房地产经纪合同纠纷

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　　房地产经纪合同纠纷是关于房地产经纪合同权利、义务的争执，主要是关于因房屋买卖合同无效、履行不能等情况产生的纠纷、因意向金或定金的处理争议产生的纠纷、因中介服务费的支付和计算产生的纠纷等。

　　房地产经纪合同纠份主要有以下两大类别：

　　一、缔约过失造成的纠纷

　　缔约过失造成的纠纷。主要是由于经纪人与委托人在签订合同前未进行最充分的协商，造成双方在并未对各项主要事项达到一致的情况下签订了合同。而且这种合同通常是不规范的，如合同中缺乏主要条款，事后通常出现合同无法协调双方对一些问题认识差异的情况，从而引发纠纷。

　　这类纠纷的产生，有两方面的原因：

　　1．房地产经纪人的失信、失职

　　有些房地产经纪人在承揽经纪业务的过程中，为了吸引客户承接业务，往往在缔约前未充分履行告知责任或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任。等到委托人认可并与其订立合同后，又故意对自身义务条款“缩水”。而实际上合同订立前的口头协商并承诺是合同前的缔约行为，有意规避是缔约过失行为，过失人仍须承担责任。因此，这类纠纷经常在一些素质差、急于获利的经纪企业发生。

　　2．经纪合同当事人的观念和法律意识不足

　　在我国，受长期计划经济的影响，许多消费者在观念上市场意识淡薄，对政府依赖心理较重，忽视合同的规则。委托人与经纪人对订立的经纪合同事先未作明确的考虑，并未仔细审查合同约定的条款。事后在合同的履行过程中才发现遗漏应当明确的事项和要求，就希望改变或者撤销合同的约定，由此引发纠纷。在房地产经纪活动中，房地产经纪人与委托人之间在订立合同时，协商合同的条款和委托事宜很少约请律师参与，合同履行后才知道自己的要求并没有在合同中反映出来或才认识到合同签得很随意，为此找到政府部门进行投诉并寻求保护。

　　二、合同不规范造成的纠纷

　　(一)房地产交易行为与经纪行为混淆房地产的交易行为与房地产经纪行为相互混淆在一些地区和城市较为普遍，既使在一些比较发达、商业化和房地产市场化程度比较高的地区和城市也是如此。其具体表现为：

　　(1)房地产经纪人利用自己的职业便利将房地产的买卖合同的内容与经纪合同的内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。

　　(2)房地产经纪人通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。房地产经纪人将买卖合同与经纪合同相混淆带来税费结算、发票开具，以及佣金收取、委托业务终止等方面的种种矛盾。一些房地产经纪人为了掩盖这些矛盾而采取的不实相告和隐匿行为更引起委托人的不满，进而产生纠纷。这种纠纷主要集中在二手房买卖中，其主要原因是房地产经纪人为了追求高额收益而故意违背合同法和房地产经纪职业道德。

　　(二)居间行为与代理行为混淆

　　在我国房地产市场，新建商品房的经纪活动主要采取代理方式。而在二手房买卖中，居间行为与代理行为相互混淆的现象比较普遍。其具体表现为：二手房买卖经纪普遍采用居间形式，房地产经纪人承担买卖双方的委托。根据合同法，居间合同中，房地产经纪人不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但在实际操作中，房地产经纪人常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系，一些房地产经纪人甚至直接包揽买卖双方的所有交易事务。如为卖方代收房款、又为买方办理税费结算和产权过户等手续。产生这种混淆有时是由于房地产经纪人自身不能充分了解代理与居间的区别，而有时则是由于房地产经纪人员职业道德丧失所致。而委托人往往也由于自身法律意识的淡薄和法律知识的欠缺，在与房地产经纪合同地产经纪人签订房地产经纪合同时未能明确区分居间合同与代理合同的区别，从而达成不规范的房地产经纪合同，为房地产经纪纠纷的制造提供了温床。

　　(三)经纪合同的权利义务不等

　　房地产经纪人在与委托人约定订立合同时，利用委托人的不知情，订立有利于自己而不利于委托人的合同，合同内容中存在明显的权利义务关系不等，对委托人不利或对委托人造成损害，也是房地产经纪行业发生较多的现象。具体表现为：

