房屋所有權

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房屋所有權(Homeownership / Ownership of Houses)

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房屋所有權

  房屋所有權是以房屋為標的物所有權。房屋所有人在法律規定的範圍內,可以對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分,並可排除他人的干涉。

  房屋屬於不動產,房屋所有權是土地所有權以外的另一種不動產所有權。房屋屬於建築物,是土地的定作物,它雖然附著於土地,但屬於獨立的物,因此從理論上來說,房屋與土地可以分別歸屬不同主體所有,成立相互之間獨立的所有權。但在實際上由於房屋必然附著於土地,因此房屋所有權與土地所有權也存在著聯繫,這種聯繫體現在“房隨地走”、“地隨房走”的密切關係,即房屋所有權人的所有權是依賴於國家或者集體土地所有權的;反過來,房屋所有權的變更或喪失,也會可能導致其土地使用權隨之發生相應的變更或者喪失。應註意者,由於我國土地只歸國家或集體所有,且其所有權不能流通,因此房屋與土地的關係主要體現為房屋所有權與土地使用權的關係。

  在我國,根據房屋坐落的位置不同,可以把房屋分為城鎮房屋和農村房屋。城鎮房屋是指坐落於城市 (直轄市、地級市、縣級市)、縣城、建制鎮和工礦區的房屋;農村房屋是指坐落在農村(包括未設建制的村鎮)的房屋。我國對城鎮房屋的管理制度較農村房屋要完善一些。例如,城鎮房屋都已普遍實行了房屋產權登記制度,包括設立登記、變更登記和消滅登記,而農村房屋則還未完全建立房屋產權登記制度。

房屋所有權的形式

  ①國家房屋所有權,又稱為公房所有權,即國家對房屋擁有的所有權;

  ②法人所擁有的房屋所有權。主要指非國有單位的法人通過投資、購買或自建房屋而形成的房屋所有權;

  ③自然人所擁有的房屋所有權。

房屋所有權的內容

  房屋所有權是占有權管理權享用權排他權處分權(包括出售出租抵押贈與繼承)的總和。

  (1)占有權。是所有人對其房屋進行直接的實際控制或掌握的權利。占有權是房屋所有權的基本內容,沒有占有,就談不上所有權。然而占有並非就是所有,因為占有分所有人占有非所有人占有合法占有非法占有善意占有與非善意占有。

  (2)使用權房屋的使用權是指對房屋擁有的享用權房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。指所有權人對其房屋有直接按照它的性質和用途加以利用的權利。使用權的行使必須符合下列條件:①無損於房屋的本質。②按照房屋的自然性能、經濟性能和規定的土地用途使用。③遵守法律和公共道德,不損害公共利益和他人的合法權益

  (3)收益權。指房屋所有人有利用其房屋以增加經濟收益的權利。如將房屋出租取得租金、用房屋作為合伙入股取得紅利等。

  (4)處分權。指房屋所有人在法律許可的範圍內,對其房屋有處置的權利。如依法對自己所有的房地產出售出租抵押典當贈與拆除等。

  一般說來,完整的房屋所有權,必須同時包括上述四項權利。但是,占有、使用和收益權有時會脫離所有權。

房屋所有權的特點

  房屋所有權的特點,一方面由房屋本身的性質所決定,另一方面也由各國的房屋所有權法律制度所決定。我國房屋所有權具有以下特點:

  1、房屋的國家所有權集體所有權和個人所有權同時並存,同等地受到憲法和法律的保護。

  2、房屋所有權的客體是具有一定結構、可供利用的房屋,而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料,不能成其為房屋所有權的客體。

  3、房屋所有權與其所依附的土地的使用權的分離。房屋的所有權發生變更,土地的使用權也隨之發生變更,反之亦然。

  4、國家所有的房屋廣泛實行所有權與使用權的分離,國家享有所有權、國有企、事業單位和其他組織享有使用權。

  5、房屋所有權可以轉讓,但受到土地使用權轉讓的制約。由於房屋所有權與土地使用權不可分離,因而,凡不可轉讓使用權的土地上的房屋,其所有權不能轉讓;非法轉讓土地使用權,會導致土地上房屋的轉讓的無效。

  6、房屋所有權的設立與移轉,需辦理房屋所有權登記和變更登記手續。不辦理房屋所有權登記或變更登記手續,不發生確定房屋所有權或移轉房屋所有權的效力。

房屋所有權的類型

  對房屋所有權加以分類,明確不同類別所有權的性質和特征,便於房屋所有權的行使和對房屋的管理。房屋所有權可從不同角度加以分類:

  1、從所有權權利主體的內部構成來看,可分為房屋單獨所有、房屋共有和房屋的區分所有。房屋的單獨所有是指在某一房屋上只有一個所有權主體。

  2、從房屋所有權權利主體所享有的權能是否充分來分,可將房屋所有權分為完全的房屋所有權和房屋部分所有權。完全的房屋所有權就是我們通常所說的房屋所有權;房屋部分所有權是一種受到限制的房屋所有權,後文將對之作專門介紹。

  3、我國的房產登記,按照房產性質將房屋所有權分為以下幾類:

  (1)公有房產,即國家房屋所有權集體房屋所有權以及建築物區分所有權。其客體包括房地產管理部門直管的國有房屋,國家機關、全民所有制單位、軍隊使用的國有房屋和其他國家所有的房屋,以及集體所有制企業、單位擁有所有權的房屋。

  (2)私有房產,即公民個人房屋所有權。其客體是我國公民,包括華僑、僑眷、歸僑、港澳台同胞擁有的私人房屋。

  (3)中外合資房產,即中外合資房屋所有權。其客體是我國政府、企業與外國政府、企業或個人共同投資擁有的房屋。

  (4)外資房產,即外資房屋所有權。其客體是外國政府、企業、社會團體、國際性機構及外國人、無國籍人在我國境內所擁有的房屋。

  (5)其他房產。其客體是不可歸於以上種類房產的房屋,如宗教組織擁有的房屋。

獲得房屋所有權的方式

  (1)依法新建的房屋;

  (2)添附的房屋,如翻建、擴建、加層等;

  (3)通過買賣、贈與、互換等民事法律行為取得所有權的房屋;

  (4)繼承或受遺贈的房屋。

房屋所有權制度

  我國的房屋所有權取得的方式越來越多樣化,比如:依法新建的房屋;添附的房屋(如翻建、擴建、加層等);通過買賣贈與互換等民事法律行為取得所有權的房屋;繼承或受遺贈的房屋等。但我國《物權法》對房屋所有權沒有直接的具體規定,房屋所有權具有歷史性、私益性,所以房產糾紛處理起來較為複雜,並且房屋所有權制度又與債法親屬法繼承法等民事法律聯繫,有的問題(如所有權登記、共有等)則很容易與物權法總則和所有權中其他原理重覆;另外,很多房屋所有權糾紛經常還要重點從財產分割繼承婚姻等領域法律法規中尋求答案,有隻是根據政策處理這些事情。相比土地所有權,它自身並無明顯特性。所以,我國《物權法》沒有專門作出規定。

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評論(共1條)

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106.39.189.* 在 2015年4月23日 02:43 發表

鹿泉市大河鎮雙廟村挖下水管,挖到房子門口了,房屋的保護範圍是多少

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