房地產市場信息系統
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什麼是房地產市場信息系統[1]
房地產市場信息系統是以城市為單位，通過一定的信息平臺，依托房地產管理的各業務系統，將分散於房地產開發、轉讓、權屬登記等管理環節的市場信息有機整合起來，同時納入與房地產市場發展相關的土地、金融等其他信息，形成全面客觀地反映各地房地產市場運行狀況的信息系統。
通過房地產市場信息系統的建立，不僅可以增強透明度，規範市場交易行為，還有利於房地產市場規律研究。因此，建立房地產市場信息系統就是要依托房地產管理信息平臺，初步實現對規劃、施工許可、房地產開發交易租賃、合同備案、權屬登記等管理信息的有機整合，並綜合土地、金融等相關信息，實現對房地產市場的實時動態監控。
房地產市場信息系統的設計原則[1]
完善的房地產市場系統在進行整體設計上，應當符合以下設計原則。
(一)建立數據共用機制，避免“信息孤島”現象
整個房地產市場信息系統是一個統一的系統，由各個子系統組成，各子系統之間應建立完善的數據共用機制，避免不同的業務部門之間的數據隔離，形成“信息孤島”的現象。房地產市場信息系統在資料庫系統上，應保證採用統一的資料庫管理系統，確保在技術層面上信息共用的可行性。
房地產市場信息系統在資料庫設計上，要註意繼承已有的相關係統的登記、市場以及交易數據，可以考慮採用已有數據集成或者將已有數據遷移到新系統這兩種方式來利用已有數據。
(三)統一代碼
房地產市場信息系統應採用統一的代碼表供各子系統來使用，這些代碼表要進行統一的維護，確保各個子系統上對相關代碼的統一使用，儘可能採用國家標準、行業標準。
(四)確保數據安全與運行安全
房地產市場信息系統必須採取技術手段和管理方法保證數據的安全性。為確保系統的安全，系統應設計為內外網隔離。內外網之間的數據隔離可以根據各地的實際情況採用防火牆、網閘、物理隔離等方式。內網與外網之間採用數據同步，數據同步可以根據各地的實際情況採用中間文件、中間資料庫和同步程式等方式。同時可以考慮採用統一的數據備份和容災措施，確保數據的安全和可靠。
(五)統一數據交換標準
房地產市場信息系統在業務之間的數據交換和內外網的數據交換上，要設立統一的數據交換格式標準和統一的數據交換操作標準，確保數據交換的正確性和完整性。在內外網隔離的環境下，信息交換標準應符合國家相關的公務網數據安全標準。
房地產市場信息系統的組成結構[1]
在進行房地產市場信息系統的組成結構之前有必要對於各個子系統所涉及的數據類型作一簡要說明。房地產市場信息系統應包括以下五種類型的數據：基礎數據：包括描述房地產物理屬性的物理數據和描述房地產產權屬性的權屬數據。主體數據：是指房地產市場活動中的參與者，包括企業和個人。主體數據可以進一步分為權屬主體、業務主體和管理主體三大類。業務數據：是指房地產市場活動中描述房地產從產生到維持現狀直至滅失的過程數據。統計數據：是指對基礎數據、主體數據和業務數據進行各種統計、計算所產生的數據。發佈數據：是指對基礎數據、主體數據、業務數據和統計數據經過再處理、使之適合向公眾發佈的房地產數據。
(一)系統組成
為使分散於房地產開發、轉讓、權屬登記等管理環節的市場信息有機整合起來，同時納入與房地產市場發展相關的土地、金融等其他信息，完善的房地產信息系統應當包含以下子系統：
房地產測繪管理：實現房地產測繪業務的管理和基礎樓盤表的建立與維護。房地產市場主體管理：實現對權屬主體、業務主體和管理主體的管理。房地產項目管理：實現對房地產項目建設進度和預售許可證申請、核准的管理。新建商品房網上備案：實現新建商品房銷售合同網上備案業務的管理。存量房網上備案監管：實現存量房(即二手房)銷售合同網上備案監管業務的管理。房地產登記管理：實現對房地產權屬登記業務的管理。房地產市場信息發佈與統計分析：實現向公眾發佈房地產市場各種信息以及指標、指數的管理；實現對房地產市場信息系統的基於業務和GIS的統計，各種指標、指數的分析以及數據倉庫和數據挖掘技術的應用管理。
這些業務在實際建設中可能因各地的實際情況在名稱和組成上有所不同，但在實際功能上，房地產市場信息系統均應該包括這些業務管理、統計分析和發佈功能。
(二)各子系統之間的邏輯結構與數據層次關係
房地產市場信息發佈與統計分析將基於基礎數據、主體數據和業務數據進行統計和分析，生成和管理統計數據，併在基礎數據、主體數據、業務數據和統計數據的基礎上，進一步根據信息發佈的原則和要求對外進行數據發佈，生成和管理髮布數據。
