房地產測繪
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房地產測繪(Real Estate Mapping)
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房地產測繪是指運用測繪儀器、測繪技術和測繪手段，來測定房地產的位置、界址、占地範圍和麵積數量等，為房地產權利人和管理部門提供信息服務的一項專業技術活動。我國城鎮居民住房制度以及土地及房屋的產權歸屬等問題始終是人們關註的熱點。由此而引起的產權糾紛亦日益增多，為了更好地解決這一問題，就必須進行房地產測量工作。房地產測量採用測繪技術的方法和手段，按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關房屋及其用地的有關信息和資料，為國民經濟建設、國防建設、城鎮規劃、城鎮建設、城鎮公交事業、房地產開發、房屋拆遷、房地產交易、征收稅費、住房制度改革等提供可靠的數據和資料。
- 1、內容
房地產測繪包括房地產平面控制測量、房地產調查、房地產要素測量、房地產圖繪製、房地產面積視IJ算、房地產變更視IJ量、房地產測繪成果資料的檢查與驗收。
- 2、分類
房地產測繪細分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪兩種。
房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大範圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙一~房地產分幅平面圖。
房地產項目測繪，是指在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、麥、冊、簿、數據等開展的測繪活動。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中最大量、最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。
房地產測繪的特征[1]
(1)測圖比例尺:房地產測繪一般在城市和城鎮內進行，圖上表示的內容較多，有關權屬界限等房地產要素，都必須清晰準確地註記，因此房地產分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的圖紙一般都是1:500或1:1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1:50有時也有，表示的內容更細。
(2)測繪內容較多:房地產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量，用途等狀況，以及與房地產權屬有關的地形要素。房地產測量對房屋及其用地必須測定位置(定位)，調查其所有權或使用權的性質(定性)，測定其範圍和界線(定界)，還要測算其面積(定量)，調查測定評估其質量(定質)和價值(定價)。房地產圖一般對高程不作要求。
(3)精度要求高:地形圖上的要素成果，用者一般可從圖上索取或量取，其點位中誤差在±0.5-0.6mm以內，這個精度可以滿足城市規劃對地物精度的要求。但房地產測繪不能按此來源，例如界址點的坐標，房屋的建築面積的量算精度要求比較高，不能直接從圖土量取，而必須實測、實算。
(4)測繪成果效力強:房地產測繪成果產品多樣，其成果被房地產主管機關確認，便具有法律效力。它是產權確認、處理產權糾紛的依據，而一般測量的成果不具備法律作用。
(5)測繪成果產品繁雜:房地產測繪的成果產品不僅有房地產圖，還有房地產權屬、產籍調查表、界址點成果表、面積測算表。圖也有幾種，即有分幅圖，更多的是分丘圖、分層分戶圖。房地產測繪最後的產品，在數量上、規格上比地形測量繁雜得多。房地產圖在-般的情況下只是單色圖，一般不大量印刷。
(6)修測、補測、變更測量及時:城市基本地形圖的複測周期一般5-10年，而房l地產測繪的複測周期不能按幾年來測算，城市的擴大要求及時對房屋、土地進行補測，對房屋和用地特別是權屬發生變化時也應及時修測，對房屋和用地的非權屬變化也要政時變更，以保持房地產惻繪成果的現勢性、現狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產測繪成果要及時修補測，變更測繪。
房地產測繪的作用[2]
- 1.為房地產開發、經營以及交易提供基本信息服務
