空置率

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房屋空置率(housing vacancy rate)

目錄

什麼是空置率

  空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。

  按照國際通行慣例,商品房空置率在5%---10%之間為合理區,商品房供求平衡,有利於國民經濟的健康發展;空置率在10%---20%之間為空置危險區,要採取一定措施,加大商品房銷售的力度,以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

  空置率主要用在國內,與國外的空房率不同。空房率指的是開發商建好房子後,空置的房子與建成的房子之比。

空置率的種類

  按照所依據的房地產市場類型的不同,空置率可以分為存量市場的空置率增量市場的空置率

  房地產存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是,空置並不區分房屋的新舊,無論是第一次進入市場的新房屋,還是由於當前房屋使用者遷移後留下的房屋,只要沒有確定新的使用者時,都可被視為空置房屋。

  房地產增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進入市場的新房屋。

什麼是空置房

  什麼叫“空置房”?有人給的定義是:“購房者既沒有出租也沒有入住的房屋加上沒有賣出去的房屋”;有人認為空置房指那些建成之後沒有賣出去的房子,已經賣出去的不算,而究竟在建成之後有多長時間賣不出去的才算空置?是一個月、三個月還是半年?眾說紛紜,至今尚無統一標準。

空置率的演算法

  空置率的演算法--當前流行的空置率的計算方法有三種:[1]

空置率=

全社會空置房面積
全部住房面積

空置率=

空置商品房面積
最近三年內竣工面積

空置率=

空置商品房面積
當年竣工面積

  眾所周知,三年內竣工面積要比當年竣工面積大二三倍,全部住房存量比三年內竣工面積又大幾十倍。分母不一樣,計算結果自然大相徑庭。

  西方空置率的常用演算法:[2]

空置率=

待售、待租的住房面積
可用住房和其他商品用房出售和出租

  就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租總量多少作為分母,把待售、待租的住房作為分子,計算出空置率。

  專家認為不適用於我國:[2]

  原因是西方國家的大規模城市化進程早已結束,而中國才剛剛開始。中國一年竣工的建築面積就相當於所有發達國家的總和。

26%還是1%?——關於空置率的一場口水仗

  26%是如何得出的?

  媒體報道中提及的26%, 是根據市場上所有可售而未售的商品房面積之和,除以一年來商品房竣工面積之和的公式計算而得出的結果。 [3]

  不足1%是如何得出的?

  全部可用住房和其他商品用房出售和出租總量多少作為分母,把待售、待租的住房作為分子,計算出全國商品房的空置面積為0.83%。[2]

中外“空置面積”的含義是否一致[4]

  回到關於房地產空置率的計算問題上。大家對《被公開張揚的空置率》一文的質疑主要體現在分子、分母究竟應包括哪些內容上。“空置率不足1%”,我的這個計算結果沒有問題。

  通過大家對拙文的質疑可以看出,許多分歧源於對“空置面積”的理解上。很多人認為買了不住就是空置,或者認為買了不住和賣不出去都是空置。站到一個普通市民的角度,不能說這種理解沒有道理。但在國家統計規定上,“空置面積”作為一個專業術語,是有特定含義的,與大家的理解有區別。

  在中國的《房地產開發統計報表制度》中,有關於“空置面積”條目的解釋是:“指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建築面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。”

  如果大家仍有疑惑,我再解釋一下設立這個統計指標的初衷:國家統計局和建設行政主管部門試圖利用“空置面積”這一指標,考察房地產開發行業的投資規模和市場銷售狀況,從開發商角度觀察是否出現了投資過剩,並非用於考察城市居民(包括一些讀者所說的投機者)的居住水平和房屋利用狀況。

