房屋所有权

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房屋所有权(Homeownership / Ownership of Houses)

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房屋所有权

  房屋所有权是以房屋为标的物所有权。房屋所有人在法律规定的范围内,可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分,并可排除他人的干涉。

  房屋属于不动产,房屋所有权是土地所有权以外的另一种不动产所有权。房屋属于建筑物,是土地的定作物,它虽然附着于土地,但属于独立的物,因此从理论上来说,房屋与土地可以分别归属不同主体所有,成立相互之间独立的所有权。但在实际上由于房屋必然附着于土地,因此房屋所有权与土地所有权也存在着联系,这种联系体现在“房随地走”、“地随房走”的密切关系,即房屋所有权人的所有权是依赖于国家或者集体土地所有权的;反过来,房屋所有权的变更或丧失,也会可能导致其土地使用权随之发生相应的变更或者丧失。应注意者,由于我国土地只归国家或集体所有,且其所有权不能流通,因此房屋与土地的关系主要体现为房屋所有权与土地使用权的关系。

  在我国,根据房屋坐落的位置不同,可以把房屋分为城镇房屋和农村房屋。城镇房屋是指坐落于城市 (直辖市、地级市、县级市)、县城、建制镇和工矿区的房屋;农村房屋是指坐落在农村(包括未设建制的村镇)的房屋。我国对城镇房屋的管理制度较农村房屋要完善一些。例如,城镇房屋都已普遍实行了房屋产权登记制度,包括设立登记、变更登记和消灭登记,而农村房屋则还未完全建立房屋产权登记制度。

房屋所有权的形式

  ①国家房屋所有权,又称为公房所有权,即国家对房屋拥有的所有权;

  ②法人所拥有的房屋所有权。主要指非国有单位的法人通过投资、购买或自建房屋而形成的房屋所有权;

  ③自然人所拥有的房屋所有权。

房屋所有权的内容

  房屋所有权是占有权管理权享用权排他权处分权(包括出售出租抵押赠与继承)的总和。

  (1)占有权。是所有人对其房屋进行直接的实际控制或掌握的权利。占有权是房屋所有权的基本内容,没有占有,就谈不上所有权。然而占有并非就是所有,因为占有分所有人占有非所有人占有合法占有非法占有善意占有与非善意占有。

  (2)使用权房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。指所有权人对其房屋有直接按照它的性质和用途加以利用的权利。使用权的行使必须符合下列条件:①无损于房屋的本质。②按照房屋的自然性能、经济性能和规定的土地用途使用。③遵守法律和公共道德,不损害公共利益和他人的合法权益

  (3)收益权。指房屋所有人有利用其房屋以增加经济收益的权利。如将房屋出租取得租金、用房屋作为合伙入股取得红利等。

  (4)处分权。指房屋所有人在法律许可的范围内,对其房屋有处置的权利。如依法对自己所有的房地产出售出租抵押典当赠与拆除等。

  一般说来,完整的房屋所有权,必须同时包括上述四项权利。但是,占有、使用和收益权有时会脱离所有权。

房屋所有权的特点

  房屋所有权的特点,一方面由房屋本身的性质所决定,另一方面也由各国的房屋所有权法律制度所决定。我国房屋所有权具有以下特点:

  1、房屋的国家所有权集体所有权和个人所有权同时并存,同等地受到宪法和法律的保护。

  2、房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋,而不是单指组成房屋的材料。未形成房屋或已拆毁的房屋的材料,不能成其为房屋所有权的客体。

  3、房屋所有权与其所依附的土地的使用权的分离。房屋的所有权发生变更,土地的使用权也随之发生变更,反之亦然。

  4、国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离,国家享有所有权、国有企、事业单位和其他组织享有使用权。

  5、房屋所有权可以转让,但受到土地使用权转让的制约。由于房屋所有权与土地使用权不可分离,因而,凡不可转让使用权的土地上的房屋,其所有权不能转让;非法转让土地使用权,会导致土地上房屋的转让的无效。

  6、房屋所有权的设立与移转,需办理房屋所有权登记和变更登记手续。不办理房屋所有权登记或变更登记手续,不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。

房屋所有权的类型

  对房屋所有权加以分类,明确不同类别所有权的性质和特征,便于房屋所有权的行使和对房屋的管理。房屋所有权可从不同角度加以分类:

  1、从所有权权利主体的内部构成来看,可分为房屋单独所有、房屋共有和房屋的区分所有。房屋的单独所有是指在某一房屋上只有一个所有权主体。

  2、从房屋所有权权利主体所享有的权能是否充分来分,可将房屋所有权分为完全的房屋所有权和房屋部分所有权。完全的房屋所有权就是我们通常所说的房屋所有权;房屋部分所有权是一种受到限制的房屋所有权,后文将对之作专门介绍。

  3、我国的房产登记,按照房产性质将房屋所有权分为以下几类:

  (1)公有房产,即国家房屋所有权集体房屋所有权以及建筑物区分所有权。其客体包括房地产管理部门直管的国有房屋,国家机关、全民所有制单位、军队使用的国有房屋和其他国家所有的房屋,以及集体所有制企业、单位拥有所有权的房屋。

  (2)私有房产,即公民个人房屋所有权。其客体是我国公民,包括华侨、侨眷、归侨、港澳台同胞拥有的私人房屋。

  (3)中外合资房产,即中外合资房屋所有权。其客体是我国政府、企业与外国政府、企业或个人共同投资拥有的房屋。

  (4)外资房产,即外资房屋所有权。其客体是外国政府、企业、社会团体、国际性机构及外国人、无国籍人在我国境内所拥有的房屋。

  (5)其他房产。其客体是不可归于以上种类房产的房屋,如宗教组织拥有的房屋。

获得房屋所有权的方式

  (1)依法新建的房屋;

  (2)添附的房屋,如翻建、扩建、加层等;

  (3)通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋;

  (4)继承或受遗赠的房屋。

房屋所有权制度

  我国的房屋所有权取得的方式越来越多样化,比如:依法新建的房屋;添附的房屋(如翻建、扩建、加层等);通过买卖赠与互换等民事法律行为取得所有权的房屋;继承或受遗赠的房屋等。但我国《物权法》对房屋所有权没有直接的具体规定,房屋所有权具有历史性、私益性,所以房产纠纷处理起来较为复杂,并且房屋所有权制度又与债法亲属法继承法等民事法律联系,有的问题(如所有权登记、共有等)则很容易与物权法总则和所有权中其他原理重复;另外,很多房屋所有权纠纷经常还要重点从财产分割继承婚姻等领域法律法规中寻求答案,有只是根据政策处理这些事情。相比土地所有权,它自身并无明显特性。所以,我国《物权法》没有专门作出规定。

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评论(共1条)

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106.39.189.* 在 2015年4月23日 02:43 发表

鹿泉市大河镇双庙村挖下水管,挖到房子门口了,房屋的保护范围是多少

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