房地产买卖

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房地产买卖(Real Estate Trade)

　　《城市房地产管理法》规定“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为”。

　　房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。 房地产买卖双方属于双务行为，即买卖双方均有一定的权利，并需承担一定的义务。房地产赠与是指房地产所有人(包括土地使用人)将其合法拥有的房地产无偿赠送他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。在管理实践中对此要严格区分。

　　(1)订立买卖合同。房地产买卖合同，是指房产交易双方之间建立买卖关系的协议。它是房屋交易双方之间建立买卖关系的协定，是房屋买卖双方履行权利和义务的依据。根据我国《民法通则》的有关规定，双方订立的房屋买卖合同须经政府的房地产管理机构审批之后，才能认定为有效、合法。

　　房屋买卖双方通过第一阶段的洽谈，买方对欲购房产进行位置选择、产权调查、议价之后，买卖双方初步达成协议，然后要签订房屋买卖合同。

　　(2)接受房地产交易管理部门的审查。房地产交易双方向房地产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验证件，审查产权，并到现场做必要的调查。

　　(3)签订合同。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理签订合同手续。合同一般是交易经办人在统一规定的合同上填写，并与买卖双方签名盖章完成的。

　　(4)缴纳税费。办完合同手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳鉴证手续费和契税。

　　(5)办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房地产买卖合同，到相关房地产管理部门或土地管理部门办理房屋产权、土地使用权转移登记，换取新证。

　　1．房地产广告技巧

　　同其他商品相同，广告策略对房地产销售的成败起着决定性的作用。积极有力的广告活动，不仅宣传了产品，也可以吸引大量的购屋人流，创造更多的销售机会。常运用于房地产的媒体主要有报纸、杂志、电视、电台等。要利用各种媒体的特点。达到有效的宣传效果。如可以集中在周六、周日及节假日的报刊进行宣传以便人们节假日看房与买房，也可以选择特定地区，将海报逐家派送。以满足房地产的区域性市场需求。

　　2．确定最佳售楼时机

　　销售时机的选择主要取决于季节、节假日等时间因素，以及经济发展状况和政治形势等人文因素。从我国近几年的房地产市场销售情况来看，每年9月份和10月份是房地产销售的黄金时期。而节假日，特别是连续长假期，各房地产商则比较活跃，纷纷利用各种方式，为看房及购房者提供多种便利，以争夺更大的市场。经济景气与房地产市场景气是相辅相成的，同样，政局是否稳定对房地产业而言也是至关重要的影响因素。

　　3．突出项目的差别优势

　　关注一了解一购买是消费者买卖的一般模式，只有关注，才有可能促使交易的发生。如何引起关注，那就是要与众不同，突出差别。发展商可通过四个途径来体现楼盘差别化：一是更卓越的楼盘质量和建筑风格，使你的楼盘比别人的更好、更舒适、更别具一格；二是合理的价格．物美价廉；三是更满意的物业管理，包括推出更多的服务项目、优良的服务水平；四是强调更新颖的生活概念和方式，比如健康丰富的文化氛围、清新幽雅的社区环境等。

　　4．买卖中的调价技巧

　　调价是房地产开发商为了回应市场变化常用的策略，主要有“低开高走”和“高开低走”两种方式。“低开高走”能够聚集人气．降低销售风险。对于下面三种楼盘比较适宜：(1)项目总体素质一般．无特别卖点；(2)郊区大盘或超大盘，这类楼盘首要的是聚集人气；(3)同类产品供应量大，竞争激烈。而对于具有创新性和质量设计上佳的楼盘，采用“高开低走”更能实现价值和利润。

　　5．选择适合的付款方式

　　购买房屋是一笔巨大的开销，对于多数购房人来讲，轻松的付款方式具有极大的诱惑力。所以，房地产商应根据具体情况，确定合适的各次付款额、支付期限，提供多种贷款方式，以争取更多的购房者。