土地價格

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土地價格（Land Price）

　　土地價格是指土地的購買價格，是土地未來年期純收益的資本化。在資本主義制度下，任何一定的貨幣收入都可以資本化.根據馬克思的勞動價值理論，價格是商品價值的貨幣表現，而商品價值是凝結在商品中的人類抽象勞動.自然土地不是人類勞動產品，不包含人類的抽象勞動，土地能向人類永續的提供產品和服務，即在一定的勞動條件下土地本身能產生收益，隨著土地權利的轉移，這種收益的歸宿也發生轉移，因此，土地在交易過程中實際上是對土地權利的轉移，土地純收益現值的總和就表現為土地價格。

　　根據馬克思的勞動價值論,價格是商品價值的貨幣表現,而商品價值是凝結在商品中的人類抽象勞動。在西方經濟學家看來,價格是為獲得種商品或勞務所必須付出的東西,通常用貨幣表示。但自然的土地不是人類的勞動產品,不包含人類的抽象勞動。那麼,土地價格的內涵到底是什麼呢?我們知道,土地能向人類永續提供產品和服務,即在一定的勞動條件下土地本身能產生純收益,誰壟斷了土地,也就壟斷了土地純收益,即地租。由於土地的恆久性,這種地租是一種恆久的收益流。隨著土地權利的轉移,這種收益流的歸宿也發生轉移。購買土地的權利,實際上是購買一定時期的土地收益。因而,土地收益現值的總和就表現為土地價格。土地價格是為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價值,是土地未來地租的資本化。

　　地租是直接生產者在生產中所創造的被土地所有者占有的那部分剩餘價值,即超額利潤。地租之所以能從生產者所創造的剩餘價值中發生轉移,是因為土地權利的壟斷。

　　一般情況下,地租是直接生產者在生產中所創造的被土地所有者占有的那部分剩餘價值,即超額利潤。地租之所以能從生產者所創造的剩餘價值中發生轉移,是因為土地權利的壟斷土地價格是指公開市場條件下形成的土地價格。無論是土地估價還是土地交易,其價格條件一般是指公開市場。在公開競爭的市場里,買賣雙方均瞭解市場行情,公平競爭,沒有不正常因素的影響,價值規律能有效地調節市場。雷利·巴洛維教授認為:"市場價值:"（1）如法庭所定義的,是一種財產帶到公開市場展銷,允許有充足的時間覓到對產品應有的及目前實用的所有用途有全面瞭解的買者,而出售所得用貨幣計量的最高價格;(2)經常地指賣者樂意出售,而買者樂意購買,並且兩者都不受壓力時的價格;(3)是在有足夠時間找到買方並且買賣雙方都有充足信息的期望價格。"

　　事實上,在現實土地交易中,由於土地市場的特殊性,這種公開市場條件很難完全具備,這種價格也就很難形成。但是,它是一個很好的參照物,為各種價格的比較建立了標準。

　　土地是一種特殊的商品,其價格形式與本質有著與一般商品價格不同的特點。

　　1.土地價格是土地的權益價格

　　土地是一種資產,能給人們提供恆久的產品和服務,而這種產品和服務的獲得都以土地權利的限定為基礎。因此,土地買賣實質上是一種財產權利的買賣,人們購買土地是購買獲得土地收益的權利。土地權利是一個權利束,包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權和土地抵押權等等。購買土地,獲得某項土地權利,就可獲得某種程度的土地收益,因而,也就必須為獲得這項權利付出代價。

　　2.土地價格不是土地價值的貨幣表現,一般不依生產成本定價

　　一般商品,都是人類勞動的產品,具有價值，其交換價格是其價值的貨幣表現。同時,人們可以根據其生產成本確定其價格,因而比較客觀。由於土地首先是一種自然物,不是人類勞動的產品,沒有價值,也就無所謂生產成本,所以土地價格的確定一般不以土地價值或生產成本為依據。

　　3.土地價格主要由土地需求決定

　　一般商品的市場供給和需求,共同決定該商品的市場價格。然而,土地卻不同。在巨集觀上,土地的自然供給是不能改變的,土地的經濟供給在短期內變動也很小。因此,相對於土地需求來說,土地供給的變動總是很小的。這樣,土地市場價格就主要由土地需求決定。當社會人口增加、經濟發展對土地的需求日益增大時,土地價格就不斷上漲;反之,當社會或某一地區人口減少、經濟衰退,對土地的需求減少時,土地價格就下跌。當然,從微觀上看,在某一個具體地域性市場上,土地的供給是可變的,特別是對某一購買商而言,在某一價格水平下,它可以在眾多的土地供給中選擇自己所需的土地。

