房地產

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房地產（Real estate）

　　房地產是指覆蓋土地並永久附著於土地的一類實物，比如建築物。房地產可以有三種存在形態：即土地 、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

　　房地產由於其自己的特點，即位置的固定性和不可移動性，一般也被稱為不動產（real property，也寫作realty），與之相對應的是私產，即動產（personal property，也被稱作chattel或者personalty）。在技術層面上，一些人試圖將房地產與土地和設備等其他不動產相分離，同時將房地產所有權與房地產本身相分離。在不動產（immovable property）歸於民法許可權下的同時，普通法中使用的是房地產（real estate）和不動產（real property）來這類權利。

　　雖然在英語中用real estate表示不動產，但是不動產與真實（real）的概念並沒有關係（也就是說，法律並沒有認定不動產比個人動產來得更真實）。這個詞起源於君主制下的領土世襲原則，在那時所有的土地都是國王的財產。所以不動產最原始的意思是王室領土（royal estate） 。real來自於法語中royale，是由使用法語的諾曼人在征服英格蘭時將這個詞帶入英語的。

　　近年來，很多經濟學家都認識到有效的不動產法律的缺位將使得在發展中國家的投資面臨很大的障礙。無論一個國家是貧窮還是富足，土地和依存土地的房產都是社會財富的一個重要組成部分。在大多數發達經濟體中，個人和小型公司用來購買或開發土地和建築物的資金主要來源於銀行抵押貸款，也就是用不動產的價值來開發其本身。銀行大多非常樂於以比較低的利率發放這樣的貸款，因為一旦借款人無法清償貸款，銀行可以取消借款人的抵押物贖回權，然後請求法庭將土地所有權轉移給銀行並將土地出售以拿回屬於他們的錢。然而許多發展中國家並沒有對抵押物贖回的有效法律保障，所以抵押貸款在那裡要麼沒有開展，要麼只有特定的社會階層才能使用。

　　由於房地產是由土地及地上的建築物、構築物構成，對於土地和房屋可以按以下方法分類：

　　（一）根據土地的用途分類：

　　根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》，城市用地可以分為九類：

• 居住用地；
• 公用設施用地（含商業用地）；
• 工業用地；
• 倉儲用地；
• 對外交通用地；
• 道路廣場用地；
• 市政公用設施用地；
• 綠化用地；
• 特殊用地。

　　（二）根據房屋的用途分類：

　　按照房屋的使用功能可以分成八類：

• 住宅；
• 工業廠房和倉庫；
• 商場和店鋪；
• 辦公樓；
• 賓館酒店；
• 文體娛樂設施；
• 政府和公用設施；
• 多功能建築（綜合樓宇）。

　　每一類拍賣標的都有自己的特殊性，這種特殊性是與該類標的物的特性相聯繫的，房地產有以下幾個特點：

　　1、位置的固定性和不可移動性。

　　2、使用的長期性。

　　3、影響因素多樣性。

　　4、投資大量性。

　　5、保值增值性。

　　交易行為種類

　　隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。每一塊土地都有完全不同的特性，所以不動產業已經衍生出幾個截然不同的領域。為了促成交易，一般需要專家進行不動產估價。下麵幾種是比較常見的房地產經濟行為：

• 估價：專業的價值評價服務。
• 經紀業務：促成買賣雙方交易的服務。
• 開發：建造或移除房屋以達到促進土地使用的服務。
• 物業管理：為產權所有人管理不動產的服務。

　　在每一個領域中又會分為住宅地產，商業地產和工業地產等專業種類。而且幾乎每一種商業建築物都會和房地產有關。

　　經濟規模

　　根據《經濟學家》雜誌關於發達國家2002年底總資產的評估，其中：

• 住宅地產：48萬億美元。
• 商業地產：14萬億美元。
• 權益：20萬億美元。
• 政府債券：20萬億美元。
• 公司債券：13萬億美元。
• 總額：115萬億美元。

　　在總資產中，房地產占了54%，金融資產占了46%。銀行存款，保險預留款和人力資本都沒有計算在上述資產中。同時也不能肯定是否已將所有的負債和權益列示在內。

　　上世紀80年代

　　上世紀九十年代中後期，中國大陸的房地產市場已經跟不上快速前進的經濟步伐。1999年中央政府開始在全國範圍內停止福利分房制度，開始推行住房分配貨幣化制度，這種制度自1986年開始在煙臺進行試點，以提租發券、空轉起步為特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改試點的行列。

