土地批租

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什么是土地批租[1]

  土地批租是指国家土地管理部门依照法律规定和约定条件,将土地权的经营权使用权按一定期限有偿转让给受让人。土地批租的收入成为我国各级政府预算外收入的重要组成部分。

土地批租的内容[2]

  1.土地批租制度,是将土地使用权出让的土地供应制度。土地批租制度相应会产生土地租金管理方式。

  2.土地批租主体主要有政府土地批租和私人土地批租。

  3.国际上通行的批租方式一般有三种:

  (1)招标出让(Tender)

  (2)白卖出让(Auctlon)

  (3)协议出让(Negotlatlon)

  4.政府土地批租一般多采取竞争的方式,包括招标拍卖,以期使土地资源得到合理配置和有效利用,符合市场公平的原则,同时避免腐败。政府土地批租主要采取的是土地出让金制度,一次性付清,土地使用期限到期后再按年交纳。在土地有计划控制批租的前提下,土地出让金成为政府的一项稳定收入来源,如我国香港地区。私人土地批租的租金多采取按年交纳。

  5.私人土地批租,由于产权制度清晰,为了节约成本,较多的采取协议出让的方式。

我国土地批租制度的形成[3]

  1979年国家允许外企国企合营,规定中国合营者的投资可包括为合营企业提供的场地使用权,如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分,合营企业应向政府交纳使用费,自此,城市建设用地的供应逐步从无偿使用转向有偿使用。1986年的《土地管理法》正式以法律的形式确定了国有土地有偿使用制度)。1987年,深圳经济特区借鉴香港土地批租制(land leasehold system)经验,率先试行城镇国有土地使用权出让转让制度。1994年颁布的《城市房地产管理法》规定土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式,商业旅游娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式)。2002年和2003年国土资源部分别发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》(以下简称11号令)和《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令),进一步规范了国有建设用地有偿出让制度。

土地批租的改革思路[3]

  (1)严格控制土地批租总量,建立合理的土地储备与供应机制。

  (2)引入市场机制,完善土地批租制。

  (3)理顺管理体制,加强土地批租的立法工作。

参考文献

  1. 第20章 财产税与土地批租.上财政学.海财经大学精品课程
  2. 徐四伟.试论土地批租制度与房地产税收制度的协同改革[J].涉外税务,2005(8)
  3. 3.0 3.1 戴卫平,顾海英.试述我国的土地批租制度及其改革[J].新疆大学学报(社会科学版),2004(4)

  

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