房產市場

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房地產市場(Real Estate Market)

　　房產市場是以房產作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關係的總和。

　　房產市場流通的房產，是有一定的房屋所有權和使用權的房屋財產。

　　狹義的房產，是指已經脫離了房屋生產過程的屬於地上物業的房屋財產；

　　廣義的房產，是指房屋建築物與宅基地作為一個統一體而構成的財產，亦包含相應的土地使用權在內。

　　從交易對象區分，房產市場可劃分為住宅市場與非住宅市場兩大類。

　　住宅市場是房產市場的主體，根據住宅的檔次，可細分為豪華型、舒適型、經濟實用型和保障型四個不同層次的市場。

　　非住宅用房市場進而可細分為辦公、商用、廠房、倉庫等具體市場。

　　房產市場具有以下一些主要特點：

　　（1）房產市場的供給和需求的高度層次性和差別性

　　由於人口、環境、文化、教育、經濟等因素的影響，房產在各個區域間的需求情況各不相同，房產市場供給和需求的影響所及往往限於局部地區，所以，房產市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現在，土地的分區利用情況造成地區及一個城市的不同分區，不同分區內房產類型存在差異，同一分區內建築檔次也有不同程度的差異存在。

　　（2）房產市場交易對象和交易方式的多樣性

　　房產市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建築物，還包括與其相關的各種權利和義務關係的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當及其他的讓渡方式。

　　（3）房產市場消費和投資的雙重特性

　　由於房產可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。

　　（4）房產市場供給和需求的不平衡性

　　房產市場供求關係的不平衡狀態是經常會發生的。雖然價格和供求等市場機制會產生調整供求之間的非均衡態的作用，但隨著諸多市場因素的發展變化，原有的均衡態將不斷被打破，因此，房產市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。

　　房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，並可帶動建築業、建材工業等諸多產業發展。房產市場通過市場機制，及時實現房產的價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房產資源的有效配置和房產建設資金的良性迴圈。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利於改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房產市場是房地產市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處於主體地位。

　　1.房地產供求總量與結構雙失衡

　　(1)房地產供求總量失衡導致價格逐年上漲中國人口眾多，並逐年上漲，加之我國的城鎮化水平逐漸提高，每年有大量農村人口成為城鎮人口，這也將對房地產產生較大需求；同時，我國家庭小型化趨勢明顯、婚齡人口持續增加等因素都刺激了房地產需求的增加；最後，房地產價格逐年上漲，國內外均看好這個投資板塊，這樣投機需求又占了一部分。

　　(2)房地產供求的結構失衡房地產需求量很大，但是房價收入比相差大，決定了很多人的需求得不到滿足，尤其是低收入的人口；房地產供給本來就不多，加之供給結構不合理，高檔商品房空置而需求很旺的經濟適用房和廉租房供不應求，少之又少，房地產無效供給和有效需求的矛盾十分突出並且呈擴大的趨勢，這樣造成了中國的房地產供求的結構性失衡。