　　然而由於八十年代末期的高強度通貨膨脹（1988年通貨膨脹率已達到18.5%），巨集觀經濟全面調整導致銀根緊縮，大量房地產企業失去了資金來源，產生了中國改革開放以來的第一個爛尾樓高潮。在這種情況下，住房分配改革與房地產市場的發展的必然是以沉寂告終。

　　上世紀90年代

　　1992年鄧小平南巡講話以後國家對土地批租的審批權進行適當下放，南方的房地產開發出現了一整年的高速發展。但是這樣的瘋狂建築高潮卻導致了上游原材料的上漲，這種上漲也造成了新的高強度通貨膨脹，並造就了第二個爛尾樓高潮。如海南省，廣西北海等的爛尾樓大多出現在這一時期。

　　1994年，《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》發佈實施，住房公積金制度開始全面建立。之前這一來自新加坡的房地產分配製度只在上海進行試點。

　　到了1998年中央政府決定開始停止住房實物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房後，新建住房原則上只售不租，同時全面推行住房公積金制度。當年中國建設銀行發出了中國的第一份個人住房抵押貸款。

　　2000年以來

　　進入本世紀，中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫。2001年房地產投資6245億元，占全社會總投資36898億元的16.9%，到2004年房地產投資升高到14480.75億元，占社會總投資58620.28億元的24.7%（2005年上半年房地產業投資6193億元，總投資32895億元，占比18。8%)。與此同時，政府也出台多項優惠政策，以期望房地產業成為新興的支柱產業。使用的方法包括，退還個人所得稅，降低交易契稅，放寬銀行貸款條件，加大房地產業扶持力度等等。在這種背景下，房價開始迅速竄升。這波房價波動中最為明顯的例子就是中國最大的城市上海。

　　2000年的上海的房屋每平方米均價為3326元，到2004年時均價已上升至6385元，漲幅達到92%。2001年，上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米，2003年這一數字達到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交價格超過8000元/平方米, 而市中心的房價更大多已經突破16000元每平方。

　　而中國大陸其他城市的房價也幾乎以同樣的增速不斷向上：杭州的房價早於上海開始其向上突進的趨勢，但也比上海更早遭遇到市場的反擊；北京的房價漲幅也相當驚人，其中國大陸最高房價城市的地位至2003年初才被上海超出。房價的漲幅不但集中於中心城市，同時也蔓延到了一些二級城市。

　　抑制房價政策

　　國家研究機構的學者和大多數經濟學者都認為此次中國大陸房地產泡沫堪比1991年以前的日本房地產於1997年之前的香港房地產。但是少數學者和大多數的房地產商人則堅持認為中國大陸房地產市場是不存在泡沫的，這隻是長期計劃體制以後的正常的上漲。但是在2003年6月中國人民銀行發佈了所謂121號文件以加強房地產投資管理牽制過猛的房地產升勢。但是一個月以後，國務院發佈的8號令卻在一定程度上抵消了前述文件的效力。房價在政府的自相矛盾中繼續前進，直到2005年年初達到頂峰。

　　2005年以來中央政府採取一系列的控制措施以期達到平抑房價平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯合發佈的《關於做好穩定住房價格工作的意見》。該意見規定，“對２年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查”，“對持有不足２年的房地產轉手交易時以交易全額征收營業稅”，“加強經濟適用房建設”等等。此政策對中國大陸房地產泡沫的衝擊非常明顯，大量消費者持幣待購，對市場有很強的下降期望。截至條目編製時，上海的房價已經回穩，上漲趨勢不再明顯，成交亦開始萎縮。

　　2008下半年，受美國次級貸款危機影響以及自身調整的要求，中國大陸的房地產業開始一次普遍的調整。房地產交易量普遍大幅萎縮，但是平均成交價格並沒有下降。之後中國眾多城市紛紛出台相關政策直接補貼開發商，並放寬了徵地政策，部分城市甚至允許開發商分期付款拿地。在寫作本文時候，部分城市的房地產交易量在這些新政策的刺激下開始回暖。