房地產經紀合同糾紛

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　　房地產經紀合同糾紛是關於房地產經紀合同權利、義務的爭執，主要是關於因房屋買賣合同無效、履行不能等情況產生的糾紛、因意向金或定金的處理爭議產生的糾紛、因中介服務費的支付和計算產生的糾紛等。

　　房地產經紀合同糾份主要有以下兩大類別：

　　一、締約過失造成的糾紛

　　締約過失造成的糾紛。主要是由於經紀人與委托人在簽訂合同前未進行最充分的協商，造成雙方在並未對各項主要事項達到一致的情況下簽訂了合同。而且這種合同通常是不規範的，如合同中缺乏主要條款，事後通常出現合同無法協調雙方對一些問題認識差異的情況，從而引發糾紛。

　　這類糾紛的產生，有兩方面的原因：

　　1．房地產經紀人的失信、失職

　　有些房地產經紀人在承攬經紀業務的過程中，為了吸引客戶承接業務，往往在締約前未充分履行告知責任或不顧自己的實際能力和信用條件誇大承諾以獲得委托人的信任。等到委托人認可並與其訂立合同後，又故意對自身義務條款“縮水”。而實際上合同訂立前的口頭協商並承諾是合同前的締約行為，有意規避是締約過失行為，過失人仍須承擔責任。因此，這類糾紛經常在一些素質差、急於獲利的經紀企業發生。

　　2．經紀合同當事人的觀念和法律意識不足

　　在我國，受長期計劃經濟的影響，許多消費者在觀念上市場意識淡薄，對政府依賴心理較重，忽視合同的規則。委托人與經紀人對訂立的經紀合同事先未作明確的考慮，並未仔細審查合同約定的條款。事後在合同的履行過程中才發現遺漏應當明確的事項和要求，就希望改變或者撤銷合同的約定，由此引發糾紛。在房地產經紀活動中，房地產經紀人與委托人之間在訂立合同時，協商合同的條款和委托事宜很少約請律師參與，合同履行後才知道自己的要求並沒有在合同中反映出來或才認識到合同簽得很隨意，為此找到政府部門進行投訴並尋求保護。

　　二、合同不規範造成的糾紛

　　(一)房地產交易行為與經紀行為混淆房地產的交易行為與房地產經紀行為相互混淆在一些地區和城市較為普遍，既使在一些比較發達、商業化和房地產市場化程度比較高的地區和城市也是如此。其具體表現為：

　　(1)房地產經紀人利用自己的職業便利將房地產的買賣合同的內容與經紀合同的內容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內，直接將房地產買進或賣出，把向委托人提供的服務性勞務活動改變為房地產權利的直接處分活動。

　　(2)房地產經紀人通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取佣金。房地產經紀人將買賣合同與經紀合同相混淆帶來稅費結算、發票開具，以及佣金收取、委托業務終止等方面的種種矛盾。一些房地產經紀人為了掩蓋這些矛盾而採取的不實相告和隱匿行為更引起委托人的不滿，進而產生糾紛。這種糾紛主要集中在二手房買賣中，其主要原因是房地產經紀人為了追求高額收益而故意違背合同法和房地產經紀職業道德。

　　(二)居間行為與代理行為混淆

　　在我國房地產市場，新建商品房的經紀活動主要採取代理方式。而在二手房買賣中，居間行為與代理行為相互混淆的現象比較普遍。其具體表現為：二手房買賣經紀普遍採用居間形式，房地產經紀人承擔買賣雙方的委托。根據合同法，居間合同中，房地產經紀人不得直接參与並決定委托人與第三人的合同關係。但在實際操作中，房地產經紀人常常直接參与並決定委托人與第三人之間的合同關係，一些房地產經紀人甚至直接包攬買賣雙方的所有交易事務。如為賣方代收房款、又為買方辦理稅費結算和產權過戶等手續。產生這種混淆有時是由於房地產經紀人自身不能充分瞭解代理與居間的區別，而有時則是由於房地產經紀人員職業道德喪失所致。而委托人往往也由於自身法律意識的淡薄和法律知識的欠缺，在與房地產經紀合同地產經紀人簽訂房地產經紀合同時未能明確區分居間合同與代理合同的區別，從而達成不規範的房地產經紀合同，為房地產經紀糾紛的製造提供了溫床。

　　(三)經紀合同的權利義務不等

　　房地產經紀人在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利於自己而不利於委托人的合同，合同內容中存在明顯的權利義務關係不等，對委托人不利或對委托人造成損害，也是房地產經紀行業發生較多的現象。具體表現為：

