房地產投資

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房地產投資（Investment In Real Estate）

　　所謂房地產投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。

　　房地產投資形式多種多樣，房地產開發企業所進行的房地產開發是人們最熟悉的一種類型；為了出租經營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的房地產投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購買或開發房地產也是房地產投資；企業建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫等等，都屬於房地產投資。儘管它們表現形式各異，但它們都有一個共同的特點，即通過犧牲現在的某些利益換取預期收益。要強調的是，“現在的某些利益”是指即期的、確定性的利益，但預期收益卻要到未來才能實現，而且這種未來收益在時間和總量上都難以精確預測。所以，房地產投資決策中，估算總成本和利潤的同時還應考慮時間因素。只有在比較項目收益和支出的總量與時間的基礎上，並考慮預測的置信水平時，才有可能作出合理的投資決策。

　　另外，因為在市場經濟條件下，投資者往往同時面對多種投資機會，雖然各個投資機會的即期支出相對容易確定，但是它們的未來收益卻是難以確定的；而且，投資者在決策之前，往往會發現，誘人的機會常常不只一個，但投資者可資利用的資源卻總是有限的，所以，這時就需要有一種方法能夠對各種投資方案進行評估，幫助投資者在各種限制條件的前提下，如可承受的風險、所要求的資產流動性、投資組合平衡以及來自管理部門的有關限制條件等等，使得最終所選擇的投資項目獲得最大的效益。

　　同一般投資相比，房地產投資具有以下特征：

　　1、房地產投資對象的固定性和不可移動性。

　　房地產投資對象是不動產，土地及其地上建築物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建築物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。這一特點給房地產供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設造成嚴重後果，所以投資決策對房地產投資更為重要。

　　2、房地產投資的高投入和高成本性。

　　房地產業是一個資金高度密集的行業，投資一宗房地產，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產本身的特點和經濟運行過程決定的。房地產投資的高成本性主要源於以下幾個原因：

　　一是土地開發的高成本性。

　　由於土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預期的生產能力和位置、面積、環境等特點，作為要價的依據，收取較高的報酬；同時作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本進行開發，所有這些因素都使土地開發的成本提高。

　　二是由於房屋建築的高價值性。

　　房屋的建築安裝成本，通常也高於一般產品的生產成本，這是由於房屋的建築安裝要耗費大量的建築材料和物資，需要有大批技術熟練的勞動力、工程技術人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機械。此外，由於建築施工周期一般較長，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產成交時，由於普遍採用分期付款、抵押付款的方式，使房地產的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建築物的成本量。

　　三是房地產經濟運作中交易費用高。

　　一般而論，房地產開發周期長、環節多，涉及的管理部門及社會各方面的關係也多。這使得房地產開發在其運作過程中，包括廣告費、促銷費、公關費都比較高昂，從而也增大了房地產投資成本。

　　3、房地產投資的回收期長和長周期性。

　　整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發過程。對每一個房地產投資項目而言，它的開發階段一直會持續到項目結束，投入和使用的建設開發期是相當漫長的。房地產投資過程中間要經過許多環節，從土地所有權或使用權的獲得、建築物的建造，一直到建築物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當長的時間。房地產投資的資金回收期長，原因包括：

　　一是因為房地產投資不是一個簡單的購買過程，它要受到房地產市場各個組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發市場、建築施工市場、房產市場的限制，其中特別是房屋的建築安裝工程期較長。投資者把資金投入房地產市場，往往要經過這幾個市場的多次完整的運動才能獲得利潤。

　　二是由於房地產市場本身是一個相當複雜的市場，其複雜性不是單個投資者在短期內所能應付得了的。所以，一般投資者必須聘請專業人員來進行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會增加一定的時間。

　　三是如果房地產投資的部分回收是通過收取房地產租金實現的，由於租金回收的時間較長，這樣更會使整個房地產投資回收期延長。

　　4、房地產投資的高風險性。

　　由於房地產投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。加上房地產資產的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業就會陷於被動，甚至債息負擔沉重，導致破產倒閉。

　　5、房地產投資的強環境約束性。

　　建築物是一個城市的構成部分，又具有不可移動性。因此，在一個城市中客觀上要求有一個統一的規劃和佈局。城市的功能分區，建築物的密度和高度，城市的生態環境等等都構成外在的制約因素。房地產投資必須服從城市規劃、土地規劃、生態環境規劃的要求，把微觀經濟效益和巨集觀經濟效益、環境效益統一起來。只有這樣，才能取得良好的投資效益。