　　(1)房地产经纪人因自己的履约能力不够，利用委托人对交易过程和成交方式的不熟悉，故意减少自己的义务以逃避责任。

　　(2)房地产经纪人为了避免自己发生违约影响佣金的收取，有意加大委托人的义务，以减少自己的风险。

　　(3)因委托人愿意支付的佣金数额不能满足自己的期望目标，订立合同时要求减少自己的义务。

　　这些纠纷的产生是源于房地产经纪人的不良心态，是诚信缺失的表现。

　　(四)经纪合同的主要条款欠缺

　　长期以来，房地产经纪企业在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式粗糙，内容简易，其中反映合同要件的主要条款欠缺，如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等，对于这些涉及双方权利义务关系的主要条款的约定，常常用口头的方式表示，因为口头表示约定的随意性很大，经常因为时间和情况的变化造成不能履约，致使引起纠纷。其原因具体为：

　　(1)拟定合同格式和内容不是依照法律规定制订的，而是根据市场的交易习惯和自己的成交经验来制订的。

　　(2)缺乏基本的常识，合同的内容不能保护委托人的利益，同样也不能保护自己的利益。

　　(3)逃避责任，唯恐发生违约行为被人追究。因合同条款的欠缺所引起的纠纷，是房地产经纪行业经常发生的纠纷，对经纪行业的信誉有很大的损害。

　　(五)服务标准与收取佣金标准存在差异

　　房地产经纪纠纷中经常发生的一类是房地产经纪机构与委托人对经纪机构所提供的服务内容和规格及其所对应的佣金有明显认识差异，因而发生冲突和纠纷。其具体原因为：由于目前有关管理部门对房地产经纪收费所制定的标准并无相对应的服务标准，服务标准和佣金标准没有相应对比与衡量的标准，造成有收费标准却没有服务标准的失衡现象。而房地产经纪机构在与委托人签订经纪合同时，因疏忽或故意省缺服务标准的条款，便造成经纪合同中未有明确约定的服务标准，这就很容易导致纠纷。但是庆幸的是，目前一些市场意识比较强、注重信誉的房地产经纪企业通过摸索建立了能够得到委托人认可的服务标准，这类企业经纪业务中的纠纷相对较少。

　　为了减少房地产经纪纠纷，我国房地产管理部门和房地产经纪行业组织制订了房地产经纪合同示范(推荐)文本。中国房地产估价师与房地产经纪人学会在2006年发布了一套《房地产经纪业务推荐文本》(见书后附录5)，这套推荐文本借鉴了国外房地产经纪业务委托代理合同的先进经验，从一定程度上也代表了房地产经纪业务由居间不断向代理过渡的发展的方向。

　　《房地产经纪业务推荐合同文本》将不定期完善、修订，它的推广和应用将会有效减少房地产经纪纠纷。

　　近年来随着房地产商品的供给量大增，房地产的买卖纠纷也逐渐增多，其中不少因为是房地产经纪机构的不适广告、销售人员的乱许诺、销售程序混乱、违规销售、房地产产品质量低下造成的。因此，房地产经纪机构应导入依法中介、强化经纪理念和操作机制，既能维护房地产经纪机构的信誉和房地产消费者的利益，也使得房地产市场能够健康的发展。

　　房地产交易纠纷属于民事纠纷，协调这类纠纷的方法主要由调节、仲裁、诉讼等几种方式。

　　1．调解

　　调节是指我国人民法院和人民调解委员会协调民事案件和轻微违法行为引起的纠纷的j一种方法。调解必须根据法律和政策进行。人民法院的调解，是审判机构对案件的调解，{协调协议对双方当事人具有强制性。

　　2．仲裁

　　仲裁是当事人之间的争议由仲裁机构公正判决。房地产仲裁，要求房地产买卖双方在{合同中必须有仲裁的意向，选定一个仲裁委员会，并指出具体仲裁范围，如关于房地产所；有权、使用权、赠与、交换等具体事宜。仲裁一般“一裁定终局”。如果当事人不履行义；务可要求法院强制执行。

　　3．诉讼

　　诉讼通常是指国家司法机关在当事人及其诉讼参与人参加下，按照一定的方式和程i序，解决具体争议的活动，房地产交易纠纷的诉讼是通过法院的审判活动，解决房地产交易纠纷的一种形式，属于民事诉讼，由民事法庭受理。诉讼程序包括起诉、审判、执行。

　　对已出现的房地产经纪纠纷，应及时协商或通过法律途径解决，房地产行政主管部门；及其他相关部门还负有受理投诉、调节处理的职责。为此，房地产行政主管部门通常设置一些投诉通道，制订投诉受理程序，以便及时有效地引导当事人解决房地产经纪纠纷。