　　(1)房地產經紀人因自己的履約能力不夠，利用委托人對交易過程和成交方式的不熟悉，故意減少自己的義務以逃避責任。

　　(2)房地產經紀人為了避免自己發生違約影響佣金的收取，有意加大委托人的義務，以減少自己的風險。

　　(3)因委托人願意支付的佣金數額不能滿足自己的期望目標，訂立合同時要求減少自己的義務。

　　這些糾紛的產生是源於房地產經紀人的不良心態，是誠信缺失的表現。

　　(四)經紀合同的主要條款欠缺

　　長期以來，房地產經紀企業在經紀活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬於企業格式合同文本。合同格式粗糙，內容簡易，其中反映合同要件的主要條款欠缺，如服務條款、履行期限條款、違約條款、爭議協商解決條款等，對於這些涉及雙方權利義務關係的主要條款的約定，常常用口頭的方式表示，因為口頭表示約定的隨意性很大，經常因為時間和情況的變化造成不能履約，致使引起糾紛。其原因具體為：

　　(1)擬定合同格式和內容不是依照法律規定製訂的，而是根據市場的交易習慣和自己的成交經驗來制訂的。

　　(2)缺乏基本的常識，合同的內容不能保護委托人的利益，同樣也不能保護自己的利益。

　　(3)逃避責任，唯恐發生違約行為被人追究。因合同條款的欠缺所引起的糾紛，是房地產經紀行業經常發生的糾紛，對經紀行業的信譽有很大的損害。

　　(五)服務標準與收取佣金標準存在差異

　　房地產經紀糾紛中經常發生的一類是房地產經紀機構與委托人對經紀機構所提供的服務內容和規格及其所對應的佣金有明顯認識差異，因而發生衝突和糾紛。其具體原因為：由於目前有關管理部門對房地產經紀收費所制定的標準並無相對應的服務標準，服務標準和佣金標準沒有相應對比與衡量的標準，造成有收費標準卻沒有服務標準的失衡現象。而房地產經紀機構在與委托人簽訂經紀合同時，因疏忽或故意省缺服務標準的條款，便造成經紀合同中未有明確約定的服務標準，這就很容易導致糾紛。但是慶幸的是，目前一些市場意識比較強、註重信譽的房地產經紀企業通過摸索建立了能夠得到委托人認可的服務標準，這類企業經紀業務中的糾紛相對較少。

　　為了減少房地產經紀糾紛，我國房地產管理部門和房地產經紀行業組織制訂了房地產經紀合同示範(推薦)文本。中國房地產估價師與房地產經紀人學會在2006年發佈了一套《房地產經紀業務推薦文本》(見書後附錄5)，這套推薦文本借鑒了國外房地產經紀業務委托代理合同的先進經驗，從一定程度上也代表了房地產經紀業務由居間不斷向代理過渡的發展的方向。

　　《房地產經紀業務推薦合同文本》將不定期完善、修訂，它的推廣和應用將會有效減少房地產經紀糾紛。

　　近年來隨著房地產商品的供給量大增，房地產的買賣糾紛也逐漸增多，其中不少因為是房地產經紀機構的不適廣告、銷售人員的亂許諾、銷售程式混亂、違規銷售、房地產產品質量低下造成的。因此，房地產經紀機構應導入依法中介、強化經紀理念和操作機制，既能維護房地產經紀機構的信譽和房地產消費者的利益，也使得房地產市場能夠健康的發展。

　　房地產交易糾紛屬於民事糾紛，協調這類糾紛的方法主要由調節、仲裁、訴訟等幾種方式。

　　1．調解

　　調節是指我國人民法院和人民調解委員會協調民事案件和輕微違法行為引起的糾紛的j一種方法。調解必鬚根據法律和政策進行。人民法院的調解，是審判機構對案件的調解，{協調協議對雙方當事人具有強制性。

　　2．仲裁

　　仲裁是當事人之間的爭議由仲裁機構公正判決。房地產仲裁，要求房地產買賣雙方在{合同中必須有仲裁的意向，選定一個仲裁委員會，並指出具體仲裁範圍，如關於房地產所；有權、使用權、贈與、交換等具體事宜。仲裁一般“一裁定終局”。如果當事人不履行義；務可要求法院強制執行。

　　3．訴訟

　　訴訟通常是指國家司法機關在當事人及其訴訟參與人參加下，按照一定的方式和程i序，解決具體爭議的活動，房地產交易糾紛的訴訟是通過法院的審判活動，解決房地產交易糾紛的一種形式，屬於民事訴訟，由民事法庭受理。訴訟程式包括起訴、審判、執行。

　　對已出現的房地產經紀糾紛，應及時協商或通過法律途徑解決，房地產行政主管部門；及其他相關部門還負有受理投訴、調節處理的職責。為此，房地產行政主管部門通常設置一些投訴通道，制訂投訴受理程式，以便及時有效地引導當事人解決房地產經紀糾紛。