　　4.土地價格呈總體上升趨勢

　　隨著社會經濟發展,人口增加,人地比率不斷增大,社會對土地的需求日益擴大,從而使地租有不斷上漲的趨勢。同時,社會經濟的發展也就意味著高技術、高投資的產業日趨發達,工人的勞動總量在生產中盹比重日趨縮小,從而整個社會的資本有機構成提高,使得社會平均利潤率下降,從而導致利息率有下降的趨勢。地租的上升和利息率的下降,決定了 土地價格呈總體上升趨勢。

　　5.土地價格具有強烈的地域性

　　由於土地位置的固定性,它無法像其他商品那樣可以到處流動,因而使土地市場具有強烈的地域性,各地域性市場之間,土地價格很難相互影響,不能形成統一的市場均衡價格。所以,土地價格一般是在地域性市場內根據其供求關係,形成各自的市場價格。

　　影響土地價格變動的因素很多。凡是影響土地的供給與需求,或影響地租收益和土地還原利率的→切因素都是影響土地價格的因素。我們把這些因素分為一般因素、區域因素和個別因素三類,並選擇一些主要因素加以介紹。

　　(一)一般因素

　　它一般包括土地制度、城市規劃、城市性質及巨集觀區位、土地利用計劃、土地相關政策、人口狀態、經濟發展狀況、社會安定狀況等巨集觀因素。

　　1.土地制度

　　土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度決定土地市場的形態、土地供給及利用方式等,因而決定地價。如實行土地私有制的美國、日本,其土地市場是一種較完全市場,土地的供給與需求由市場決定,價格也由市場決定。

　　2.城市規劃

　　土地因其用途和利用程度不同而具有不同的收益能力,即地租水平,而決定土地用途和利用水平的主要因素是城市規劃。同一宗土地,規劃為商業用途,其地價水平一般高於居住用途;即使同一用途,規劃容積率高 的地價水平一般高於容積率低的地價。

　　3.城市性質及巨集觀區位

　　城市性質不同,土地價格的總水平也不同。如商業城市、工業城市、旅游城市、政治中心城市等,其性質在一定程度上決定了城市的土地利用方向和形式,決定了土地的總需求,從而影響地價總水平。同時,土地所處的巨集觀區位不同,其價格總水平也不同。如處在我國東部經濟發達地區與西部經濟欠發達地區,其城市地價總水平就不同。

　　4.土地利用計劃

　　土地利用計劃主要影響土地的供給,進而影響地價。日本在20世紀60一70年代制定的"綜合開發計劃"和"國土利用計劃",就是為控制當時狂漲的地價而制定的。

　　5.土地相關政策

　　主要有房地產開發政策、地價政策、與土地相關的稅收政策等,這些政策的單一或綜合實施,對地價影響較大。如目前中國政府對協議出讓土地實行最低限價政策,就是一種地價控制政策,它有效地遏制了土地出讓中低地價行為。

　　6.人口狀態

　　主要包括人口素質、人口密度和家庭人口結構等幾方面。人口密度越大,家庭越小型化,土地需求就越大,地價水平就越高。人口素質是一環境因素,人口素質好,地價就高。

　　7.經濟發展狀況

　　主要指經濟發展速度、財政收支狀況、儲蓄投資水平、居民消費能力等。經濟發展越快,一般地價水平越高。

　　8.社會安定狀況

　　主要指國內政治局面、國際環境特別是周邊國際環境狀況、社會治安狀況等。一般情況下,國內政局穩定、國際上和平與發展成為主流,社會治安狀況良好,地價水平就上漲,反之則下跌。

　　(二)區域因素

　　區域因素是指對區域地價有總體影響的自然、社會、經濟因素。區域是→個均質區域概念。在這一區域內,土地的利用條件和利用方向大體一致。主要因素有區域位置、基礎設施條件、規劃限制和環境質量等。

　　1.位置

　　區域位置指該區域在市場中所處的經濟區位,它用時間和空間距離來衡量。如距商業中心的距離、距污染源的距離等。一般地講,與正效應因素(如商業中心)距離越近,地價就越高,反之則越低;距負效應因素(如污染源)距離越遠,地價就越高,反之則越低。