  這樣看來,居民手中未居住的“空置房”就絕對不能算作空置房了,因為它們已經不屬於生產經營領域,而是進入了消費環節。如同一個人買了很多衣服但大多不穿,這是不能再視為服裝廠的“庫存”了的。空置房這個概念完全是對開發商而言的,概念中所說的“出租”也是指開發商的初始交易行為,並非指居民的出租行為。一些人買房不住,一些小區出現較多的黑燈現象,這說明住房消費政策出了問題(必須採取措施遏制這種局面的惡化,防止住房浪費現象的蔓延),我們一般用利用率說明這種狀況,不使用“空置”概念。

  有的讀者試圖用國外的空置概念來批駁我。國外確實也使用空置房(Vacant Housing it)和空置率(Vacancy Rate)這兩個概念,但各國的統計含義並不一樣,這取決於統計分析的目的。在美國,其含義比中國的規定複雜一些,他們既考察自有房屋空置,又考察租用空置。例如,美國人口統計局(U.S.Census Bureau)是美國住房情況調查的權威和官方機構。由美國人口統計局公佈的住房空置根據目的不同規定了不同的含義:美國有“街區空置率”的說法,含義是街區內空置房屋與全部房屋的比例,普查時房屋無人居住(除非居住人是暫時離開)就算空置。美國人計算這個指標是與福利享受和稅收優惠聯繫在一起的,而我們的空置率是用來考察房地產投資是否過剩的。而美國社會調查(ACS-American Community Survery)作為美國覆蓋面最大的住房調查,它在統計細節上明確規定:“已租且無人居住房屋”和“已售且無人居住房屋”不能計算進租屋空置率和自有房屋空置率中,併在2005年初將原來合在一起的這兩類情況重新分開。曾長期在美國從事房地產開發和管理工作的江林東先生翻譯的資料也表明:“美國人口統計局關於美國社會調查(ACS)空置率的計算方法如下:(待售房)空置率=年空置售房/(已入住住房+年已售但還未入住的住房+年空置售房),即年空置售房總數除以現有全部住房總數。”這個含義就與我們的規定接近了,而在建築開發領域,他們這個概念的含義應該是與我們完全一致的。

  既然中外國家在“空置房屋”含義的界定上存在差別,我們有自己的考核目的和規定,在討論空置率的演算法時當然以本國的規定為準(如果認為中國的統計方法不完善,則是另一個問題,我也承認美國的有些調查有意義,但在中國目前尚難操作)。

空置率公式的分母與分子到底包括什麼[4]

  報上經常提到房屋空置率。最近,一些報刊說,目前我國房屋空置率達19%,超過了國際警戒線(空置率10%至15%)。

  若果真如此,那麼我國房地產業不僅是要敲警鐘的問題,而是應該急停了。但事實是,這裡所說的兩個空置率不是一個概念,而且,我國從未有過官方統計的“房屋空置率”。

  國外的空置率概念是什麼?據專家介紹,以美國為例,空置房是指中介機構手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋;空置率是由空置房除以全社會房屋得出。

  目前,我國的空置房是指竣工後尚未售出的房屋,而人們所說的空置率,多是用全部未售出的房屋除以當年竣工的房屋。比較這兩種概念,其差別非常大。首先是空置房的概念不同;其次是空置率的分子分母不同;第三是兩者適用的範圍不同。國外的空置房既有新房,也有舊房,其空置率概念是指微觀經濟現象,主要被用來指導居民流動的可能性。而國內的空置房僅指新房,本來只反映一部分市場情況的空置率,被許多人當成判斷房地產整體形勢的指標。把兩個完全不同的概念放在一起比較是不科學的,所以,據此得出的我國房屋空置率超過國際警戒線的說法也缺乏根據。

  儘管我們要對“房屋空置率”有一個準確的理解,但中國房地產市場並不是可以高枕無憂,因為各種信息表明,在一些地方,房地產過熱的情況確實存在。而高檔住宅供給過大、中低價住宅稀缺,更是在很多大城市普遍存在。據瞭解,在商品房空置量上升的同時,有關部門已經註意到並開始著手解決這樣一個問題:目前我國關於商品房空置指標的設置不盡合理,把剛竣工待銷售的商品房全部納入空置範圍,使得商品房空置量不夠真實,與國外有關指標無法比較,難以對市場運行情況作出及時準確判斷。