　　6、房地產投資的低流動性。

　　房地產投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內馬上完成輕易脫手，房地產交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產買賣中，其資金很難在短期內變現。所以房地產資金的流動性和靈活性都較低。當然房地產投資也有既耐久又能保值的優點。房地產商品一旦在房地產管理部門將產權登記入冊，獲取相應的產權憑證後，即得到了法律上的認可和保護，其耐久保值性能要高於其他投資對象。

　　房地產投資過程實際上就是房地產項目開發經營的全過程。房地產投資周期長、環節多，是一個相當複雜的過程，對此，在房地產開發一章已經進行了一定的闡述，房地產投資過程與開發過程是類似的，不過其側重點不同。概括而言，房地產投資過程大體可分為投資分析、土地開發權獲得、房地產生產開發及房地產銷售經營這四個大的階段。

　　1、投資分析

　　房地產經濟活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉的持續過程。投資決策準確，是確保整個開發項目成功的關鍵。反之，投資決策失誤，就會導致重大損失。因此，慎重地進行決策，是房地產開發經營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎上，認真做好可行性分析研究。

　　（1）市場分析。

　　市場分析的重點在於估計市場對於投資計劃中擬開發成為房地產商品的需求強度以及競爭環境的分析。對市場所做的研究有利於正確估計未來房地產的收益，進而有助於投資者在進行財務分析時，能夠正確計算出未來現金流量。

　　（2）財務分析。

　　投資者經由市場分析估計未來房地產的收益，進而估計出未來的現金流量。因此，財務分析的主要目的是經由現金流量的估計，計算出預期報酬率，並以所得的結果與要求的報酬率加經比較來判定這項投資是否可行。此外，財務分析並對投資的風險進行估計，以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的範圍內。

　　（3）可行性分析。

　　可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果，研究和判斷其可行性外，還要進行相關的建築與土地使用等法規限制的研究，以瞭解投資計劃在法規限制上是否可行，以及目前的產權形式與產權的取得是否可行。而且對房地產開發的龐大資金來源是否能取得也是一個重要的關鍵點。

　　因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定後，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程式才能繼續進行。投資者必須瞭解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，並不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反覆研究，在正式決策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準確性。

　　2、土地開發權的獲得

　　這一過程中包括土地使用權或產權的取得與議價程式。當在計劃時期確定投資計劃可行後，土地使用權以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發，或是部分使用權（如地上權），或長期租賃等。

　　在確定產權形式的同時，要進行的是獲得土地的程式及與土地所有者議價的程式，以確定產權的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續各有差異，必須搞清楚其中的每一個環節，以免產生不必要的糾紛。此外，由於房地產為良好的擔保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數的投資者皆運用財務杠桿以取得房地產產權，也就是向金融機構融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。

　　3、房地產建設開發

　　在房地產開發中，首先要取得政府立項和規劃的許可。立項和規劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當繁雜但又十分重要的工作。在房地產整個開發過程中，其與投資決策、土地使用權獲得一起又稱為開發前期工作時期。

　　在上述前期工作完成之後，方可進入實質性的建設開發階段。以後的工作為根據規劃及開發要求進行設計，然後尋找建築商進行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進行必要的監督或委托監理公司進行建設監理。由於開發所需要的資金相當龐大，因此在大多數的情況下，投資者仍須向金融機構融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設開發進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。

　　4、房地產銷售經營

　　在房地產銷售階段主要的工作，包括：

　　一是必須有完善的營銷規劃。

　　包括確定目標市場的購買者，擬定適當的營銷策略及營銷組織以求順利銷售。

　　二是實際的銷售活動，

　　包括根據市場狀況及可能條件採取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續。

　　三為融資活動的進行。

　　由於房地產金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。

　　在這一階段中，某些已開發完成的房地產，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產作為物業進行經營，即以經營謀利為目的。經營的形態主要分為兩大類：

　　一類是將房地產出租給他人，並定期收取租金獲取收益。這類租賃的經營形態，投資者負擔的管理成本較低，收益固定且風險較小，但是一般而言報酬可能較低。

　　二類則是由投資者自己經營管理，此時投資者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負擔營運的風險，而且收益亦不穩定。已開發完成的房地產，在經營階段要依據不同的經營形態，採取不同的管理活動，如維修、更新、保全、各種費用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業的必要管理活動等。

　　此外，由於房地產是價高耐用的特殊商品，其維修物業管理不僅是房地產商品售後服務的必需，而且物業管理本身也已成為房地產整體開發中不可或缺的組成部分。因此，採取何種物業管理方法及如何真正搞好物業管理，也是房地產整個投資過程中必須認真考慮的。

