土地使用權抵押

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什麼是土地使用權抵押

  土地使用權抵押是土地使用權人把土地使用權作擔保財產以保證自己或第三人履行債務的行為。通過土地使用權抵押,債權人可能取得土地使用權的變價處分權和就賣得價金先受償權。

土地使用權抵押的特點

  土地使用權的抵押是一種不動產權利的抵押,它有以下特點:

  (1)用於抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權,並且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

  (2)土地使用權抵押權設定本身並不發生土地使用權轉移,即土地使用權抵押後,土地使用者可繼續對土地進行占有收益,只有在債務不能履行時,抵押權人才能依照法定程式處分土地使用權,此時土地使用權才發生轉移。

  (3)土地使用權抵押時,其地上建築物及其他附著物隨之抵押。地上建築物及其他附著物抵押時,其使用範圍內的土地使用權也隨之抵押,也就是說,土地使用權與地上建築物及其他附著物必須同時抵押。

  (4)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。

  (5)土地使用權人將土地抵押後,並不喪失轉讓權,但在轉讓土地使用權時,應告知抵押權人。

土地使用權抵押的適用範圍

  土地使用權抵押的適用範圍主要包括三個方面:

  一是抵押貸款:即以土地使用權作為抵押,向銀行、信用社、信托公司金融機構貸款或者從事民間的借貸活動

  二是抵押承租和承包。即承租方或承包經營者以土地使用權作為抵押,承租企業或擔保承包企業的經營者,如果沒有完成租賃合同承包經營合同所規定的經營目標。出租方或發包方有權以該土地使用權優先受償。

  三是擔保其他債務的履行。在其他涉及金錢給付或者可以以金錢估價的債務中,只要雙方當事人協商一致,也可以以土地使用權設置抵押,作為債務人履行債務的擔保。

土地使用權抵押的前提及準備工作

  1、土地使用權抵押必須以初始土地登記作為前提,領取土地使用證。

  2、以劃撥、租賃、入股方式取得的土地使用權,必須連同地上建築物一同抵押。以出讓方式取得的土地使用權,可以抵押。

  3、土地使用權抵押應當進行地價評估。

  (1)以出讓方式取得的國有土地使用權,由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行評估,評估結果由抵押權人認可並經國土管理部門確認後,發放確認文件,並批准抵押;

  (2)以劃撥、出租、入股方式取得的國有土地使用權可按不同的用途、性質實行差額抵押,由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行評估,評估結果經土地管理部門確認,發放確認文件並批准抵押,核定出讓金數額後,由抵押人和抵押權人簽定抵押合同

  4、抵押人向土地管理部門申領《抵押許可證》。土地管理部門在《抵押許可證》上應根據不同的用地性質規定該宗地抵押率,最高抵押金額。同時在《抵押許可證》上註明“本證僅作為可以抵押之證明,在貸款,抵押協議簽訂後,應到國土部門辦理抵押登記,未經登記的抵押行為無效”這一限制性條款。

土地使用權抵押設定登記

  l、借款合同(最高額借款抵押合同有借款內容的,不必單獨提交借款合同)、土地使用權抵押合同(含最高額借款抵押合同,在此合同簽訂後十五日內辦理土地使用權抵押登記)、土地使用證、地上物權屬證明材料和《土地使用權抵押登記申請表》。

  2、申請人、債務人屬單位的要提交營業執照和法人證明、《土地登記法人代表身份證明書》、法人代表身份證複印件;屬個人的要提交身份證複印件或戶口簿;委托代理的,需提交代理人身份證複印件和委托書。共同共有的土地,在辦理土地使用權抵押登記時,共有人應共同申請或委托代理人申請。

  3、土地評估報告書或抵押人與抵押權人對標的物價值證明;出讓用地的評估報告需提供抵押權人的認可書。

  4、下列不同的情況,提交不同的材料:

  (1)若抵押人與債務人不是同一人的,需提交抵押人同意提供抵押物給債務人進行抵押的合同或承諾書,合同或承諾書的內容包括被抵押的主債權的種類、數額、債務人履行債務的期限,抵押物的名稱、數量、座落、用途、權屬,抵押的範圍、債務償還的辦法等.並由抵押權人見證;

  (2)屬集體企業抵押的,必須由上級政府或主管部門提出審查意見;屬國有企業抵押的,必須由國有資產管理部門和上級主管部門提出審查意見。屬集體和國有企業的,應有單位領導成員或代表大會集體討論的書面意見;

  (3)抵押物權屬股份(合伙)制企業所有的,須經工商部門確認的董事股東(需提交公司章程)簽名同意抵押的企業董事會書面批准意見,董事或股東的簽名由抵押權人或市土地交易中心、國土資源分局、公證部門進行見證:

  (4)抵押物權屬出讓方式或1982年5月以後行政劃撥方式取得土地使用權的,需提交補償地價款的收據憑證或證明文件;

  (5)屬房地產開發的商住用地,必須提交市建設部門出具未辦理銷售商品房許可證的證明;屬單位的住宅用地,必須提交市房改辦或職工代表確認的未出售房地產的證明;若已辦理房地產權證,必須提交房地產權證;已建有房屋,未辦理房產權證的,必須提交房管部門(或抵押人)未辦理房產權證和房產抵押的證明(或承諾書)、房產來源的證明文件;

  (6)以集體土地使用權抵押的,提交該集體土地所有者同意抵押的證明:

  (7)抵押權人為非金融機構,應提交其抵押借款的有關批准文件;

  (8)對外抵押的需提交國家主管部門批准文件;

