產權證書

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　　產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建築面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，並配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。 ^[1]

　　在房地產管理部門核發的房產證書後，通常會附上該房屋單線平面紅線圖。該單線圖在法律上是否屬於核發產證房屋的獨立所有部分的範圍?實踐中，對該問題的觀點存在分歧。

　　一般認為，產權證書後所附的單線圖所標明的就是該房屋的獨立所有權的範圍，即該紅線之內的範圍由產權證所標明的權利人獨立支配，屬於獨立所有部分。然而，產權證書後所附的紅線圖既無尺寸比例也未標明四至的尺寸，而且經常出現與商品房預售或出售合同及附圖不一致的情形。近年來，出現了不少與產權證書後附圖有關的權利範圍糾紛。

　　我國現行實踐中管理部門在核發房產證時，於證書後所附的紅線圖並非對產權人獨立所有部分的精確界定；而僅僅是輔助說明購房人權利的四至範圍及相鄰關係，其具體精確的界限應當以合同書及其附圖的約定為準。為避免類似糾紛，作者建議房產管理部門在核發產權證書附圖上以紅線標明四至範圍時應當精確，並標註尺寸及比例。目前管理部門核發的產權證書，均未記載公攤面積的計算依據及計算方法。這也是容易引發糾紛的因素，如果將來房產管理部門能夠完善公攤面積的記載則可以大大減少有關糾紛。

　　[案例]產證後的附圖是否為產權人權利的範圍?

　　[案情]1999年12月18日，某實業公司將位於上海市某路200號綜合樓第一層、第二層房屋全部面積以人民幣l500萬元轉讓給某鞋業公司。雙方就此簽訂了房地產買賣合同。合同的補充條款第五條約定“某路、某某路口通道的兩部客用電梯通往3—6層，也是經營業主上下的主要通道，甲方(某實業公司)實行了豪華的裝潢，以保持大樓的整體形象和確保各業主的權益不受損害。禁止任何企業和個人搬運貨、物、商品等各類物資。”1999年底，雙方就上述房屋底層位於某路、某某路口門廳的使用發生糾紛。2000年1月，某鞋業公司依法取得上述房屋的產權證。同年11月8日，雙方再次就上述位於某路、某某路口底層門廳的使用達成一致意見，並約定“……因雙方的爭議是由於某實業公司對房屋產權證與房屋買賣合同存有異議，所以應由某實業公司負責解決房屋爭議問題。如果不能在兩個月內解決，而發生的後果(包括對上海某大酒店正常經營的影響)，應按過錯承擔責任。乙方(某鞋業公司)可按產權證制度處理，甲方(某實業公司)表示認可……”2002年2月，某實業公司訴訟至法院，要求某鞋業公司將某路200號綜合樓西北向門廳內的障礙物撤清，井保持全部門廳暢通，恢復雙方合同約定的使用狀況。

　　[判決]在審理過程中，某鞋業公司表示願意將產權證上標明的西南通道恢複原狀，保持暢通。

　　法院經審理認為：某鞋業公司繫上海市某路200號底層(第l層)、第2層房屋的產權人。某實業公司因使用某鞋業公司所有的房屋內位於某路、某某路口的門廳而與某鞋業公司發生糾紛。某實業公司主張上述房屋內的某路、某某路口的門廳系公用部位，應當保持通暢。經查，某實業公司所提供的證據未能證明某實業公司所主張的門廳系公用部位的事實，合同附件(圖紙)僅標明房屋面積資料。故法院對某實業公司所主張事實依法難以採信。某鞋業公司主張上述門廳屬其所有，非公用部位，對此，某鞋業公司向法院提供了房地產權證、協議書予以證實。

　　經查，某鞋業公司提供的證據能夠相互印證，故對產權證上標明的部位應當認定為公用通道。現某實業公司要求某鞋業公司排除妨礙，並要求認定某路200號綜合樓西北向門廳全部面積為公用通道的訴請，於法無據。審理中某鞋業公司自願表示按產權證上標明的部位恢覆上述房屋底層西南門原狀，並保持這一通道暢通，於法無悖，依法予以准許。

　　據此，根據《民法通則》第83條之規定，判決：一、上海某實業有限公司要求確認上海市某路200號綜合樓西北向門廳為公用通道及要求排除妨礙的訴訟請求，不予支持。二、上海某鞋業批發市場有限公司應在判決生效後三十日內將上海市某路200號綜合樓底層西南門恢複原狀(按照產權證標明的部位、面積)，保持暢通。

　　[分析]在房地產管理部門核發的房屋產證書里，通常會附上該房屋單線平面圖。由於該附圖既沒有標明比例，也未確定四至，因此，該附圖僅能大致說明權利人的權利範圍及相鄰關係。要確定房屋的精確位置，應該依照房屋買賣合同。

　　本案中，某實業公司將原屬於自己綜合樓1、2層出售給某鞋業公司之時，實際上已經存在該棟樓房的公共部位了。儘管原先僅歸屬於某實業公司一家所有，並未存在兩個以上的所有人或使用人。然而，在某實業公司將該棟房屋改造並將部分出售給他人時，就在客觀上產生了整棟樓房的公共部位。如果沒有公共部位，將無法保障該棟樓房的所有人正常使用。

　　其實本案涉及建築物區分所有權。建築物區分所有權包含自用部分所有權、共用部分的共有持份權兩部分。任何一個區分所有權都包含共有權在內。本案涉訟房屋設計圖紙所標明的走道、門、電梯等就屬於公共部位。區分所有中的共有部分是不能單獨處分的，也不得將所有的共有部分連同某部分單獨所有部分一起處分給某一個區分所有權人。

　　作為共有通道，如果在買賣合同中雙方已經約定將共有部分出售給某一個區分所有權人，這種約定應屬於無效約定。如果出售人收取了共有部分的對價，則應當返還該部分價款。

　　本案中的某實業公司認為鞋業公司應當提供相鄰通行的通道範圍，並提供證據證明某鞋業與某實業簽訂的房屋買賣合同補充條款第5條已雖未確定通道範圍，但已經約定鞋業公司應當保持大樓通道及客梯的正常使用。由此來看，雙方認為大門和通道等屬於相鄰關係的範疇，鞋業公司應當保障正常的通行。這種約定也屬於有效約定。鞋業公司應當履行合同約定的義務。至於通行的範圍，即使沒有約定，也可以按照現行通行的公共部位來確定。

　　為解決糾紛，雙方當事人曾於2000年11月8日簽訂協議，約定由某實業公司負責解決房屋爭議問題，如果不能在兩個月內解決，某鞋業可依據產權證來處理。房屋產權證所標明的通道為西南向矩形門廳，某鞋業公司作為房產所有權人也承諾保持該通道暢通，相鄰人某實業公司要求將通道範圍擴展至某鞋業公司所有的西北向扇形門廳來保障通行，是否超出了必要限度呢?

　　我們認為，西北向門廳和西南門均應屬於區分所有權的公共部位，所有的區分所有權人都有義務保持公共部位的正常使用，而不得擅自占用、妨礙公共部位的正常使用。因此，本案法院的判決並非完全合理。