞等。

　　申請人所在的集體經濟組織對宅基地使用權申請予以審查，看其是否符合准予宅基地使用權的條件。這些條件包括：(1)申請人必須為本集體經濟組織成員；(2)申請人及其所在農戶存在著合理的住宅需求。例如，申請人已經分家另過，其新家庭四口人需要獨立的住宅一處。(3)不存在法律、法規、規章禁止的事由。例如，申請人曾經擁有過宅基地，但為獲取錢款而將其住宅賣與他人，依據《土地管理法》第62條第4款的規定，該申請人無權再獲得宅基地。再如，申請宅基地的位置和麵積等不違反我國現行法的規定。

　　按照《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第18條的規定，對符合條件的，經村民會議討論通過後，按照下列審批程式辦理：(1)需要使用耕地的，經鄉級人民政府審核、縣級人民政府建設行政主管部門審查同意並出具選址意見書後，方可依照《土地管理法》向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經縣級人民政府批准後，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地(第1款第1項)。(2)使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府根據村莊、集鎮規劃和土地利用規劃批准(第1款第2項)。回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人和離休、退休幹部以及回鄉定居的華僑、港澳台同胞，在村莊、集鎮規劃區內需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第1款第(1)項規定的審批程式辦理(第3款)。

　　需要指出的是，將宅基地分配給本集體經濟組織的成員，應是作為宅基地的所有權人行使其土地所有權的表現之一，該集體經濟組織應為宅基地使用權的設立人，鄉(鎮)、縣兩級人民政府並非宅基地所有權人，不應是宅基地使用權的設立人，其審核、批准應限於對宅基地申請是否符合《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第18條規定的條件和程式，目的在於監督集體經濟組織合理利用土地，避免隨意將農用地轉為建設用地、防止不用荒地而用耕地建造住宅。因此，此種審核、批准應當只是一種核准，只要宅基地申請不違反法律、法規、規章的強制性規定，就不應駁回。審批機關不得越權干預集體經濟組織對宅基地申請的審核，也不得對集體經濟組織沒有通過的宅基地進行審批。

　　一、宅基地使用權的取得

　　《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”依據《土地管理法》等法律的規定，宅基地使用權的取得，通常採取審批的方式，其程式大致包括三個步驟，即使用權申請、土地所有人同意、行政審批。宅基地使用權的審批，應當符合農村土地利用的總體規劃。

　　由於宅基地使用權為無償使用，帶有一定的社會福利或集體組織成員的團體福利性質，因此，原則上一戶居民只能享有一處宅基地使用權(“一戶一宅”原則)，其面積也不得超過規定的標準。

　　二、宅基地使用權的行使

　　宅基地使用權人取得宅基地後，可以建造住宅及附屬設施，供自己居住、使用或者兼而利用宅基地進行適當的家庭經營活動並獲得收益；也可以出租、轉讓或作其他處分。但因房屋所有權的轉讓以及拋棄等原因而喪失宅基地使用權的，原權利人不得再申請宅基地使用權。

　　基於宅基地使用權本身的特點，其為無期限限制的權利。宅基地使用權人死亡的，在符合分配宅基地的條件的前提下，其繼承人可以連同地上建築物一併取得宅基地的使用權；繼承人均已分戶或因其他原因不符合取得宅基地的條件的，宅基地使用權可以由集體收回，但繼承人有權就地上建築物和附屬設施的價值獲得補償。

　　三、宅基地使用權的消滅

　　宅基地使用權的消滅原因主要有：

　　1．宅基地被收回或者征收。在土地所有權人因城鄉發展規劃的調整而收回宅基地或者國家因公共利益的需要而征收土地的情況下，原宅基地使用權消滅。但這種情況下土地所有權人應給與相應的補償並另行批給宅基地；國家征收土地，也須依照法定程式並給予補償。

　　2．轉讓或拋棄宅基地。宅基地使用權人轉讓、拋棄其宅基地使用權或者轉讓、拋棄其宅基地上的住宅及其附屬設施的，均將導致宅基地使用權消滅。

　　3．宅基地的滅失。《物權法》第154條規定：“宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。”至於宅基地上的建築物或其他附屬物滅失的，則不影響宅基地使用權的存續，宅基地使用權人可以重新建造房屋而居住、使用。《物權法》第155條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者註銷登記。”

　　(1)宅基地使用權受到嚴格限制

　　1．宅基地使用權轉讓

　　關於宅基地使用權能否轉讓，在《物權法》中沒有做出詳細規定，而只是規定適用《土地管理法》等法律和國家有關規定。《土地管理法》第62條第4款規定，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。國家相關規定主要就是國家頒佈的一些規範性文件，例如1999年《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第3款規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。這些法律法規和相關規定都表明，宅基地使用權是不能進行轉讓的。當然《土地管理法》正在進行修改，宅基地使用權是否可以實現流轉還處在爭議當中。

　　目前關於宅基地使用權能否進行轉讓主要有三種觀點：第一種觀點認為應當允許轉讓，否則宅基地使用權就成了死產。第二種觀點認為不宜放開宅基地使用權的轉讓。第三種觀點是認為經本集體經濟組織同意，可以在本集體經濟組織內部隨著房屋的轉讓而有條件的轉讓，以實現物盡其用的目的。根據現有法律法規和相關規定，有條件地允許宅基地使用權轉讓是符合我國宅基地使用轉讓的，而且也是合法的。但是宅基地使用權轉讓後不能再申請宅基地。