　　2.房地產市場泡沫越來越大。

　　房地產市場是否出現泡沫在國內還有很多爭議，在此參考發達國家的經驗，用“空置率”、“房價收入比”和“租售比”來加以分析。

　　①房屋空置率。一般房屋空置率5%為適宜，10%為警戒空置率，而我國一些城市的空置率已經明顯超過l0% 。

　　②房價收入比。世界銀行規定房價收入比不應超過5：1，而我國商品房價格節節攀升，北京、上海的已經達到10倍以上。

　　③租售比。國外一般約為1：100，而我國有的城市已經早就超過了這個標準，據測算，杭州房屋的租售比甚至達到了1：300。

　　從以上三個指標來看，我國的房地產市場已經出現了嚴重的泡沫化。

　　1.土地成本高導致房價剛性很強土地作為最基本的生產要素，其出讓收入、房地產稅收已經成為區域經濟發展的最主要的資金來源。一輪又一輪的“圈地運動”，一個又一個“地王”的產生，無不催升著房價。然而，在全國省級以上的900多家開發區中，國家批准規劃土地近3 000萬畝，已經開發的僅占其中的13.5% ，近2 600萬畝土地閑置，並且還有大量的銀行貸款和稀缺土地的浪費。重稅主義在房地產市場很嚴重，稅收成本越來越高，這些稅收很多都是重覆的，而且打著平抑房價的幌子，卻成為推高房價的因素。我國現行房屋價格中，土地出讓金約占16%，拆遷補償費約占25%，稅收約占9%，三項合計約占房價的50%。此外建安成本僅占房價的35%，貸款利息占房價的8%，利潤約占7%；而在西方國家，地價及稅費三項合計僅占房價的20%，建安成本占73% ，利潤占7%。從以上數據對比可以看出，我國市場的高房價並不僅是因為開發商為了獲取高利潤所致，而是與房價中稅費比重過高直接相關。這些都迫使開發商不得不定高價，如果土地成本和稅負成本不下降，很難要求房價有很大的回落。

　　2.房地產供應的結構性失衡中低價房是未來住宅消費的主導，這是我國國情所決定的。然而政府為了績效和城市形象，開發商為了短期效益最大化，把大量的人力財力投入到高檔商品房建造上，這就造成了高檔房閑置無人問津，而中低檔的經濟適用房得不到有效地供給。人們對房子的需求是剛性的，人們硬著頭皮去買，這就更進一步推高了房價。

　　3.通貨膨脹的預期使人們投資房子保值增值中國人的傳統觀念導致其對房子的依賴心理很大，在外部通貨膨脹愈炒愈烈的情況下，人們將資金投入樓市。這樣又增加了一部分有效需求，房價直推而上。

　　4.國內外投資、投機和炒作行為的結果從國際上看，我國現在樓市是利率和稅收最低的，加上人民幣的短期升值以及大陸對房地產投機的通行無阻，海內外“熱錢”紛紛進入我國投機房地產，嚴重擾亂了房地產的秩序。

　　1.對土地空置問題的處理供求的結構均衡調節要從存量上人手，這就要求招標之後還原閑置土地的有效性。政府可以出台相關法律，通過收回、收購、兼併、拍賣等方式實現政府對土地的壟斷，讓土地回到真正有實力、真的需要土地並乾實事的開發商手中。

　　2.適當減少開發商稅收的壓力不平衡徵稅使得房地產開發商稅收負擔過重、成本過高，導致市場的高房價。高房價必然抑制消費需求，不利於房地產的可持續發展，不利於國民經濟的健康發展。開發商的成本降低，房價才有下調的空間。

　　3.開發商樹立可持續發展的觀念。合理利用資源從房地產可行性、規劃設計、建設、營銷到管理全過程進行分析，綜合運用環保和節能新技術，充分利用太陽能、風能等自然能源，減少對不可再生資源的消耗，提高能源利用率，增加住宅產品的技術含量，增加居民生活的舒適度，提高居住環境質量，使房地產開發進入可持續的良性迴圈發展。加強城鄉的規劃，防止拆了又建的重覆性工作，節約了資源。保障住房資源的可持續性，給子孫後代留下可以再利用的房屋和土地。

　　4.增加經濟適用房的開發經濟適用房的有效性是顯而易見的。解決中國越來越多的人口對房屋的需求，這是根本策略之一。

　　5.完善立法加強立法，規範房地產的投資及投機行為，杜絕房地產炒作行為，是防止房地產價格不正常增長的有效辦法。

　　對於國際“熱錢”不可大意，中央應做好巨集觀調控，防止中國樓市的混亂無序。對付不法行為要“有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究”。

　　6.嚴格房地產商的準入制度目前我國房地產企業數量多、負債率高，資金來源單一， 銀行信貸比例過大，很多不合格，因而應提高市場準入門檻。

　　7.建立房地產預警預報體系建立房地產預警預報體系的試點工作主要涉及三方面內容，一是房地產基礎數據及相關信息數據的採集；二是房地產信息數據的整合分析和發佈；三是預警預報指標體系和預警預報制度的建立。