二手房

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什麼是二手房

  二手房是指業主已經在房地產市場上購買後又欲出售的自用房,包括二手商品房、允許上市交易的二手公房經濟適用房。二手房指在房地產交易中心已經備案過、做過初始登記和總登記的、再次上市交易(如出租、出售等)的房產。只有辦理過產權證的房屋(經濟適用房、限價房除外)才能上市交易。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”,第二次交易則為“二手”。一些無房的人,可以買一套別人多餘的房;而另一些手裡有些積蓄又有小房子居住的,可以賣掉舊房買新房;而那些住房富餘戶,也能賣掉自己的多餘住房換取收益。

二手房概況

  二手房是相對開發商手裡的商品房而言,它是房地產產權交易二級市場的俗稱。

  凡產權明晰、經過一手買賣之後再行上市的房屋均可稱之為二手房。其中包括已購公房和經濟適用房。

  包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

  二手房中介市場為保證買賣雙方合法權益、保證房屋交易正常進行的中間擔保業務。

  具體步驟是:按雙方買賣合同的規定,將買方的資金如數如期劃給賣方,將賣方的房屋產權手續和騰退的房屋如期移交給買方,使雙方各得其所,避免互不信任、

二手房的價格

  房子價格由什麼決定

  房子價格最主要的還是由地價和建築物決定的,在這一點上,新房和舊房並沒有什麼本質區別。

  決定地價的有以下四大因素:

  1、位置、面積

  地理位置優越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。

  一般來說,面積大的土地,其利用效率比面積小的土地高,因而價格較高。但也不能一概而論,只有房子所處的土地的總體面積比較合適,其土地價格才會比較高,房子的價格也會比較高。

  2、地形、地質

  不良的地形會增加工程前期施工的費用,提高建築成本,也會影響土地功能的發揮,因而地價較低。例如,在山坡上已建有一個工廠,則處於其下風口的平坦地的價格也許要比處於其上風口處的山坡地價格還要低。

  3、形狀、用途

  一般來說,三角形等不規則土地,由於利用率低,其價格自然也會有所降低。

  而商業用地價格高於工業用地;工業用地價格高於住宅用地。

  4、交通、環境

  土地附近的街道是否屬於主幹道,主幹道鋪設狀況、寬窄程度、運輸的便利和交通的方便與否,都會影響土地的價格。

  土地的環境質量包括自然環境與人工環境兩部分。

  對於居住用地來說,公共服務設施齊全、基礎設施完備,遠離污水處理設施的土地,價格自然會比較高。

  另外,政府對土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規劃指標的限制,也會影響土地價格

二手房的交易流程

  驟一:查冊。

  買賣雙方條件達成後,在雙方簽署合約之前,可以自行到房管局進行查冊。

  步驟二:簽約。

  交易雙方簽訂《房屋買賣合約》。

  步驟三:曬圖、遞件。

  曬圖資料:需提供房地產證原件。

  遞件資料:包括1.房產證(共有證)原件;2.廣州市房地產買賣合同;3.廣州市房地產轉移登記申請表;4.買賣雙方身份證複印件(須原件校對)。

  步驟四:查稅。

  步驟五:交稅,過戶。

  步驟六:辦房產證、收樓。領取新房產證、辦理收樓手續。

二手房買賣註意事項

  一、產權清晰

  產權證上的房主是否與賣房人為一個人;搞清楚所賣房屋的性質;產權證所確認的面積與實際面積是否不符;驗看產權證的正本而且到市房管局查詢此產權證的合法性。

  二、房屋結構

  是否有私搭私建部分;是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況;屋內是否有搭建的小閣樓;是否改動過房屋的內外部結構;如將陽臺改成卧室或廚房、將一間分隔成兩間;陽臺是否是屋主自己封閉的,這牽涉到陽臺面積應該怎麼算的問題。

  三、居住空間

  觀察房屋的內部結構戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點;管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡?牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

  四、房屋配套

  打開水龍頭觀察水的質量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚;確認房子的供電容量;觀察戶內外電線是否有老化的現象;電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線;煤氣的接通情況;小區有無熱水供應,或者房屋本身帶有熱水器。

  五、裝修狀況

  原房屋是否帶裝修,裝修水平和程度如何;是不是需要全部打掉;瞭解住宅的內部結構圖,包括管線的走向、承重牆的位置等,以便重新裝修。

  六、物業管理

  水、電、煤的費用如何收取,是上門代收還是自己去繳,三表是否出戶;觀察電梯的品牌、速度及管理方式;觀察公共樓道的整潔程度及佈局;小區是否封閉,保全水平怎樣,觀察一下保全人員的數量和責任心,小區綠化工作如何,物業管理公司提供哪些服務。

  七、居住費用

  水、電、煤、暖的價格;物業管理費的收取標準;車位的費用。

  八、舊房歷史

  哪一年蓋的,還有多長時間的土地使用期限,哪些人住過,什麼背景,是哪種用途,是否發生過不好的事情,是否欠人錢,或者發生過盜竊案,是否欠物業管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。

  九、鄰裡情況

  好鄰居會讓你生活愉快;在不同的時間在社區內看人來人往,通過衣著和生活規律判斷人的社會層次;拜訪上、下、左、右的鄰居,瞭解他們在此居住是否順心;與居委會或者傳達室的值班人員聊天,瞭解情況。

  十、房屋價值

  自己通過對市場上的公房的反覆比較判斷房屋的價值;委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;銀行提供按揭時會做價值評估,這個價格可以看成房屋的最低保值價。

  十一、貸款條件

  二手房按揭的條件是:滿18歲,有城鎮戶口,本市、外地均可;能提供穩定的收入支付本息的證明;願意將所賣的房子作為抵押,或者能提供其他符合條件的抵押;所購房屋產權所屬真實可靠;支付有關手續費。

  十二、產權的完整性

  確認產權的完整性,有沒有抵押?包括私下抵押?共有人等等,要知道即使在法律十分完善的香港,也會出現這樣的糾紛;只可相信自己的眼睛,一定要在過完戶以後才能將房款轉移到原戶主手上。

  十三、產權交接

  找個雙方都信得過的單位,如信譽較好的擔保公司,等過戶完成後,再將房款轉入賣方的賬戶。

  十四、產權的過戶

  必須要經市房產管理局辦理產權變更手續後才算完成過戶手續,有中介公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;從買房的角度來說,一定要產權過完戶以後這套房才真正屬於你,在此之前,賣方隨時可以毀約。

  十五、應不應該找中介公司

  公房上市採取兩頭把關、中間放開的政策,中間的交易過程完全由中介公司來操作;中介公司的二手房信息要比個人更全面,但是目前來看信息的準確程度還需要驗證;在把你的業務交給中介公司之前應該瞭解:中介公司提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發生了問題,中介公司是否有義務、有能力負責賠償損失;中介公司的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

  十六、瞭解中介公司誠信

  中介公司應該提供兩證:有效的工商局頒發的營業執照,市房產管理局頒發的中介代理行證書;資質證書是行業管理部門頒發的,對保證中介公司的可靠性更有作用。

  

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