  近年來,房地產業在國民經濟發展中發揮了非常重要的作用。2001年,房地產開發投資GDP的比重為6.61%,占固定資產投資的比重是 17.05%。修改完善我國商品房空置面積指標體系,建立科學可靠的房地產預警機制,促進房地產業健康發展,是一件應該儘快做的事。

我國現行商品房空置率的應用情況及存在的主要問題[5]

  目前商品房空置率計算方法與國際通行的計算方法不一樣,硬要照搬國際警戒線對比分 析和宣傳,將對國家的巨集觀調控產生一定的負面影響。因此,對現行商品房空置率計算方法 進行剖析,明確存在的問題,併在此基礎上進一步研究、改進,達到統一計算標準、正確計 算我國商品房空置率、為巨集觀調控提供科學信息的目的,是有必要的。

  1999年,國家有關機構對我國適度商品房空置率進行了研究。商品房空置率的計算公式 採用了上海市有關單位設計的空置率計算方法,即空置率(限於商品房)等於報告期末商品房空置量與近3年商品房可供應量之比,確定5%-14%為空置合理區;低於5%為空置不足區; 14%-20%之間為空置危險區;20%以上為空置積壓區。

  採用這種方法計算商品房空置率存在的幾個主要問題是:

  1、分子與分母使用的指標口徑不同。分子使用的空置面積指標中不含拆遷還建、統建代 建、公共配套、企業自用及周轉房等不可銷售和出租的面積,而分母使用的竣工面積指標是 房屋竣工總面積,包含了拆遷還建、統建代建、公共配套、企業自用及周轉房等不可銷售和 出租的面積之和,造成計算結果比實際結果偏小。

  2、判斷空置率的國際標準不可比。這種方法確定的我國商品房空置率合理區間的判斷標 準是以國外計算空置率的一般標準3%-10%為基礎,但國外的計算標準是針對所有房屋空置 量與全部房屋存量之比而言的,因此,在此基礎上確定的我國增量商品房空置率合理區間的 判斷標準整體偏低。

  3、計算結果不能很好地反映實際情況的變化。如按照這種方法計算,1997年年底全國 的商品房空置率為15.99%,意味著吸納率或租、售率要高達84%,而我國房地產業快速發 展、4年後,再按此公式計算,2001年全國商品房空置率仍為15.65%,基本未變。相對應 的吸納率或租、售率仍是84%左右,沒有變化,而實際情況肯定是發展、變化了。

我國商品房空置率的設計思路和原則[5]

  1、修訂商品房空置面積指標,使之計算出的空置率指標能如實反映情況。

  從1998年開始,國家統計局將空置面積分為1年以上和1年以下;從1999年開始明確 空置面積中應扣除拆遷還建、統建代建、公共配套、企業自用及周轉房等不可銷售和出租的 面積;從2000年開始,在當年竣工的商品房,簽訂了預售合同但來不及轉為正式銷售合同也 可統計實際銷售面積,相應減少空置面積;為解決預售標準提高、合理銷售期縮短等問題, 國家統計局規定從2001年開始,實行房地產開發小區綜合驗收的城市,可將竣工驗收合格改 為應驗收小區綜合驗收合格之後,相應後推計算空置面積的時點。修訂後的空置面積指標,更接近實際情況,在此基礎上再研究合理的空置率計算方法,才具備了基本的條件。

  2、儘量與國際通行標準接軌,便於外商正確判斷我國房地產市場。

  國外發達國家和地區空置量和空置率是指全部房屋的的空置,是存量的概念。而我國新 開發的商品房是增量空置概念。因此,我國空置面積、空置率的改革也應分別確定存量空置 和增量空置的概念,便於國外理解和判斷。

