房地產交易

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房地產交易(real estate transactions)

　　房地產交易是指當事人之間進行的房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃活動。

　　與其他的經濟活動相比，房地產交易具有自身的特點：

　　(一)房地產交易是平等主體之間的經濟合同行為。不論是房地產轉讓，還是租賃，或是設定抵押，都通過簽定合同來進行，並受《合同法》的調整。房地產交易發生在房地產的二級或三級市場，與政府出讓國有土地使用權的一級市場不同。房地產交易合同也不同於國有土地使用權出讓合同，後者是國家和土地使用者之間簽定的合同，雙方的法律地位不平等，權利和義務也不完全對等。

　　(二)房地產交易屬於要式法律行為。與動產交易不同，房地產交易的對象是一種特殊的商品——不動產。不動產交易的價值大，手續繁多，法律對其有更嚴格的規定，如房地產交易當事人必須簽定書面合同，並辦理權屬登記。

　　首先，按交易形式的不同，可分為房地產轉讓、房地產抵押、房地產租賃。

　　其次，按交易客體中土地權利的不同，可分為國有土地使用權及其地上房產的交易與集體土地使用權及其地上房產的交易。對後者現行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國，一般而言，房地產交易僅指前者。考試大。前者還可進一步按土地使用權的出讓或劃拔性質的不同進行分類。

　　第三，按交易客體所受限制的程度不同，可分為受限交易(如劃撥土地使用權及其地上房產的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。

　　第四，按交易客體存在狀況的不同，可分為單純的土地使用權交易、房地產期權交易和房地產現權交易。

　　(1)房地產價格申報制度

　　轉讓申報成交價格時，成交價格關係著各方當事人的利益關係，也關係著國家的稅費收益。轉讓人應該在轉讓合同簽訂90日內辦理成交價格申報。繳納稅費的依據，一般是成交申報價格，但是成交申報價格明顯偏低的，以評估價格作為繳納稅費的依據。

　　房地產抵押權人依法處分抵押房地產時，應申報成交價格，國家對成交價格進行登記審驗後，辦理產權轉移手續。

　　如成交價格明顯低於正常成交價格的處理，並不要求交易雙方更改合同價格，但交易雙方應按不低於房地產行政主管部門確認的評估價格繳納有關稅費後，再辦理交易手續。

　　房地產經紀人在代辦有關交易手續時，也應如實申報，防範執業風險。

　　如交易雙方對管理部門認定的評估價格有異議，一般由交易雙方與管理部門共同認定的房地產評估機構進行重新評估，對重新評估的價格仍有異議的，可向法院起訴。

　　(2)房地產價格評估制度

　　房地產價格評估依據基準地價、標定地價和房屋的重置價格為基礎，參照市場價格進行評估。

　　(3)房地產價格評估人員資格認證制度

　　《房地產估價師執業資格證書》——個人具有執業資格

　　《房地產估價師註冊證》——受聘於某家評估公司

　　房地產交易應遵循以下一般規則：

　　(1)房產權和地產權一同交易。(前為新增)房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這就是

　　“房產權與地產權一同交易規則”。房產權與地產權是不能分割的，同一房地產的房屋所有權與土地使用權只能由同一主體享有，而不能由兩

　　個主體分別享有；如果由兩個主體分別享有.他們的權利就會發生衝突，各自的權利都無法行使。在房地產交易中只有遵循這一規則，才能保

　　障交易的安全、公平。

　　(2)權利、義務承接。房地產交易時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移；房地產交易中，前一個權利人負載於房地產上的權

　　利和義務依法或依約承接給後一個權利人。

　　(3)實行房地產價格評估。我國剛剛建立市場機制，目前仍未形成合理的完全市場化的房地產價格體系，我國房地產價格構成複雜，非經專

　　業評估難以恰當確定，故法律規定房地產交易中實行房地產價格評估制度，房地產價格評估，應當遵循公正、公平，公開的原則，按用國家規

　　定的技術標準和評估程式，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當地的市場價格進行評估。

　　(4)實行房地產成交價格申報。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實

　　的申報。實施該制度的意義在於：進行房地產交易要依法繳納各種稅費，要求當事人如實申報成交價格，便於以此作為計算稅費的依據。當事

　　人作不實申報時，國家將依法委托有關部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據。

　　(5)依法登記。房地產轉讓、抵押當事人應當依法辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。房地產的特殊性

