土地使用權出讓

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土地使用權出讓的概念

  土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

土地使用權出讓的法律特征

  土地使用權出讓具有以下的法律特征:

  第一,土地使用權出讓法律關係的主體身份具有特定性。

  土地使用權出讓的主體,一方為出讓方,一方為受讓方。由於國家是國有土地的所有權人,因此出讓一方只能是國家。根據《城市房地產管理法》第14條第2 款的規定,土地使用權出讓合同由由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。這意味著市、縣人民政府有權作為國有土地所有者的代表出讓土地使用權。

  土地使用權出讓中的受讓方是指土地使用者。《城市房地產管理法》沒有對受讓方的範圍作出限制。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第3條規定:“中華人民共和國境內外的公司企業、其他組織和個人,除法律另有規定者外,均可依照本條例的規定取得土地使用權,進行土地開發、利用、經營”、由此規定可見,受讓方一般不受限制,除非法律另有規定。

  第二,土地使用權出讓雙方的基本權利與義務。

  《城市房地產管理法》第15條和第16條分別規定了土地使用權出讓雙方的基本權利與義務。第15條規定:“土地使用者必須按照出讓合同約定,支付土地使用權出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,土地管理部門有權解除合同,並可以請求違約賠償。”第16條規定:“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定,提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的,土地使用者有權解除合同,由土地管理部門返還土地使用權出讓金,土地使用者並可以請求違約賠償。”

  第三,土地使用權出讓的客體是一定年限的國有土地使用權。

  土地使用權出讓的客體是國有土地使用權,而不是國有土地所有權。根據《憲法》第10條的規定,我國實行土地公有制,只有兩種土地所有權形式;國有土地所有權、農村集體土地所有權,任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。但土地使用權可以依照法律的規定轉讓。需要說明的是,出讓土地使用權的範圍不包括該幅出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公用設施。此外,規定出讓土地使用權的期限,是土地使用權出讓的重要內容。

  第四,土地使用權出讓是要式法律行為。

  土地使用權出讓,應當簽訂書面出讓合同,同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。如果不簽訂書面出讓合同並辦理土地使用權登記,則土地使用權出讓行為無效。

土地使用權出讓的年限

  出讓土地使用權的最高使用年限,就是法律規定的一次簽約出讓土地使用權的最高年限。土地使用權年限屆滿時,土地使用者可以申請續期,具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時確定,但不能高於法律規定的最高年限。考慮到我國國民經濟和社會發展過程中的一系列變化的因素,《城市房地產管理法》對土地使用權出讓最高年限僅作了授權性的規定:“土地使用權出讓最高年限由國務院規定”。

  據此,《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條按照出讓土地的用途不同規定了各類用地使用權出讓的最高年限:(1)居住用地70 年;(2)工業用地50年;(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;(4)商業、旅游、娛樂用40年;(5)綜合或者其他用地50年。

土地使用權的出讓方式

  土地使用權的出讓方式是指國有土地的代表(地方人民政府)將國有土地使用權出讓給土地使用者時所採取的方式或程式,它表明以什麼形式取得土地使用權。關於土地使用權的出讓方式,《城市房地產管理法》第12條規定:“土地使用權出讓,可以採取拍賣招標或者雙方協議的方式。”“商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須採取拍賣、招標方式;沒有條件,不能採取拍賣、招標方式的,可以採取雙方協議的方式。”“採取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。”因此,我國土地使用權的出讓方式有三種:拍賣、招標和協議。

  1.拍賣出讓

  拍賣出讓,是指在指定的時間、地點利用公開場合,由政府的代表者主持拍賣土地使用權,土地公開叫價競報,按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種方式。拍賣出讓方式引進了競爭機制,排除了人為干擾,政府也可獲得最高收益,較大幅度的增加財政收入。這種方式主要適用於投資環境好、盈利大、競爭性強的商業、金融業、旅游業和娛樂業用地,特別是大中城市的黃金地段。

  2.招標出讓

  招標出,是指在規定的期限內由符合受讓條件的單位或者個人(受讓方)根據出讓方提出的條件,以密封書面投標形式競報某地塊的使用權,由招標小組經過開標評標,最後擇優確定中標者。投標內容由招標小組確定,可僅規定出標價,也可既規定出標價,又提出一個規劃設計方案,開標、評標、決標須經公證機關公證。招標出讓的方式主要適用於一些大型或關鍵性的發展計劃與投資項目。

  3.協議出讓

  協議出讓,是指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的願望,由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切磋,協商出讓土地使用的有關事宜的一種出讓方式。它主要適用於工業項目、市政公益事業項目、非盈利項目及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予扶持、優惠的項目,採取此方式出讓土地使用權的出讓金不得低於國家規定所確定的最低價。以協議方式出讓土地使用權,沒有引入競爭機制,不具有公開性,人為因素較多,因此對這種方式要加以必要限制,以免造成不公平競爭、以權謀私及國有資產流失

  協議、招標、拍賣是法定的三種使用權的出讓方式。在具體實施土地使用權出讓時,由國有土地代表根據法律規定,並根據實際情況決定採用哪種方式,一般對地理位置優越、投資環境好、預計投資回報率高的地塊,應當採用招標或拍賣方式;反之,可適當採用協議方式。

土地使用權出讓合同

  國有土地使用權出讓合同,是指市、縣人民政府土地管理部門代表國家(出讓人)與土地使用者(受讓人)之間就土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互間權利義務關係的書面協議。國有土地使用權出讓,必須通過合同形式予以明確。《城市房地產管理法》第14條規定:“土地使用權出讓,應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府管理部門與土地使用者簽訂。”土地使用權出讓合同包括以下幾方面的內容。

  1.出讓方的權利義務

  出讓方享有的權利主要有兩項:一是受讓方在簽訂土地使用權出讓合同後,未在規定期限內支付全部土地使用權出讓金的,出讓方有權解除合同,並可請求違約賠償;二是受讓方未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的,土地管理部門有權予以糾正,並根據情節輕重給予警告、罰款,直至無償收回土地使用權的處罰。

  出讓方應履行的義務主要有:第一,按照土地使用權出讓合同的規定提供出讓的土地使用權;第二,向受讓方提供有關資料和使用該土地的規定。

  2.受讓方應履行的義務

  受讓方應履行的義務主要有以下三項:第一,在簽訂土地使用權出讓合同後的規定期限內支付全部土地使用權出讓;在支付全部土地使用權出讓金後,依規定辦理登記手續,領取土地使用證;第二,依土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求開發、利用、經營土地;第三,需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的,應該徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准,依照規定重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓金並辦理登記。

  在我國現有的土地使用權出讓實踐中,出讓合同一般包括下列主要內容:

  1.出讓土地的位置、面積、界線等土地自然狀況;

  2.出讓金的數額、支付方式和支付期限;

  3.土地使用期限;

  4.建設規劃設計條件,也稱使用條件;

  5.定金違約責任

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