土地批租

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什麼是土地批租[1]

  土地批租是指國家土地管理部門依照法律規定和約定條件,將土地權的經營權使用權按一定期限有償轉讓給受讓人。土地批租的收入成為我國各級政府預算外收入的重要組成部分。

土地批租的內容[2]

  1.土地批租制度,是將土地使用權出讓的土地供應制度。土地批租制度相應會產生土地租金管理方式。

  2.土地批租主體主要有政府土地批租和私人土地批租。

  3.國際上通行的批租方式一般有三種:

  (1)招標出讓(Tender)

  (2)白賣出讓(Auctlon)

  (3)協議出讓(Negotlatlon)

  4.政府土地批租一般多採取競爭的方式,包括招標拍賣,以期使土地資源得到合理配置和有效利用,符合市場公平的原則,同時避免腐敗。政府土地批租主要採取的是土地出讓金制度,一次性付清,土地使用期限到期後再按年交納。在土地有計劃控制批租的前提下,土地出讓金成為政府的一項穩定收入來源,如我國香港地區。私人土地批租的租金多採取按年交納。

  5.私人土地批租,由於產權制度清晰,為了節約成本,較多的採取協議出讓的方式。

我國土地批租制度的形成[3]

  1979年國家允許外企國企合營,規定中國合營者的投資可包括為合營企業提供的場地使用權,如果場地使用權未作為中國合營者投資的一部分,合營企業應向政府交納使用費,自此,城市建設用地的供應逐步從無償使用轉向有償使用。1986年的《土地管理法》正式以法律的形式確定了國有土地有償使用制度)。1987年,深圳經濟特區借鑒香港土地批租制(land leasehold system)經驗,率先試行城鎮國有土地使用權出讓轉讓制度。1994年頒佈的《城市房地產管理法》規定土地使用權出讓可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式,商業旅游娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須採取拍賣、招標方式;沒有條件,不能採取拍賣、招標方式的,可以採取雙方協議的方式)。2002年和2003年國土資源部分別發佈了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》(以下簡稱11號令)和《協議出讓國有土地使用權規定》(以下簡稱21號令),進一步規範了國有建設用地有償出讓制度。

土地批租的改革思路[3]

  (1)嚴格控制土地批租總量,建立合理的土地儲備與供應機制。

  (2)引入市場機制,完善土地批租制。

  (3)理順管理體制,加強土地批租的立法工作。

參考文獻

  1. 第20章 財產稅與土地批租.上財政學.海財經大學精品課程
  2. 徐四偉.試論土地批租制度與房地產稅收制度的協同改革[J].涉外稅務,2005(8)
  3. 3.0 3.1 戴衛平,顧海英.試述我國的土地批租制度及其改革[J].新疆大學學報(社會科學版),2004(4)

  

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