房屋产权纠纷
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目录 |
什么是房屋产权纠纷[1]
房屋产权纠纷是指对房屋所有权的归属发生争议而引起的纠纷。按房屋权属争议产生的原因又可迸一步区分为因在历次历史运动中确权、改造、没收、入股、接管、代管等而引起的产权纠纷，因离婚、产权人死亡、共有房产分割而引起的产权纠纷，因非法占有、使用他人房屋而引起的产权纠纷，因损坏他人房屋而引起的产权纠纷等。
两种常见的房屋产权纠纷[2]
1．相邻产权纠纷。它指因宅基地使用权、采光权、通风权、通行权、排水权以及共用部分的共有权和使用权而产生的产权纠纷。处理原则是有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。凡给相邻方造成妨碍或损失的，必须停止损害行为，排除障碍，赔偿损失。技巧上，最关键的是对产权人各自专有房屋的界限进行正确判断。只有分清界址，才能区分是谁侵犯了别人的产权。确认界址一要凭官方记载，二要参照原来住宅的建筑图纸，三要请房产专业勘丈机构复核。惯例上，假如两家相邻以一墙分界的，界址就是墙体内的中心线。
2．优先购买权纠纷。在同等条件下，房屋产权共有人或房屋的承租人对该房屋有优先购买权。纠纷的起因，往往是房屋产权人未通知产权共有人或承租人就将房屋出售。处理惯例是，这种未通知房屋产权共有人或承租人的出售，如果其合同不违法，就不能被推翻，如果尚未签订合同，则须停止办理；在房屋产权人通知共有人或承租人要将房屋出售的三个月内，共有人或承租人不表示购买，其优先购买权便失去；承租人租期届满并与出租人解除合约的，没有优先购买权；一般来讲共有人比承租人更有优先购买权。
房屋产权纠纷处理办法和程序[3]
房屋产权纠纷，指双方或几方当事人因房产权意见不一所发生的纠纷，有广、狭二义。狭义的房屋产权纠纷，仅指确认房屋所有权归属的纠纷，又称确权纠纷。广义的房屋产权纠纷，除所有权外，还包括在行使占有，使用、收益和处分权能过程中所发生的各类纠纷。如房屋租赁纠纷、买卖纠纷、典当纠纷等等。其解决办法大致可分为调解、仲裁和诉讼解决三种。
(1)调解。调解可分为：①双(各)方自愿调解：②民间调解；⑧行政调解；④司法调解。其中，双(各)方自愿调解，包括双方或各当事人的委托代理人参加调解；民间调解，包括双方请律师主持调解、请亲朋好友主持调解、请居(村)委会出面主持调解等等；行政调解，指双方所在的或共同的行政机关出面主持调解；司法调解，指人民法院根据当事人的诉讼请求，依照法律的规定，由审判员出面调解其房产纠纷的情况。调解成功，将制作调解：陪(如房产分单等)。为避免而后再产生是非，双方还可对非司法调解的其他调解书进行公证，如分单公证、继承权公证等。司法调解不须公证，其本身就与判决书、裁定书具有同等法律效力。
(2)仲裁。当事人事先有仲裁协议的，发生纠纷后，可以向仲裁委员会申请促裁。仲裁委员会由双方当事人协商选定。仲裁委员会所作裁决书自作出之日起发生法律效力。
(3)诉讼。双方当事人发生纠纷后，如果没有仲裁协议，任何一方当事人都可以向人民法院提起诉讼。
房屋产权纠纷案件概述[4]
房屋产权纠纷案件的当事人应向法院一提供哪些证据?房屋产权纠纷案件是指当事人双方因房屋产权归属等问题发生争议而诉至人民法院，请求人民法院给予确认的案件。对确认房屋产权案件，当事人应当提供以下证据：
(1)提供证明自己对争议房屋享有所有权的证据材料，如房屋产权证书、建房许可证、继承或赠书、买卖文书、过户证明等。
(2)提供房屋是个人所有，还是共有的证明材料。
(3)提供交纳房产税等权利人自己履行产权人权利和义务的证明材料。
(4)提供房屋的占有、使用、收益和管理情况的证明材料。
(5)说明争议房屋改造中或其他情况下有无被没收、改造、挤占等证明材料。
(6)其他与本案有关的证明材料。
房屋产权纠纷案件处理的原则[5]
我国《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”这四项原则是人民法院审理民事案件应当遵循的总的原则。处理房屋产权案件除应坚持这四项原则外，还应结合这类案件的实际，兼顾以下原则：
第一，合法原则。房屋在日常生产、生活中有十分重要的地位。无论是公民、法人和其他社会组织，其合法的房屋产权都受法律的保护。人民法院审理房地产案件，首先要审查当事人取得房地产是否合乎政策和法律，是否拥有取得该房屋的各种证明文件。凡合法取得的财产，人民法院一律予以保护。
