房地產買賣

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房地產買賣(Real Estate Trade)

　　《城市房地產管理法》規定“房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉讓給他人的行為”。

　　房地產買賣是指房地產所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為。 房地產買賣雙方屬於雙務行為，即買賣雙方均有一定的權利，並需承擔一定的義務。房地產贈與是指房地產所有人(包括土地使用人)將其合法擁有的房地產無償贈送他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。在管理實踐中對此要嚴格區分。

　　(1)訂立買賣合同。房地產買賣合同，是指房產交易雙方之間建立買賣關係的協議。它是房屋交易雙方之間建立買賣關係的協定，是房屋買賣雙方履行權利和義務的依據。根據我國《民法通則》的有關規定，雙方訂立的房屋買賣合同須經政府的房地產管理機構審批之後，才能認定為有效、合法。

　　房屋買賣雙方通過第一階段的洽談，買方對欲購房產進行位置選擇、產權調查、議價之後，買賣雙方初步達成協議，然後要簽訂房屋買賣合同。

　　(2)接受房地產交易管理部門的審查。房地產交易雙方向房地產交易管理部門辦理申請手續後，管理部門要查驗證件，審查產權，併到現場做必要的調查。

　　(3)簽訂合同。房地產交易管理部門根據產權性質和購買對象按審批許可權申報有關負責人審核批准後，經辦人將通知買賣雙方辦理簽訂合同手續。合同一般是交易經辦人在統一規定的合同上填寫，並與買賣雙方簽名蓋章完成的。

　　(4)繳納稅費。辦完合同手續後，買賣雙方向房地產交易管理部門繳納鑒證手續費和契稅。

　　(5)辦理產權轉移過戶手續。房屋買賣雙方經房地產交易所辦理買賣過戶手續後，買方應持房地產交易所發給的房地產買賣合同，到相關房地產管理部門或土地管理部門辦理房屋產權、土地使用權轉移登記，換取新證。

　　1．房地產廣告技巧

　　同其他商品相同，廣告策略對房地產銷售的成敗起著決定性的作用。積極有力的廣告活動，不僅宣傳了產品，也可以吸引大量的購屋人流，創造更多的銷售機會。常運用於房地產的媒體主要有報紙、雜誌、電視、電臺等。要利用各種媒體的特點。達到有效的宣傳效果。如可以集中在周六、周日及節假日的報刊進行宣傳以便人們節假日看房與買房，也可以選擇特定地區，將海報逐家派送。以滿足房地產的區域性市場需求。

　　2．確定最佳售樓時機

　　銷售時機的選擇主要取決於季節、節假日等時間因素，以及經濟發展狀況和政治形勢等人文因素。從我國近幾年的房地產市場銷售情況來看，每年9月份和10月份是房地產銷售的黃金時期。而節假日，特別是連續長假期，各房地產商則比較活躍，紛紛利用各種方式，為看房及購房者提供多種便利，以爭奪更大的市場。經濟景氣與房地產市場景氣是相輔相成的，同樣，政局是否穩定對房地產業而言也是至關重要的影響因素。

　　3．突出項目的差別優勢

　　關註一瞭解一購買是消費者買賣的一般模式，只有關註，才有可能促使交易的發生。如何引起關註，那就是要與眾不同，突出差別。發展商可通過四個途徑來體現樓盤差別化：一是更卓越的樓盤質量和建築風格，使你的樓盤比別人的更好、更舒適、更別具一格；二是合理的價格．物美價廉；三是更滿意的物業管理，包括推出更多的服務項目、優良的服務水平；四是強調更新穎的生活概念和方式，比如健康豐富的文化氛圍、清新幽雅的社區環境等。

　　4．買賣中的調價技巧

　　調價是房地產開發商為了回應市場變化常用的策略，主要有“低開高走”和“高開低走”兩種方式。“低開高走”能夠聚集人氣．降低銷售風險。對於下麵三種樓盤比較適宜：(1)項目總體素質一般．無特別賣點；(2)郊區大盤或超大盤，這類樓盤首要的是聚集人氣；(3)同類產品供應量大，競爭激烈。而對於具有創新性和質量設計上佳的樓盤，採用“高開低走”更能實現價值和利潤。

　　5．選擇適合的付款方式

　　購買房屋是一筆巨大的開銷，對於多數購房人來講，輕鬆的付款方式具有極大的誘惑力。所以，房地產商應根據具體情況，確定合適的各次付款額、支付期限，提供多種貸款方式，以爭取更多的購房者。