　　2.基礎設施條件

　　主要指對外交通、通水、通電等基礎設施和醫院、學校等公用服務設施的好壞和設備程度。這些投資,有的含於土地之中,對地價產生直接影響,有的則通過影響宗地周圍的環境間接影響宗地地價。

　　3.規劃限制城市規劃對地價的作用主要表現在區域的土地利用性質、用地結構、用地限制條件等方面。

　　4.環境質量

　　主要指自然環境、社會環境和人文環境因素,包括地質、地勢、水文、風向、社會治安、居民素質、人地比例、景觀等。

　　同一區域因素對不同用途的土地價格有不間的影響。如區域位置對商業用途最佳者,對居住、工業則不一定最好。

　　(三)個別因素

　　個別因素是宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素。如宗地‘面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發程度、土地利用狀況及規劃條件、土壤肥力和地質條件等。土地用途不同,各因素對地價的影響程度也不同。如宗地位置和臨街寬度對商業用途特別重要,而地質條件和土地規劃限制則對居住用地影響很大。土壤肥力對農地價格影響較大,但對建設用地卻沒有影響,等等。

　　(一)土地價格呈總體上升趨勢

　　在市場經濟條件下,土地價格呈總體上升的趨勢,是土地價格變動的一個基本規律。它主要受下列因素影響:

　　1、社會經濟發展水平

　　社會經濟發展水平特別是第二、第三產業發展水平決定城市土地需求,從而決定城市土地價格。各類生產性建築、商業樓宇需求增加;人民居住生活水平的提高,又進一步剌激了住宅和商業場所的增加。迅速增大的城市建設用地的需求和城市土地供給的稀缺,決定了土地價格呈總體上漲的趨勢。儘管通過對城市周圍耕地的占用在一定程度上緩解了城市土地供需矛盾,但由於對耕地的控制仍使土地供需矛盾隨城市經濟加速發展而加劇,從而決定了這幾年土地價格的迅速上漲。

　　2.人口數量及家庭戶數增加

　　人口數量及家庭戶數的增加,推動了社會對住宅需求的增加,從而拉動了土地價格的上漲。日本東京,中國北京、上海是世界上人口最多的城市,因而其城市土地價格也居世界前列。隨著我國改革開放的發展,大量的農民進入城市,使城市人口在自然增長的情況下出現了較大幅度的機械增長,這也是近幾年我國城市土地價格上升的原因之一。美國、澳大利亞等移民國家近幾年移民大量涌入,也導致其土地價格急劇上揚。

　　3.土地投機

　　土地投機的本質是藉助於出現的稀缺和壟斷,人為地製造土地的虛假需求,在一段時間內使土地價格上漲以達到獲利的目的。 南韓在1972年至1978年因通貨膨脹和大量外資涌入,引發了土地投機,主要城市土地價格在1977年上升了50%,1988年上升了79%。中國廣西北海市,在20世紀90年代初也是因為土地投機,使其土地價格在、兩三年內成倍上漲。

　　(二)土地價格變動呈現周期性特征

　　就總體來講,土地價格呈不斷上升的趨勢。但具體分析,它並不是直線上升,而是在一定時期內上下波動,呈現周期性變動特征。

　　1.土地價格的周期性變動受經濟發展周期的影響 在巨集觀經濟分析中,經濟的周期性發展是其主要特征。房地產經濟是國民經濟運行中的一個子系統,因此,其價格變動規律也受巨集觀國民經濟發展的影響,呈現周期性波動。在經濟繁榮時期,各產業興旺發達,各項投資增加,對土地的需求也增加,從而導致土地價格上漲。相反,在經濟發展速度放慢或經濟蕭條時,社會有效需求減少,各業投資減少,從而導致對土地的需求和投資減少,土地價格下跌。我國1994年為抑制通貨膨脹,放慢經濟發展速度而實行的緊縮銀根、壓縮投資政策,使全國土地價格的總體水平下降。在20世紀30年代,世界主要資本主義國家爆發的大危機使經濟陷入蕭條,土地價格也跌入谷底。隨著第二次世界大戰後政治的穩定,經濟的發展,主要資本主義國家的房地芹市場持續繁榮,土地價格也持續上漲。