　　從一般意義上講，投資者投資房地產，主要有兩條途徑、四種方式。

　　1、兩條途徑是指：基本建設途徑和房地產開發途徑。

　　四種方式是指：基本建設途徑中的基本建設式；房地產開發途徑中的樓宇購買式、合作開髮式和股權購買式。

　　當然，對於基本建設途徑中進行建設的房地產項目也可以採取購買、合作或股權收購的方式，只是對這類性質的房地產項目或樓宇採取這些方式不具有典型意義，而且如果這樣做，多數情況是改變了這些房地產項目或樓宇的性質，即轉向房地產開發或使其進入房地產市場。故綜合比較，在現行的法律、法規框架下，進行房地產投資的一般方式有如下四種：

　　方式一：基本建設式。

　　這裡所稱的基本建設，是指按基建程式進行報建的方式，建設自用的房地產項目。方案評價：這種建設方式是在房地產開發市場化之前，房地產項目建設的主要方式。房產地開發市場化之後，國家法律和地方法規、規章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制，這些條件主要有三個方面：

　　一是投資主體的限制。

　　一般應是國家機關、全民所有制的事業單位或企業單位；

　　二是項目性質和用途的限制。

　　一般應是不進入房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。如國家投資的公用事業項目等，前述機關、事業單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目；

　　三是各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協議出讓手續（下稱“停止國有土地使用權協議出讓規定”）。

　　除非符合特定條件或經政府特批，通過協議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能。

　　方式二：樓宇購買式。

　　具體做法是：投資人審查一家房地產開發商的資質、該房地產開發商所開發的樓宇的法律狀態，並考查該寫字樓的地理位置、建築風格等狀況，如認為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產開發商建立商品房買賣法律關係，通過商品房買賣程式獲得樓宇的全部權利。

　　方案評價：這種方式最為簡便。相當於對某特定地區正在進行開發尚未出售的房地產項目進行全面考查，在法律上、經濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上，選擇一家有實力的開發商開發的符合投資人意願的項目，與其談判達成購買合約。不足之處是：擬購房產所在項目已完成相關法律程式的審批，其規劃、建設等事項已很難更改。對於已建設完工的項目的狀況，只能在現有市場中進行選擇，不能以自己的意願進行所需樓宇的設計和建設。對於未建設完成之房地產項目，則又存在著預購商品房的風險。

　　方式三：合作開髮式。

　　具體做法是：如投資人本身不具備房地產開發資質和相關經營範圍，則選擇一家有相應資質、實力和資源的的房地產開發商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產開發的項目公司，也可以是通過合作協議的方式進行約定。具備房地產開發資質的合作方回收其先前投資並獲得其應得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發的房地產項目樓宇的全部產權。雙方各得其所。

　　方案評價：合作開髮式的本質仍是對雙方合作開發項目之樓宇的購買。這種方式區別於樓宇購買式的主要優點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多只是定作而已。而在合作開髮式中，投資人直接進入項目開發的過程之中，可以對合作開發的房地產項目依不同的合作開發方式，實施不同程度的控制。通過合作開發，投資人可以對合作開發的房地產項目的成本、設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意願進行創作。不足之處是：合作開發房地產項目涉及到與合作對方的合作，法律關係及協作配合比樓宇購買式相比要更複雜一些。如果進行合作開發，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發房地產有兩種方式，即不成立項目公司的合作開發方式和成立項目公司的合作開發方式。如採用後一種合作開發方式，則停止國有土地使用權協議出讓規定將會構成一個障礙。

　　方式四：購買股權式。

　　具體做法是：由投資人或投資人的關聯公司對於一家已經存在或擬創設的房地產公司的股權進行全面收購。通過收購該房地產公司的股權，而實現對該公司開發建設或擁有的房地產項目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權利。

　　方案評價：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在於，投資收購房地產公司的股權，投資人不發生直接購買或通過合作方式獲得房地產權利而產生的購房置物業的稅費。不足之處有三個方面：

　　一是投資人對購置股權而擁有的房地產權利比較間接；

　　二是對一家公司股權的收購，投資人需與另一家關聯公司聯手進行，投資人與該關聯公司的關係將對投資人對間接購置的房地產的使用和處置產生一定的影響；

　　其三，如不是對一個現成的房地產公司的股權進行收購，而是成立一個項目公司再去收購其股權，則停止國有土地使用權協議出讓規定也會構成一個障礙。