新建商品房網上備案、存量房網上備案監管、房地產市場主體信息管理、房地產項目管理組成市場信息系統的主體業務管理系統，實現各種日常業務管理，建立和管理包括各類房地產市場主體、房地產開發項目、房地產預售／銷售合同和房地產權屬等數據。從業務角度來看，這些系統實現房屋從土地建設項目、可售房屋到商品房屋過程中的市場、交易等管理功能。同時向房地產市場信息發佈與統計分析部分提供主體數據和業務數據。
基礎數據包括物理數據和權屬數據。物理數據是指房地產的物理屬性，權屬數據是指房地產的產權信息。房地產測繪管理將建立和管理物理數據，這些物理數據包括精確到戶的基礎樓盤表數據和測繪圖形數據。房地產登記管理將建立和管理權屬數據，這些權屬數據將描述房地產權屬的歷史情況和現勢情況。房地產測繪管理和房地產登記管理所管理的基礎數據是整個房地產市場信息系統的基礎。整個市場信息系統的業務管理和統計發佈都將基於基礎數據來進行。
(三)各子系統的網路分佈
房地產市場信息系統將同時運行於管理機構的內部網路(內網)和公眾網路(外網)上，各個子系統的運行網路分佈如表1所示，(O)表示運行，(X)表示不運行。
表1 各子系統的網路分佈
| 子系統名稱 | 內網 | 外網 |
| 房地產市場信息發佈於統計分析 | O | O |
| 新建商品房網上備案監管 | O | O |
| 存量房網上備案監管 | O | O |
| 房地產市場主體管理 | O | O |
| 房地產項目管理 | O | O |
| 房地產登記管理 | O | X |
| 房地產測繪管理 | O | X |
房地產市場信息系統的實施思路[1]
(一)總體要求
在房地產市場管理部門應引入先進管理思想，優化房地產業務流程，規範管理行為；系統實施應總體規劃，並根據房地產市場管理部門實際需要，制定階段目標，分階段分步驟實施；房地產市場信息系統應以為社會服務、為人民服務為目標。
(二)實施流程
系統實施的流程包括總體規劃、方案設計、系統開發、系統安裝和試運行、系統驗收、系統運行管理和系統維護共七個部分。
總體規劃：系統總體規劃應符合房地產市場管理部門中長期發展戰略的要求，具有整體、穩定和開放的特點，可根據房地產市場管理部門內外部環境變化進行修訂。其實施應由房地產市場管理部門最高管理層直接領導，項目實施小組具體負責。項目實施小組成員應包括房地產市場管理部門的領導、管理人員、業務人員、技術人員等。實施小組應設置組長統一協調系統實施的進程。
方案設計：房地產市場管理部門應在房地產市場業務初步需求分析的基礎上，選擇開發單位，形成設計方案，並對系統開發的時間、進度和資源等做出總體安排。初步需求分析的基本內容應包括：房地產市場管理部門組織機構設置和人員職責許可權、房地產市場管理部門房地產業務的工作流程、管理模式和採用的表格形式、房地產市場管理部門各部門的管理和業務範圍、職能劃分：房地產市場管理部門現有軟體、硬體和網路配置情況：房地產市場管理部門對軟體的基本功能要求和性能要求。
系統開發：系統開發必須在詳細的需求分析的基礎上進行系統設計，然後進入系統編碼和測試過程、系統設計、編碼和測試應遵守GB／T 8566-2001的各項規定。在系統開發過程中，應遵循項目計劃按部就班地完成全部工作，並根據實際情況動態調整計劃的內容。通過項目進度計劃控制系統實施的里程碑，並時刻控制系統開發的風險。在各里程碑應對階段性成果進行評審。
房地產市場信息系統的建立[2]
(一)系統分析
系統分析是為設計、建立房地產市場信息系統而進行的一項十分重要的基礎性工作，其主要內容是：①確定系統目標；②進行可行性分析，即通過對內部與外部環境及條件的分析，對建立系統的必要性和實現系統目標的可能性加以論證；⑧提出總體方案。
(二)系統設計
系統設計是建立房地產市場信息系統的關鍵步驟，是將總體方案轉化為具體的實施方案。主要包括：①系統的構成。如房地產市場信息系統內部子系統的劃分等。②制定系統工作制度、工作程式和工作標準。③信息處理方式、方法。包括房地產市場信息來源的基本渠道、收集的方法、信息加工和貯存的手段、信息傳遞方式等。
(三)系統實施
系統實施是系統建立的最後階段。其主要工作有：①制定實施計劃。對每一步驟的工作及各環節提出明確的目標，完成期限與質量要求，以確保系統運行的有序性。②培訓人員。使人員具備必要的工作能力，並明確各自的工作內容、工作規範和質量標準。③系統調試。指補充和修改原方案。