　　2．宅基地使用權抵押

　　《物權法》、《擔保法》等都明確規定，宅基地使用權不得抵押。因為如果允許抵押，那麼實現抵押權時，房屋可以查封流轉，但是宅基地使用權不能轉讓，最終將導致抵押權無法實現。所以，無論是在集體經濟組織內部還是外部，宅基地使用權都不得用於抵押。而且宅基地之上的房屋也不得抵押。在現實中，農村出現的以房屋或宅基地使用權進行抵押都是無效的，不受法律保護，所以有關當事人一定要加以註意。

　　3．宅基地使用權租賃

　　宅基地使用權能否出租，《物權法》沒有做出明確規定，但是《土地管理法》規定農村村民可以出租住房。所以原則上，宅基地使用權是不得單獨出租的，但是在農村村民出租房屋時宅基地使用權是隨之一併轉移的。農村村民在出租房屋後沒有住房的，只能要求與房屋承租人解除租賃關係，不能再申請宅基地。

　　(2)宅基地使用權可以附隨房屋進行流轉

　　在上文中我們已經提到，宅基地使用權的流轉受到嚴格的限制，一般是不能單獨轉讓的。但是在農村現實生活中，很多集體經濟組織已經沒有多餘的空地可以分配給農民作宅基地，但是農村人口又在不斷增長，用地壓力很大，同時很多家庭擁有多處宅基地或宅基地面積超標，這些情況都要求宅基地使用權要進行內部流轉，但是需要隨同房屋所有權一同轉讓。宅基地使用權隨同房屋轉讓也要有一定的條件：

　　①轉讓人與受讓人必須是同一集體經濟組織內部的成員。也就是說本集體經濟組織外的成員、城鎮居民、法人和其他組織購買農村房屋和宅基地的，因為違反國家規定也不具備宅基地使用權人的主體資格，應當認定無效。

　　②受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權申請分配的條件。如果受讓人已經擁有宅基地和住房或不具有申請分配資格，那麼根據“一戶一宅”等規定，就不能轉讓。

　　③轉讓行為需徵得本集體經濟組織的同意。如果當事人擅自轉讓農村住房和宅基地，未徵得本集體經濟組織同意的，應當認定為無效。

　　另外《物權法》第155條規定，已經登記的宅基地使用權轉讓應當及時辦理變更登記。在上文中，我們已經提到經申請取得的宅基地使用權是由土地管理部門進行審批，在審批的過程中就已經進行了登記。所以宅基地使用權轉讓也要進行變更登記，否則不發生轉讓的法律後果。

　　一、宅基地使用權人的權利

　　(一)占有權

　　宅基地使用權人有對集體土地進行直接控制與支配的權利。為實現使用和收益的目的，宅基地使用權人必須占有土地。

　　(二)使用(開發)權

　　宅基地使用權人有按照申請時規定的用途使用(開發)土地。宅基地使用權設立的目的就是建造自用的房屋．而不是建造商品房。

　　(三)收益權

　　宅基地使用權人有獲取宅基地所產生的各種利益的權利。在宅基地上建造的房屋或者其他附著物，以及房屋或者其他附著物的收益，均歸屬宅基地使用權人。

　　(四)轉讓權

　　宅基地使用權的轉讓雖然受到嚴格的限制(如不能轉讓給城市居民)，但宅基地使用權並非絕對不能轉讓。宅基地使用權在符合轉讓條件時，可以連同房屋所有權一併轉讓。

　　(五)物權請求權

　　宅基地使用權是一項用益物權，宅基地使用權人為排除他人妨害，可以行使物權請求權，要求妨害人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還占有、恢複原狀等。宅基地使用權人的物權請求權，既可以對第三人行使，也可以對所有人行使。

　　二、宅基地使用權人的義務

　　(一)按規定用途使用(開發)的義務

　　宅基地使用權人須按規定用途使用(開發)，不能擅自改變土地用途。

　　(二)不得超出規定的宅基地面積的義務

　　依據《土地管理法》第62條第1款的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。各省、自治區、直轄市對宅基地的面積標準作出規定。如根據2000年6月29日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過的《浙江省實施(中華人民共和國土地管理法>辦法》第35條第2、3款的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積標準(包括附屬用房、庭院用地)，使用耕地的，最高不得超過一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不得超過一百四十平方米，山區有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過一百六十平方米。農村村民宅基地的具體標準，由市、縣人民政府在前款規定的幅度內根據當地實際確定。

　　不符合分配宅基地條件的，有關部門不予批准申請人的申請。《物權法》規定，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。《浙江省實施(中華人民共和國土地管理法>辦法》第35條規定：“有下列情形之一的，其宅基地申請不予批准：(一)宅基地面積已達到規定的標準再申請新宅基地的，但為實施村莊和集鎮規划進行舊村改造的除外；(二)出租、出賣或者以其他形式轉讓地上建築物，再申請宅基地的；(三)以所有家庭成員作為一戶申請批准宅基地後，不具備分戶條件而以分戶為由申請宅基地的。”

　　(三)不得違法轉讓的義務

　　現行法律政策禁止城鎮居民在農村購置宅基地，農村居民負有不轉讓其宅基地使用權給城鎮居民的義務。

• 農用土地使用權
• 建設用地使用權