　　決定了實際占有或簽訂契約都難以成為判斷房地產權利變動的科學公示方式，現代各國多採用登記公示的方法以標示房地產權利的變動。我國

　　法律也確立了這一規則，並規定：房地產轉讓、抵押，未辦理權屬登記，轉讓、抵押行為無效。

　　1.開發商欺詐引發的風險

　　由於利益驅動，各地區城市建設整體規劃均遭到不同程度破壞，通過暗箱操作，將既定的規劃隨意變更，更有甚者，建設項目內規劃的綠地可以占用，規劃的公共設施可以不建或建成後改作其他用途等等。

　　房屋建設偷工減料、建設不符合環保和消防要求、水電配套故障不斷等建築質量問題日益突出。同時，房屋銷售陷阱重重，廣告虛假，由於信息嚴重不對稱，消費者欠缺房地產專業知識，造成許多開發商慣常採取不正當的營銷方法，造成業主付款後不能人住，或入住後不能取得房屋產權等。

　　2.房地產中介組織欺詐引發的風險

　　房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等。 一些不法中介從業人員鑽了交易方對房地產相關知識、政策不甚瞭解的空子，利用自己的優勢地位，在簽訂合同時簽了一些與中介服務不相對應的服務條款，其簽約雙方的權利義務關係不對等，對交易方做出不合理、不公正的規定，使交易方造成損失。房地產中介存在的具體欺詐行為有：以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取佣金以外的報酬；從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動；無照經營、超越經營範圍和非法異地經營；房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書：房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續等。

　　1.加強房地產法制建設我國房地產市場還很年輕，各種法律、法規還有待進一步健全，因而，更需要政府發揮主導作用加以培育和發展，以規範市場交易行為，維護市場秩序。首先，要完善立法。面對房地產交易過程中存在的種種問題，由於沒有明確的法律規定，使得各地區各部門查處和打擊類似行為無法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續複雜等，常常是無功而返。因此，當前迫切需要建立健全明確的、易操作的、力度大的規範房地產市場各類行為的法律法規。只有這樣，查處、打擊房地產市場的違法違規行為才可能收到應有的效果。同時，要重視執法工作，加強執法。目前出現的許多房地產違法違規行為，在現有的國家以及地方的許多法律法規中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個很重要的原因，就是某些地方由於過分依賴房地產業、過於片面地強調保護和發展房地產業，而對一些房地產企業的違法違規行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須端正態度、提高認識，在房地產交易秩序專項整治行動中，切實負起責任。

　　2.宣傳誠信理念、倡導誠信價值觀首先要從思想認識上加強全民誠信意識的教育，對社會公民要進行社會道德教育，使每一個人都建立起”誠信為本”的意識。

　　具體操作層面，可以對房地產相關機構開展道德講座，加強他們的業務培訓和行為教育，提高從業人員的執業觀念、執業態度、執業紀律和執業作風。對房地產登記機構工作人員進行廉政教育，提高抗腐變的能力。也可以積極發揮新聞媒體宣傳教育和監督兩大功能，例如，依靠媒體對違法案例進行宣傳，要善於利用各種典型案例，有深度、有說服力地推出有震撼力、能在人民群眾心靈中產生強烈共鳴的警示性報道。

　　3.規範從業行為，努力提高從業人員的綜合素質當前，房地產交易領域的從業人員應努力從以下三方面提高職業素質。

　　一是依法辦事。作為房地產交易領域的從業人員，必須牢固樹立法紀意識，強化黨規政紀原則，自覺遵守有關法律、法規和紀律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產交易領域的廣大從業人員，要時時處處註重自身的形象，樹立為人民服務的思想，切實維護好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產交易領域的從業人員必須始終保持清醒頭腦，自覺抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹立自身的良好形象。

　　4.建立房地產市場信息體系首先，對房地產市場來說，要加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。如有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息，要加強輿論引導，增強政策透明度，穩定市場心理預期，促進市場理性發展。同時，房地產企業應主動消除因信息不對稱而給消費者帶來的疑慮，以吸引更多的顧客。在進一步樹立“誠信為本”職業道德的基礎上，真誠地向消費者提供完整、真實的商品信息。其次，對消費者來說。只有充分掌握了真實的商品信息，消費者才可能獲得在房地產交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社會的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。