　　2.土地價格變動受政府調節的影響

　　政府為了實現不同時期不同的經濟目標,也會在不同時期採取不同的經濟政策來調節土地價格,從而使土地價格變動受到影響。 在經濟發展不穩定,通貨膨脹和房地產業發展過快時,政府往往會採取對土地買賣徵重稅、減少土地投資計劃,提高銀行利率等辦法來抑制房地產市場的發展。在經濟蕭條時期,政府一般採取稅收、利率等優惠政策,剌激土地投資,使土地價格回升。專家根據長期經驗得出一個結論:在美國,利率每上下一個百分點,將減少或增加10萬個房屋單位。在南韓,為了平抑土地價格,自1992年6月1日起開始實行新的超額土地稅,對擁有600平方米以上的土地所有者課重稅,使該季度地價僅微漲0.4%,遠低於1991年上漲12.8%和1990年上漲20%的水平。

　　(三)土地價格變動具有明顯的地區差異性

　　由於土地位置的固定性,使土地市場具有區域性特性。由於各地區的自然、政治、經濟條件不同,經濟發展水平也不相同,因此,土地價格變動具有地區差異性。即使在同一地區,由於不同產業對土地又有不同的要求,在不同位置上的地價也呈現明顯的差異。如中國深圳特區等沿海開放城市,其經濟發展速度較快,因而其地價水平的波動幅度要高於內陸城市,特別是高於西部區。從微觀區位講,一個城市的商業中心區地價最高,隨著位置由市中心向市邊緣移動,土地價格也逐步下降。另外,在同一供需圈內,商業區的地價高於住宅區地價,也高於工業區地價。

　　(四)地價在房地產價格中所占比重越來越大

　　從價格構成看,地價在房地產價格中所占的比重越來越高,而越是繁華地區,地價所占比重越高。 隨著經濟的發展,科學技術的進步,人類勞動生產率的提高,單位產品中的價值量下降。在房地產價格構成中,勞動力價格,建築材料價格隨著技術進步和生產率的提高而降低,在總價格中的比重會越來越小;而土地則不同,其自然供給是無彈性的,土地需求會隨著經濟發展、人口增加而擴大,因而土地價格總體上呈上升趨勢,其在房地產總價格中的比重也會越來越高。美國在20世紀50年代地價占房地產價格比重為10%~15%,70年上升為20%,80年代達到30%左右。

　　所謂土地價格評估是指專業人員按照一定的土地評估目的,遵循科學的土地估價原則、程式與方法,對土地的市場價格的測定。土地價格評估的目的與作用主要是:

　　(一)土地估價有助於土地交易的順利進行

　　隨著經濟的發展,土地交易日趨頻繁,而土地經濟價值卻隨著經濟的發展而日益變化。由於土地市場具有強烈的地域性,因而,在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業經營公司之外,一般人很少具有這方面的經驗,有必要事先對土地進行估價。只有經過專業人員搜集資料,分析評定,買賣雙方纔不致有上當受騙的擔心,交易自然迅捷。

　　(二)土地估價有助於企業投資決策

　　土地作為一種重要的生產要素,常常是企業決策的主要目標之一。根據替代原理,在資金一定的情況下,為了達到某一生產水平,土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴,則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入;若地價低廉,則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外,作為資金融通的手段,也必須對土地進行估價。

　　(三)土地估價有助於土地市場的完善

　　我國開始土地使用制度改革以來,城鎮土地逐步由無償使用改為有償使用,土地市場也逐步建立。土地資源要實現市場配置,土地市場要進一步完善。目前,我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化,有土地出讓、作價入股、授權經營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥範圍正在逐步縮小,市場配置範圍逐步擴大。市場配置的基礎是土地資產的量化,而量化的基本手段是估價。另外,城鎮土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收,土地抵押、發行土地債券等土地融資手段,也要以土地資產的量化為前提。

　　(四)土地估價有助於土地市場管理

　　土地市場管理是土地管理的一項重要內容,而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由於土地價格隨市場因素波動較大,同時,波動幅度又比經濟增長波動更大,因此,土地投機極易發生。為防止地價波動過大及土地投機行為,必須瞭解該地區的土地真實價值,把專業人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第33條規定:"國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估,應當遵循公正、公平、公開的原則"。一般地講,土地價格評估應遵循以下原則。