第二，尊重历史，实事求是的原则。有的房地产案件，涉及年代久远，情况相当复杂。对这类案件的审理，应本着尊重历史事实，注重现实，从维护社会稳定的大局出发，实事求是地予以处理。对于历史上的遗留问题，政策法律有规定的，依照政策法律规定办理，政策法律没有规定或规定不够明确的，依照法律的基本原则和地方政府的行政法规、规章，结合案件的实际，公平合理地妥善解决。
第三，保护合法权益，制裁违法行为的原则。在确认房屋产权时，对那些依法履行合法手续建造的房屋和取得的房屋，应依法确认，切实保护其合法权益；对那些未履行合法批准手续，私搭乱盖的违章建筑，或非产权人在合法使用他人房屋期间对所使用的房屋未经产权人同意进行改、扩建的以及非法取得房屋的，均应在保护产权人合法权益的前提下，依法制裁违法者。
第四，权利义务相一致的原则。在房屋产权案件中，当事人对新建、改扩建或购买的房屋在产权归属和共有份额上发生纠纷的，应根据当事人对该房屋投资、投劳情况，按照享受权利与承担义务相一致的原则妥善处理。
房屋产权纠纷案件处理的方法[5]
- (一)新建房屋权属纠纷的处理
对这类案件，首先要审查当事人是否具有建房资格。一般新建房屋应具有协议、审批手续、出资情况等。在审查建房的审批手续中，尤其是要审查双方是否具备建房资格的问题。如在城镇建房，双方必须是在城镇有正式户口和住房确有困难的居民；在集体土地上建房，非农业户口的城市居民必须取得区县以上人民政府或其授权的职能部门的批准，包括其对土地享有使用权等，方可主张对新建房屋的所有权。如不具备建房资格，就不能作为产权人享有产权份额。其次，根据建房人之间的关系及建房事实，确认共有人的范围，处理好建房申请、施工许可证等与房屋权属的关系。具有建房资格的家庭成员中以一个人的名义申请办理手续后，家庭成员之间共同协商共同投资、投劳建房的，房屋建成后其产权可认定为参加建房的家庭成员的共同共有。申请人与投资建房人虽不存在亲属关系，但有共同建房之合意和共同出资的事实，而该投资建房人又不具备建房资格，可以作为共有人享有产权，但应责令其补办申请手续。在具体划分份额上，有协议的，按协议的约定划分产权；没有协议的，按双方出资的比例划分产权。
- (二)对改、扩建房屋产权的确认
改、扩建房屋是以原房为前提。对这类房屋的产权确认首先要审查原房地产权的来源，划分原产权共有人，在此基础上对改扩建后的产权不同情况分别予以处理。一是共同共有人改、扩建并有协议的，根据各共有人对原房地产权各自享有的份额和出资比例划分产权、产权份额与出资比例不一致的，采取多退少补的办法解决。二是部分共有人改、扩建的，如改扩建之前已征得其他共有人的同意，有协议的按协议处理没有协议的，原则上扩建部分归扩建人所有，其他部分按各共有人在原房享有的份额，根据改扩建后房屋价值的变化，确定其在新房中享有的份额，并令其补足新旧房屋之间的差价。如改、扩建人在改扩、建之前没有征得其他共有人同意，其改建的行为属于侵权行为，若其他共有人提出产权请示的，原则上应予支持，准予其对改、扩建房屋<包括扩建部分)享有产权，但应对改、扩建人的投资投劳予以补偿。三是非产权人改、扩建他人房屋的，非产权人在改、扩建之前，除应办理合法审批手续外，还须征得房主同意。双方对主权有约定的，按约定处理；虽然一方或双方办理了改、扩建的合法手续，但双方对产权无约定的，按约定处理；虽然一方或双方了改扩建的合法手续，但双方对产权无约定的，房屋产权应属原房主所有，对改、扩建或增添的附属物亦随主物归原房主所有，对其投资由原房主予以补偿；未经原房主同意，非产权人擅自改、扩建或增添附属物的，产权归原房主所有，因改、扩建或增添的附属物的费用，房主一般不予补偿。
- (三)对买卖房屋的产权的认定
对房屋买卖纠纷案件的处理，在法律适用上一般应根据1983年12月7日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》(以下简称“条例”)和最高人民法院的有关司法解释及地方政府的行政法规规章办理。房屋买卖，一般都应到所在地房地产管理部门办理过户手续。房屋是几个共有人共同共有的，必须征得全体共有人的同意才能出售房屋，部分共有人未经其他共有人同意而擅自出售房屋的，其买卖行为无效，关于机关、团体购买私有房屋的，依照政策、法律的规定应予禁止。特殊情况确实需要购买的，需经县以上人民政府批准，未经批准而购买的，不受法律保护，如发生纠纷的，一般应认为买卖关系无效。但是，对于在历次政治运动中单位购买私房而未办手续的，如特殊需要，且符合补办手续条件的，可以责令补办手续；不符合补办手续条件，而废除买卖关系又不恰当的，应由政府作出行政处理，明确产权归属。当事人对政府的行政处理不服而起诉到人民法院的，人民法院可以受理。人民法院在审理这类案件时，对违反政策和法律购买私房的单位，可视情况给予相应的制裁处罚措施。
