房屋產權證書

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　　房屋產權證書是國家依法保護房屋所有權的合法憑證，是由人民政府房地產行政主管機關核發的具有法律效力的證件。房屋所有權人必須依法到房屋所在地的房地產行政主管機關申請登記領取房屋所有權證。憑證出售、出租房屋。^[1]

　　房屋產權證書包括以下幾方面內容：產權類別、產權比例、房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建築面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，並配有房地產測繪部門的分戶房屋平面圖。

　　目前購房者手中所擁有的房屋產權證書基本上有三種：普通商品房、經濟適用房、房改房。這三種產權證書在本質上區別不大，都是購房這擁有房屋所有權的合法書面憑證。但是在使用和交易方面有著一定的區別。

　　（1）商品房。完整的房屋所有權包括四個部分：房屋使用權、占有權、處置權、和收益權。普通商品房的產權證書擁有全部的這四項權利，在不違反法律規定的情況下，可以自由地轉讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全部歸個人所有，購買人出稅費外不需要交其他的費用。

　　（2）經濟適用房。職工個人購買的經濟適用房，房屋產權歸職工個人所有，已取得合法產權證書，可依法進入二級市場上市交易。上市後，其收益全部歸個人所有。這就是說，經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，唯一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房成交額的10%交納土地出讓金，成交價格明顯低於市場價格的，可參照北京市國土房管局發佈的住房指導價格確定交易價格並作為收取綜合地價款的基數。

　　（3）房改房。房改房產權證基本可以分為兩種：按成本價購買的產權證（以下簡稱成本價）和按標準價購買的產權證（以下簡稱標準價）。

　　①成本價的產權證說明該房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產權人所有，不需經過原產權單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與，在收益權上受到一定的限制。按照現行的規定，成本價的產權人可選擇兩種收益方式：a.直接上市進行交易，由購買人補交土地出讓金或相當於土地出讓金的價款。按照這種方式的話，房屋售價每平方米超過4000元以上的部分，產權人要和原產權單位進行收益分成。具體方法是沒平方米在4000元至5000元的部分，80%歸個人所有，20%歸原產權單位所有，每平方米5000元以上的部分，50%歸個人，50%歸原產權單位。b.產權人先將成本價房變為商品房然後再上市交易，具體操作時由評估部門對房屋進行評估，然後按照市場評估的3%到房管部門補交土地出讓金，在憑補交手續到房管局權屬登記部門辦理變更手續。這樣，成本價產權證就變成商品房產權證了，這種情況下，售房款除稅費外，收益全部歸產權人所有。

　　②標準價的產權證說明該房屋的使用、占有權歸產權人所有，而在處置權和收益權上就受到很大的限制了，標準價的房屋也不能辦理贈與。首先，標準價的產權證只能說明產權人對該房屋擁有部分產權，原產權單位擁有其中部分價值份額，產權人要想上市交易，原產權單位擁有優先購買權。如果原產權單位放棄優先購買權，交易後，售房款在扣除稅費後，由產權人和原產權單位按照房屋所有權份額比例進行分成。產權人也可以向原產權單位補齊標準價和成本價的差額，將標準價變成成本價，就可以擁有房屋全部產權。特別註意的是，已經按照標準價出售的公房，原產權單位無權按照原價格收回。產權人告知原產權單位是否履行優先購買權而原產權單位不表態，並且在交易管理部門致函敦促後超過10天時限的，視為單位放棄優先購買權，職工可直接上市交易。

　　辦理入住手續

　　你將房款付清或辦妥分期付款手續後，可到由房產商指定的房屋物業管理公司簽訂合同，繳納物業管理費，向物業公司領取房屋匙，對房屋進行驗收。如發現問題，儘可能將所有問題一一列出，通知房地商限期整改。

　　驗房後如未發現房屋質量問題或發現的問題已在限期內改正，你就可以立即辦理入住手續了，但需提供戶主及家人一寸相片各一張，如非戶主本人，則需持個人身份證復件及戶主委托書、戶主身份證複印件辦理相關手續。

　　辦理產權證

　　買了合法商品房，並不等於就有了房屋產權，只有進行了房屋權屬轉移登記，並獲得了由房地產行政主管部門頒發的房屋所有權證，才算真正確定了該房屋的產權。

　　準備材料

　　根據上海市房地局的有關規定，辦理產權證應提交請書、身份證或營業執照、購房合同及付款憑證、房屋勘丈表及平面圖、契稅收據和《商品房用面積分攤表》及地籍圖等有關資料。這些資料絕大多數購房者本身擁有或可自行購到，但在辦證時，卻往往尷尬地發現自己物業的《商品房用地面積表》和地籍圖在開發商手裡，而要取得這兩種資料，又常遇到開發商的刁難。

　　所以在這裡提醒購房者，在買房時應主動要求開發商提供上述資料，以避免將來發生糾紛時受制於人。

　　相關費用

　　買方在領證時還要再繳納一定的費用，其收費標準是：登記費每建築平方米0.3元，房屋所有權證工本費每件4元。此外，由幾個產權人共同擁有一宗房屋的，除由共有人推舉一人執所有權證外，其餘共有人各發給與所有權證具有同等法律效力的共有執照，每件共有執照加收2元。

　　保修期限

　　住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應低於建設部規定的期限，房地產開發企業可以延長保修期。

　　國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限照國家規定執行。

　　住宅中配置的設備、設施、生產廠家另有使用說明書的，應附於《住宅質量保證書》中。

　　其他註意事項

　　進行了房屋交易之後，買賣雙方要在自交易之日起3個月內到市房產交易中心辦理過戶手續。

　　雙方需持身份證、戶口本、買賣協議（存量房屋的賣主還需持《房屋所有權證》）等有關文件和證明在交易中心進行登記。

　　交易中心將依據有關的法規對房地產買賣行為進行審核（存量房屋需價格評估報告），並向主管部門報批，批准後再通知買賣雙方辦理過戶手續。

　　買賣雙方在接到通知後，攜帶身份證、戶口本、章等同時到交易中心，在繳納了賣過戶手續費、契稅、印花稅等稅費後就可以辦妥過戶手續。

　　在辦理過戶手續的過程中，有一項規定常被人忽略，那就是在手續的辦理過程中，買賣雙方必須親自到場。萬一不能親自到場，代為辦理的人要出具交易人開辦的有效的委托書。如不能出具有效的委托書，任何代辦人員都會遭到交易中心的拒絕。

　　辦理完了過戶手續，買房人還要到房屋所地的區、縣房地局的房政科領取房屋所有權證。

　　在區、縣級房地局買方要填寫登記申請書，並交驗上文提到的有關證件。由於買方提出登記申請後，房地局要組織員對房屋現場勘測。因此買方接下來要做的是給房地局的工作人員留下自己的聯繫電話，以便約定日期進行勘測。依照申請和勘測的情況以及申請人交驗的和由房地產交易中心轉來的文件、證明，房地局對房屋的產權、證件等進行審查，審查通過後即通知買方領取房所有權證。