  (9)土地使用權分割抵押的,應提交數字化測量的宗地圖,抵押人和抵押權人分別在宗地圖上蓋章確認。由國土部門確定抵押土地的界線和麵積。若分割抵押給同一個抵押權人,只填寫一份申請表;若分割抵押給多個抵押權人的,應填寫多份申請表。

  (10)在本宗地內,部分土地已核發了房地產權證而未同時抵押,在辦理未核發房地產權證計程車地使用權抵押設定登記時,應提交數字化測量的宗地圖,並經房管部門在圖上確認已核發房地產權證的範圍。

  (11)在本宗地內,部分土地已頒發了商品房預售許可證,在辦理未核發商品房預售許可證的土地使用權抵押設定登記時,應提交數字化測量的宗地圖,並經市建設部門在圖上確認已頒發商品房預售許可證的範圍。

  5、需要提交其它有關規定的資料。

  6、凡提交的資料是複印件,鎮區國土部門或第一個收件單位在收件時必須與原件核對,凡一致的,加蓋收件單位核對章,由核對人和提供者共同簽名;提交的資料按本表指定的位置粘貼好。

土地使用權抵押變更登記

  l、借款合同、(最高額借款抵押合同有借款內容的,不必單獨提交借款合同)、土地使用權抵押合同(含最高額借款抵押合同,在此合同簽訂後十五日內辦理土地使用權抵押登記)、土地使用證、地上物權屬證明材料和《土地使用權抵押登記申請表》。

  2、申請人、債務人屬單位的要提交營業執照和法人證明、《土地登記法人代表身份證明書》、法人代表身份證複印件;屬個人的要提交身份證複印件或戶口簿;委托代理的,需提交代理人身份證複印件和委托書。共同共有的土地,在辦理土地使用權抵押登記時,共有人應共同申請或委托代理人申請。

  3、土地評估報告書或抵押人與抵押權人對標的物價值證明:出讓用地的評估報告需提供抵押權人的認可書。

  4、下列不同的情況,提交不同的材料:

  (1)若抵押人與債務人不是同一人的,需提交抵押人同意提供抵押物給債務人進行抵押的合同或承諾書,合同或承諾書的內容包括被抵押的主債權的種類、數額、債務人履行債務的期限,抵押物的名稱、數量、座落、用途、權屬,抵押的範圍、債務償還的辦法等,並由抵押權人見證;

  (2)屬集體企業抵押的,必須由上級政府或主管部門提出審查意見;屬國有企業抵押的,必須由國有資產管理部門和上級主管部門提出審查意見。屬集體和國有企業的,應有單位領導成員或代表大會集體討論的書面意見(本款材料在抵押變更登記時抵押金額無增加的和債務人無變化的不需提交);

  (3)抵押物權屬股份(合伙)制企業所有的,須經工商部門確認的董事或股東簽名同意抵押的企業董事會書面批准意見,董事或股東的簽名由抵押權人或市土地交易中心、國土資源分局、公證部門進行監證;

  (4)屬房地產開發的商住用地,必須提交市建設部門出具未辦理銷售商品房許可證的證明;屬單位的住宅用地,必須提交市房改辦或職工代表確認的未出售房地產的證明;若已辦理房地產權證,必須提交房地產權證;已建有房屋,未辦理房產權證的必須提交房管部門(或抵押人)未辦理房產權證和房產抵押的證明(或承諾書)、房產來源的證明文件;

  (5)以集體土地使用權抵押的,提交該集體土地所有者同意抵押的證明;

  (6)對外抵押的需提交國家主管部門批准文件;

  (7)土地使用權分割抵押的,應提交數字化測量的宗地圖,抵押人和抵押權人分別在宗地圖上蓋章確認。由國土部門確定抵押土地的界線和麵積。若分割抵押給同一個抵押權人,只填寫一份申請表;若分割抵押給多個抵押權人的,應填寫多份申請表。

  (8)在本宗地內,部分土地已核發了房地產權證而未同時抵押,在辦理未核發房地產權證的土地使用權抵押設定登記時,應提交數字化測量的宗地圖,並經市房管部門在圖上確認已核發房地產權證的範圍。

  (9)在本宗地內,部分土地已頒發了商品房預售許可證,在辦理未核發商品房預售許可證的土地使用權抵押設定登記時,應提交數字化測量的宗地圖,並經市建委在圖上確認已頒發商品房預售許可證的範圍。

  5、需要提交其它有關規定的資料。

  6、凡提交的資料是複印件,鎮區國土部門或第一個收件單位在收件時必須與原件核對,凡一致的,加蓋收件單位核對章,由核對人和提供者共同簽名;提交的資料按本表指定的位置粘貼好。

土地使用權抵押註銷登記

  1、申請人提交抵押權人的解除或終止抵押合同的證明文件、《土地他項權利證明書》、《土地使用權抵押登記的土地使用證收件單》和《土地使用權抵押註銷登記申請表》;

  2、申請人屬單位的要提交法人證明、《土地登記法人身份證明書》法人代表身份證複印件;屬個人的要提交身份證複印件或戶口簿;委托代理的,需提交代理人身份證複印件和委托書;

  3、抵押權人因遺失土地他項權利證明書、抵押人因遺失土地使用權抵押登記的土地使用證收件單,在辦理土地使用權抵押註銷登記和補辦土地他項權利證明書前,必須在《東莞日報》上刊登該證件遺失、聲明作廢的公告,公告期滿一個月後,沒有任何單位和個人向我局提出異議的,申請人在辦理時需提交相應的《東莞日報》和遺失材料的證明。

  4、需要提交其它有關規定的資料;

  5、凡提交的資料是複印件,鎮區國土部門或第一個收件單位在收件時必須與原件核對,凡一致的,加蓋收件單位核對章,由核對人和提供者共同簽名;提交的資料按本表指定的位置粘貼好。

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