　　(一)公平原則

　　遵循公平原則是指估價人員在土地估價中,應以公正的態度,在公開市場條件下求得一個公平合理的土地價格。土地估價是一種主觀與客觀相結合的藝術,估價人員的主觀判斷對估價結果影響較大。因此,估價人員必須公正廉潔,認真客觀地評估,決不能受任何私念的影響,偏袒一方。同時,為求得一個公平價格,估價人員還必須全面地瞭解市場上土地供需情況及其他影響因素,提高估價專業水平,嚴格遵循估價工作程式。

　　(二)最有效利用原則

　　遵循最有效利用原則是指在一般情況下,土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價。土地的權利、經濟用途和利用程度是多方面的。不同的權利形態及不同的用途下,土地的價值不同;同一用途不同利用程度下土地價值也不同。只有當土地利用在當時當地處於最有效利用狀態時,其土地價值才最大。以土地的最大價值進行土地資源配置,有利於土地資源的最有效利用。因此,土地價格評估要以土地的最有效利用為前提。但是,在現實土地利用中,土地的不合理利用和非最佳利用很多,當待估宗地處於非最有效利用時,除個別行政性政策性評估外,應以最有效利用為前提估價。幾種特殊的土地利用是:基準地價評估以估價對象的現狀利用為最有效利用;企業改製、資產清算、地稅征收、公益用地等估價,以估價對象的現狀利用為最有效利用;農地估價中,未獲得轉用許可的農地以現狀利用為最有效利用,可轉為建設用地者,以實際最佳用途為最有效利用。

　　(三)替代原則

　　根據經濟替代原理,在同一公開市場上同質的商品應有相同的價格。根據市場規律,在同一商品市場中,價格相同效用大者需求大,效用相同價格低者需求大。一種商品的價格升高會引起另一種商品的需求增大,則稱這兩種是互為替代品。土地作為一種特殊商品也是如此,在同一供需圈、同一時期同一或類似區域，同一用途土地彼此間形成競爭，價格互相影響最後趨於一致。這一原則是運用市場比較法的理論基礎。即在評估一宗地的價格時,可以在同一供需圈內,或同一區域內,調查取得近期發生的多宗同一用途或類似用途的土地交易實例,通過對地價因素的比較修正,可求得待估宗地的價格。

　　(四)預期收益原則

　　土地價格是土地未來收益的資本化。過去的土地收益不決定土地價格,但有助於幫助估價人員推測未來收益的變化趨勢。遵循預期收益原則是指土地估價應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為基準。預測的未來收益必須是客觀的、合理的,是在正常的市場狀況,經營管理水平下的土地純收益。這要求估價人員必須瞭解過去的收益狀況,認真分析土地市場的現狀、發展趨勢,以及對土地市場產生影響的政治經濟形勢、各項政策,合理預測各種土地投資行為在正常情況下的客觀的投入產出狀況。對預期收益的預測分析,往往是運用收益還原法和剩餘法評估土地價格的關鍵。

　　(五)供需原則

　　由於土地的位置固定性和市場的地域性,土地的供給與需求不同於一般商品的供給與需求,它們也帶有強烈的地域性特點。土地的自然供給是固定的、無彈性的:土地的經濟供給因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多種表現。一般情況下,土地價格主要取決於需求方的競爭,策不同而有多種表現。一般情況下,土地價格主要取決於需求方的競爭,同時,由於土地的經濟供給在一定程度上是可變的,它對市場價格的影響也很大。由於土地市場的不完全性,以及我國城鎮土地一級市場由國家壟斷,因此,土地價格不可能完全由市場的供給與需求決定,在運用此估價原則時,一定要結合預期收益原則,並充分考慮一些非市場因素對土地價格的影響。

　　(六)保證農民基本生活原則

　　中國農村集體土地實行集體經濟組織所有,農民個人承包經營的兩權分離模式。土地,對於農民來說,它不但是一種生產資料,更是一種最基本的生存保障財產。由於中國農村目前還沒有建立公共醫療、社會養老等社會化保障體系,農民的生老病死全由農民自己解決,因此,農地既具有生產資料的經濟功能,又具有保障生活的社會功能。儘管農地收益較少,但它對農民起到保險箱作用。農地估價一定要考慮農地的雙重功能。如果只根據農地純收益,不考慮土地對農民的社會保障作用,即土地的社會效益等因素,土地價格就不客觀。遵循農民基本生活保證原則,就是指因集體轉移土地所有權而致農民失去土地時,其價格補償應以能保證農民的最基本生活為條件。