房地產測繪成果提供了房地產商品量的量度依據，為房地產開發、經營企業實施房地產開發經營決策、銷售、核算，提供了數量方面的參考依據，也為房地產消費者選擇、購置房地產提供了必要的信息。當買賣雙方以合同形式約定以產權登記面積作為銷售面積且銷售價格按單位面積售價來核定時，房地產面積就與房地產價值掛上了鉤。
- 2.為房地產管理提供信息服務
第一，在制定相關政策時，房地產管理部門需要掌握區域內房地產的整體情況，如房屋總量、房屋地域分佈、行業分佈情況、房屋利用狀況等基礎資料。第二，為了實施房地產權屬登記發證管理，房地產管理部門需要掌握各個產權單位的具體位置、界址、占地範圍和房屋面積等信息。
- 3.為其他部門提供參考資料
房地產測繪還可以為城市建設、司法機關判案、仲裁、稅收、保險等部門提供基礎資料和相關信息。
房地產測繪單位應當嚴格按照國家有關的註律法規，執行國家房產測量規範和有關技術標準規定，保證房產測繪成果的質量，對完成的房產測繪成果質量負責。切實加強組織領導，將工作任務具體分解到位，明確工作責任，建立協調機制。進二步加強內部管理，建立健全內控制度體系，圍繞測繪業務工作，建立確保重點工作目標落實的內控制度;圍繞規範單位內部管理工作，建立確保權力依陸運行的內控制度。
對存在設計缺陷的制度要抓緊修訂完善，對脫離實際的予以廢止。要將制度建設的要求貫穿於管權、管事、管人的全過程，全面推行承諾服務、限時辦結、收費公示、價格聽證等制度，進一步完善新聞發佈、信訪答覆、監督反饋等制度。
- 2、建立質量管理機構，加強質量監督
房產測繪單位應當採用先進的技術和設備，提高房產測繪技術水平，接受當地房地產行政主管部門和測繪行政主管部門的技術指導和業務監督。房產測繪單位可按照各自的機構規模、內部機構設置建立相應的二、三級質量審核制度。或者建立作業人員自檢、項目組互檢、專職人員檢查驗收、部門領導抽查的審核流程，杜絕質量事故的發生。在完善質量審核制度的同時，建立質量保障制度。各單位定期組織業務研討會，對操作中遇到的業務問題經過討論達成共識，以保證外業調查和內業處理的一致。建立責任追究制，通過責任追究制度加強從業人員的工作責任心，保障測繪成果的質量。建立嚴格的生產作業流程，制定從項目受理、派件、外業操作到內業處理、質量審核、資料歸檔等管理體系。要把制度執行放在更加突出的位置，加大督查力度，使制度的貫徹執行更有力、責任追究更嚴格。要研究制定制度執行情況考核評估辦單，定期對辦事權規範運行情況組織、檢查，對檢查中發現的問題要及時整改。
- 3、建立、健全測繪隊伍
根據建立房地產資料檔案機構和房地產測繪隊伍的要求，針對任務的大小，建立與之相適應的測繪機構，配備定的人員。測繪力量不足的，可以抽調具有高中文化程度的人員進行培訓。對於從事房地產測繪的工作人員不僅要熟練掌握測繪技術、測繪業務，運用各種測繪方法得心應子，而更重要的是要掌握房地產的業務知識。作為一個稱職的房地產測繪工作者，應是房地產這一門學科的好手，應是房地產權屬管理的幫手，應是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產的若幹法律、法規，必須正確測算房屋面積，保護雙方的合法利益。房產測繪從業人員應當保證測繪成果的完整、準確，不得違規測繪、弄虛作假，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益。
- 4、統一管理系統，保證測繪精度，積極創新爭優
房地產平面圖是確定房屋所有權界和土地使用權界的依據。審核確權後，作為所有權證的附圖便具有法律效力，是房屋所有權證的重要組成部分。因此，必須重視房地產平面圖的測繪工作，把它作為重要內容納入產權、產籍工作中去。房產測繪單位統-使用房地產測繪管理系統處理數據、製作報告書。內外業資料齊全，成果報告書編寫統4 、規範，符合房地產業務部門工作的需要。外業調查採用經計量部門鑒定合格的儀器設備，丈量尺寸與內業計算數據一致。同時，要認真總結成功實踐，廣泛開展多形式的宣傳報道，積极參加局系統組織的評優、創優活動。要以學習研討、現場觀摩、經驗交流等多種形式，努力提升各單位規範辦事權和內控制度建設水平。
房地產測繪具有更多的信息源，量大，涉及面廣，內容繁多，罔表複雜，因此它是建立現代城市地理信息系統重要的基礎信息，同時也是城市大比例圖更新的主要基礎資料。房產測繪質量是一項關係房產權利人切身利益的問題，因此，嚴格按照現行國家標準《房產測量規範》，加強房地產測繪管理工作，提高房地產測繪的質量，是維護房產權利人合沾利益、落實測繪法的一件大事。