  3、研究建立“銷售率”、“吸納率”等正面指標,以便全面反映我國房地產市場的供求狀 況。在我國,由於只使用空置商品房的概念,非專業人士、特別是廣大居民容易產生誤解, 認為是積壓房、銷售不了的房子,間接影響了空置房的銷售。因此,也應借鑒國外的經驗,建立“銷售率”、“吸納率”等正面指標,與“空置率”指標配套使用,全面反映我國房地產 市場的供求情況。

  4、按年度計算、公佈商品房空置率更合理。在現行房地產開發統計條件下,年度統計指 標最多(有出租、不可銷售面積等指標)、指標也最準確。在此基礎上統計的空置面積等指標 波動最小,計算的空置率、吸納率最能反映實際情況。

我國商品房空置率計算方法及判斷標準的確定[5]

  商品房空置率是指報告期商品房空置數量占報告期可供銷售、出租商品房數量的比重。 反映當年可供銷售和出租的商品房數量中沒有銷售和出租的商品房的空置程度。報告期可供 銷售、出租商品房數量應包括兩部分,即上一年商品房空置面積和當年的房屋竣工面積(與國 際接軌)再減去不可銷售的面積。在商品房空置率中還可按物業分組,細分為商品住宅空置率、 辦公(寫字)樓空置率、商業營業用房空置率。

  商品房空置率的計算公式為:

  商品房空置率;報告期商品房空置面積/報告期可供銷售、出租的商品房面積[上年度商品房空置面積+(本年度竣工房屋面積-本年度不可銷售、出租的房屋面積)]

  商品住宅、辦公(寫字)樓空置率、商業營業用房空置率可依此類推。

我國商品房空置率合理區間初步確定[5]

  商品房空置率合理區間初步確定為:

  0-14%之間。空置偏少,供不應求,資金緊張,價格飛漲,影響發展;

  15%-30%之間。空置適量,供求平衡,資金充裕,價格平穩,良性發展;

  31%-40%之間。空置偏多,供大於求,資金偏緊,價格回落,緩慢發展;

  41%-50%之間。產生積壓,供過於求,資金占壓,價格下跌,停止發展。

  確定15%-30%為良性發展的合理區間的依據:一是我國的房地產業正處於第三個發展 周期的上升期,快速發展的增量:特征明顯,商品房空置率和合理區間的判斷幅度應明顯大 於國際標準;二是根據測算,在15%-30%之間,全國的商品房空置面積大致在6千萬到1 億平方米左右,考慮到包括合理銷售周期產生的空置,空置總量比較合理,再大再小都不太 合適;三是15%-30%的商品房空置率,從理論上講,也就是70%-85%的吸納率(商品房租、售率)。如果是85%,意味著當年的租、售面積大於當年的竣工面積,還要消化3千萬平方 米左右的空置面積,是政府調控的最佳目標。如果是70%,意味著當年的租、售面積略小於當年的竣工面積,維持當年的空置面積基本不變,是經濟發展和社會需求能夠承受的。從實 際情況看,2001年全國的商品房空置面積總量已經不小,應該進入警戒線。同時,從空置率 的結構來看,商品住宅的空置率正好處於合理區間,表明合理區間的確定也是比較理想的。

參考文獻

  1. 徐滇慶.商品房空置率與阿Q的辮子.中國房地產報2006年04月10日
  2. 2.0 2.1 2.2 空置率26%還是不足1%? 統計迷霧瀰漫房地產.深圳商報.2006年05月10日
  3. 陳文雅.說法版本眾多空置率成謎 房地產何處尋求真相?.經濟觀察報.2006年03月20日
  4. 4.0 4.1 董藩.地產輿論學術空置率.《華爾街電訊》WWW.WSWIRE.COM.2006-04-03.作者系北京師範大學房地產研究中心主任、教授、博導
  5. 5.0 5.1 5.2 5.3 房地產名詞:商品房空置率.郴州統計信息網.投資商貿科

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