　　土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩餘法和基準地價繫數修正法，路線價法也是土地人格評估中常用的方法。

　　(一)市場比較法

　　市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一,也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理,將待估土地與有替代性的,且在近期市場上交易的類似土地進行比較,並對類似土地的成交價格作適當修正,以此估算待估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據是替代經濟原理。根據經濟學理論,在同一市場上,對於具有相同效用的商品,應該具有相同的市場價格,即具有完全的替代關係。在同一市場上具有替代關係的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨於一致。市場比較法就是通過對具有替代關係的類似土地的交易價格進行修正,求得待估宗地價格。這裡的"類似土地"是指比較實例土地所在區域的區域特性,以及影響地價的因素和條件均與待估土地相同或相近的土地。此方法主要用於地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。

　　(二)收益還原法

　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等,是將待估土地未來正常年純收益,以一定的土地還原利率還原,以此估算待估土地價格的方法。從理論上講,具有永續性的財產都可以出售,即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產的現值,亦即等於其未來純收益的折現價值。其簡單意義就是,投資購買一塊土地而獲得的純收益,在價值上等於將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。

　　由於土地收益是不同生產要件組合的結果,土地只是其中的要件之,還有人類勞動、資本、管理和科學技術等,因此,土地純收益是在土地收益中扣除非土地因素對土地收益的貢獻量,或其應得的報酬後的餘額。這種土地純收益是因使用土地而帶來的,理應歸土地所有者所有,因此,它就是地租。收益還原法以土地純收益的確定為前提,因此,它只適用於有收益的土地和建築物或房地產的估價。

　　(三)成本逼近法

　　成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值,但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低,主要取決於在土地未來利用中所產生的收益大小,而不是取決於對這塊土地投資改造的費用大小。如一宗填海造地形成的土地,其投資改造成本較大,但當地市場行情有可能低於這一成本價格;而一宗沒有投資改造的土地,其市場價格可能很高。戚本逼近法一般用於新開發土地、工業用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估,選擇該方法時應慎重。

　　(四)剩餘法

　　剩餘法又稱假設開發法,是在預計開發完成後不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等,以價格餘額來估算待估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬,這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩餘法的理論依據與收益還原法基本相同,都是對未來剩餘收益的計算。收益還原法中的地租或土地純收益,是對土地收益的非土地因素扣除,而剩餘法則是直接從資本化後的價格扣除非土地因素的貢獻。

　　(五)基準地價繫數修正法

　　基準地價繫數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析,對各城鎮巳公佈的同類用途同級土地基準地價進行修正,估算待估宗地客觀價格的方法。由於基準地價是區域平均價,因此,要評估該區域中某一宗地的價格,還必鬚根據該宗地的區域條件和個別條件,對區域平均價進行修正,方能得出宗地價格。宗地地價的修正因素及繫數,均為基準地價的成果之一,以宗地地價評估時,只需將待估宗地區域回素和個別因素與之對照比較,即可得出修正繫數,求得地價。它主要應用於已公佈基準地價成果的城鎮。

　　(六)農地宗地價格評估方法

　　在中國,當前農地價格評估項目還很少,因而農地價格評估理論和方法還不完善。原則上,城鎮宗地價格評估基本方法都適用於農地宗地價格評估,如收益還原法、市場比較法、成本逼近法等,也是農地宗地價格評估的基本方法。但是,由於農地的自然性質、利用形式乃至社會作用等都與城鎮土地不同,其價格的形成因素也就不同,因此,農地估價仍有其特殊之處。

　　因土地交易的方式和條件的不同及土地管理的需要,土地價格表現為多種形式。多種土地價格形式構成了土地價格體系。地價體系中的每一種價格形式都有其獨特的不可替代的作用。目前中國地價體系主要包括以下幾種價格形式:基準地價、標定地價、交易地價及其他價格形式。

　　(一)基準地價

　　1.城鎮土地基準地價

　　城鎮土地基準地價是指在城鎮規劃區範圍內,對現狀利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當的地域,按照商業、居住、工業等用途,分別評估確定的某一時點上法定最高年期物權性質的土地使用權區域平均價格。

　　在我國,基準地價評估的土地使用權首先是物權性質的土地使用權,含有土地的占有、使用、收益和處分等多項權能,同時,土地使用權的租賃也包括在土地使用權概念之內,而租賃的土地使用權是債權性質的土地使用權。