　　【案例】房地产买卖合同发生纠纷

　　1．案情简介

　　徐某大学毕业两年了，之前，因父母在外地生活，一直租房居住。之后，决定在上海；买一套房子，把父母接过来一起生活。经过一番看房、选房，最后敲定了一套外环线附近；的两居室。2005年4月25日，在中介公司的居间介绍下，徐某和房屋的产权人黄先生签；订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定将黄先生所有的本市某处房屋出售给徐小姐，房价为65万元；2005年4月25日，徐某向黄先生支付首付45万元；余款于交易过户后i十日凭他项权利证支付。同日，双方还签订补充协议，协议约定乙方(徐小姐)超过约定i期限仍未履行上述义务，甲方(黄先生)有权解除本协议，乙方应向甲方承担总房价；30％违约金的违约责任。2005年7月10日，徐某和黄先生办理了交易过户手续。7月27；日，徐某取得他项权证。之后，由于银行在放贷过程中将利息计算错误，致使放贷延迟。l黄先生认为按合同约定徐某应在2005年7月20日之前支付余款，现徐小姐逾期付款属违j约，其应按协议约定支付相当于总房价30％的违约金1．95万元。后双方协商不成，黄先i生起诉至法院。

　　2．法院判决

　　最终法院没有支持黄先生要求徐某支付总房价30％的1．95万元违约金的诉讼请求，；仅判决徐某支付以未付款日万分之三的金额补偿黄先生。

　　3．律师评析

　　就本案来讲，首先，根据双方签订的合同及补充协议，徐某支付余款的时间为“交易；过户后十日凭他项权利证支付”，该约定意味着徐某支付余款需满足两个条件，一是在过户后十日，二是凭他项权利证。而事实上，双方办理过户手续的受理曰为2005年7月10日，而取得他项权利证的日期为2005年7月27目，因此黄先生认为徐某应在2005年7：月20日付款，并以此认为徐某违约，要求其承担违约责任的依据不足，不应当得到法院i的支持。其次，根据双方签订的补充协议的约定，黄先生要求徐某承担总房价30％违约金的前提条件是解除本协议，可现在双方已进行了过户交易，且黄先生不要求解除协议，这些同协议的约定是不相符的。所以，黄先生据补充协议要求徐某支付违约金的诉讼请求，也是与法无据的，根本无法得到法院的支持。

　　房地产经纪纠纷是房地产经纪行业运行的社会成本。大量的房地产经纪纠纷不仅会降低社会的整体福利，还会影响房地产经纪行业自身的运行效率和发展前景。因此，有效规避房地产经纪纠纷是房地产经纪行业管理的重要内容。虽然，只有提高房地产经纪人员的职业道德，加强房地产经纪机构的自身管理才是避免房地产经纪纠纷的根本途径，但是，通过行业管理部门的引导和监督来规避房地产经纪纠纷也是一个不容忽视的重要手段。

　　目前，中国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷。

　　1．制订示范合同文本

　　房地产经纪行业目前之所以存在以上种种纠纷，首先是由于经纪人和委托人缺乏必要的法律、法规意识；其次，一些经纪人员和委托人未掌握订立和履行合同的规则也是一个重要的影响因素；第三，经纪人员受商业环境和交易陋习影响，在职业活动中有意无意不遵守合同规则，甚至不讲求信用只谋求经济利益的不良经营作风是不容忽视的重要影响因素。为了维护合同当事人的合法权利，减少合同纠纷，除了督促房地产经纪人员在职业活动中加强自律，遵守合同规则外，政府或者行业组织应当制订符合合同规则的示范合同文本，加以推广。示范合同文本可以发挥多重作用。

　　①既不干涉经纪活动的正常运行，又可以将合法的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系。

　　②示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违规、违法、违约行为。

　　③示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免受到违反合同规则的恶意行为的损害。

　　④示范合同文本也是政府管理机构与行业组织公开进行宣传，维护消费者利益、行业形象和政府的政策导向的有效手段。

　　2．制订服务标准。明确服务要求和内容

　　房地产经纪行业的服务标准是房地产经纪人为委托人提供劳务服务的行为准则依据，也是房地产经纪人表现诚实信用方式的依据，又是房地产经纪人应当履行的合同义务。

　　3．加强对房地产经纪企业格式合同的监督管理

　　目前在房地产经纪行业中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。而且，为了方便重复使用，很多经纪机构将这种合同制作成固定格式的合同文本。一些地方政府的房地产行政主管部门要求房地产经纪机构将这种固定格式的经纪合同提交房地产行政管理部门审查。这就是一种对合同的监督管理。