　　【案例】房地產買賣合同發生糾紛

　　1．案情簡介

　　徐某大學畢業兩年了，之前，因父母在外地生活，一直租房居住。之後，決定在上海；買一套房子，把父母接過來一起生活。經過一番看房、選房，最後敲定了一套外環線附近；的兩居室。2005年4月25日，在中介公司的居間介紹下，徐某和房屋的產權人黃先生簽；訂了《上海市房地產買賣合同》，合同約定將黃先生所有的本市某處房屋出售給徐小姐，房價為65萬元；2005年4月25日，徐某向黃先生支付首付45萬元；餘款於交易過戶後i十日憑他項權利證支付。同日，雙方還簽訂補充協議，協議約定乙方(徐小姐)超過約定i期限仍未履行上述義務，甲方(黃先生)有權解除本協議，乙方應向甲方承擔總房價；30％違約金的違約責任。2005年7月10日，徐某和黃先生辦理了交易過戶手續。7月27；日，徐某取得他項權證。之後，由於銀行在放貸過程中將利息計算錯誤，致使放貸延遲。l黃先生認為按合同約定徐某應在2005年7月20日之前支付餘款，現徐小姐逾期付款屬違j約，其應按協議約定支付相當於總房價30％的違約金1．95萬元。後雙方協商不成，黃先i生起訴至法院。

　　2．法院判決

　　最終法院沒有支持黃先生要求徐某支付總房價30％的1．95萬元違約金的訴訟請求，；僅判決徐某支付以未付款日萬分之三的金額補償黃先生。

　　3．律師評析

　　就本案來講，首先，根據雙方簽訂的合同及補充協議，徐某支付餘款的時間為“交易；過戶後十日憑他項權利證支付”，該約定意味著徐某支付餘款需滿足兩個條件，一是在過戶後十日，二是憑他項權利證。而事實上，雙方辦理過戶手續的受理曰為2005年7月10日，而取得他項權利證的日期為2005年7月27目，因此黃先生認為徐某應在2005年7：月20日付款，並以此認為徐某違約，要求其承擔違約責任的依據不足，不應當得到法院i的支持。其次，根據雙方簽訂的補充協議的約定，黃先生要求徐某承擔總房價30％違約金的前提條件是解除本協議，可現在雙方已進行了過戶交易，且黃先生不要求解除協議，這些同協議的約定是不相符的。所以，黃先生據補充協議要求徐某支付違約金的訴訟請求，也是與法無據的，根本無法得到法院的支持。

　　房地產經紀糾紛是房地產經紀行業運行的社會成本。大量的房地產經紀糾紛不僅會降低社會的整體福利，還會影響房地產經紀行業自身的運行效率和發展前景。因此，有效規避房地產經紀糾紛是房地產經紀行業管理的重要內容。雖然，只有提高房地產經紀人員的職業道德，加強房地產經紀機構的自身管理才是避免房地產經紀糾紛的根本途徑，但是，通過行業管理部門的引導和監督來規避房地產經紀糾紛也是一個不容忽視的重要手段。

　　目前，中國房地產經紀行業主管部門主要可以通過以下手段來規避房地產經紀糾紛。

　　1．制訂示範合同文本

　　房地產經紀行業目前之所以存在以上種種糾紛，首先是由於經紀人和委托人缺乏必要的法律、法規意識；其次，一些經紀人員和委托人未掌握訂立和履行合同的規則也是一個重要的影響因素；第三，經紀人員受商業環境和交易陋習影響，在職業活動中有意無意不遵守合同規則，甚至不講求信用只謀求經濟利益的不良經營作風是不容忽視的重要影響因素。為了維護合同當事人的合法權利，減少合同糾紛，除了督促房地產經紀人員在職業活動中加強自律，遵守合同規則外，政府或者行業組織應當制訂符合合同規則的示範合同文本，加以推廣。示範合同文本可以發揮多重作用。

　　①既不幹涉經紀活動的正常運行，又可以將合法的合同規則通過公開的途徑進行示範，鼓勵、督促合同當事人自覺把握自己的權利義務關係。

　　②示範合同文本的推廣，有利於合同當事人通過比較，改變交易陋習和不自覺地違規、違法、違約行為。

　　③示範合同文本的推廣，可以保護社會的弱勢群體，避免受到違反合同規則的惡意行為的損害。

　　④示範合同文本也是政府管理機構與行業組織公開進行宣傳，維護消費者利益、行業形象和政府的政策導向的有效手段。

　　2．制訂服務標準。明確服務要求和內容

　　房地產經紀行業的服務標準是房地產經紀人為委托人提供勞務服務的行為準則依據，也是房地產經紀人表現誠實信用方式的依據，又是房地產經紀人應當履行的合同義務。

　　3．加強對房地產經紀企業格式合同的監督管理

　　目前在房地產經紀行業中使用自行製作的合同文本占有很大的比例。而且，為了方便重覆使用，很多經紀機構將這種合同製作成固定格式的合同文本。一些地方政府的房地產行政主管部門要求房地產經紀機構將這種固定格式的經紀合同提交房地產行政管理部門審查。這就是一種對合同的監督管理。