　　基準地價評估的範圍是城市規劃區,但由於大中城市的規劃區一般比建成區要大幾倍,故在實際評估工作中可以城市建成區作為評估範圍。在評估範圍內的土地有的屬於國家所有,有的屬於農村集體所有。在基準地價的評估中,農村集體土地視同國有土地評估。

　　基準地價是某一時點的土地使用權價格,這一時點就是基準地價評估

　　基準地價是某一時點的土地使用權價格,這一時點就是基準地價評估的基準日。基準地價的評估年期就是各類用地國有土地使用權出讓最高年期。

　　基準地價是各類用途土地的區域平均價格,是現狀用途下土地未來地租的資本化。

　　基準地價是現狀開發程度下的土地使用權價格。市政基礎設施投資(宗地紅線外的上水、下水、道路、供電、通訊、供氣、供暖等)費用依實際的正常投資對宗地地價的影響程度按土地面積或建築面積或對宗地地價的貢獻程度分攤。實際投資是指宗地外開通的市政設施項目數和程度;正常投資是指該程度下的市政設施建設當時的社會平均投資水平。宗地內的基礎設施投資一般為土地購買方投資,一般稱為前期開發費用,故不計入基準地價。宗地紅線內的土地平整費用計入基準地價。新開發土地的平整費用為平整實際發生費用,建成區內的平整費用為拆遷安置平整費用。

　　2.農地基準地價

　　農地基準地價是指在農村範圍內,以縣域為單位對現狀利用條件下不同級別的土地(主要是耕地),或者土地條件相當的地域,按照土地所有權、土地使用權等不同權利分別評估確定的某一時點的平均價格。

　　農地所有權基準地價是農地未來無限年期土地純收益的資本化及農民社會保障值之和。它是某一時點的價格。農地使用權基準地價是農地未來有限年期土地純收益的資本化。這一年期的長短一般與國家規定的農地承包期相符。

　　農地基準地價日前是以耕地為評估對象。但林地、草地、荒地等不同用農地的基準地價可以耕地基準地價為基準，確定各自的基準地價。 基準地價的作用主要表現在以下幾個方面:(1)是政府巨集觀調控和管理地價的依據;(2)是引導投資決策,促進土地有效利用的手段;(3)是國家徵稅和稅制改革的依據;(4)是市場交易價及清產核資價等的基礎。

　　(二)標定地價

　　標定地價是政府根據管理需要,評估的具體宗地在公開市場和正常經營管理條件下某一期日的土地使用權價格。標定地價是宗地地價的一種,由政府組織或委托評估,並被政府認可,作為土地市場管理的依據,其評估方法與一般宗地估價方法相同。標定地價與基準地價一樣，由政府定期公佈。 標定地價的作用主要表現在以下幾個方面:(1)是政府出讓土地使用權時確定土地出讓金的依據;(2)是企業清產核資和股份制改造中確定土地資產的依據;(3)是國家核定土地增值稅和稅制改革的依據;(4)是政府制定土地市場管理政策的依據。

　　(三)交易地價

　　交易地價是指土地買賣雙方按市場交易規則,在土地市場中實際成交的價格。它與基準地價、標定地價不同,它是已經實現了的土地價格。交易地價的形式很多,在中國,主要有:國有土地使用權出讓價格、轉讓價租賃人格、地役權價格等。

　　1.土地使用權出讓價格

　　土地使用權出讓價格是指國家將→定年期的土地使用權出讓給土地使用者,土地使用者向國家支付的-切代價(包括貨幣和實物)。土地使用權出讓價格因出讓方式不同,又分為拍賣地價、招標地價和協議地價三種。

　　拍賣地價是以拍賣方式出讓國有土地使用權,,土地使用者所需支付的一切代價。拍賣是→種市場機制發揮作用較大的方式,價格較能反映土地的真正價值。目前,國家提倡用拍賣方式出讓土地。招標地價是以招標方式出讓國有土地使用權,土地使用者所需支付的→切代價。招標發標競投,擇優而選的出讓方式,有一定的市場競爭環境。協議地價是以雙方協議方式出讓國有土地使用權,土地使用者所需支付的一切代價。協議是出讓方與土地使用者雙方議價,缺少市場競爭,極易導致國有資產流失。目前,協議方式出讓的土地使用權占全國總出讓量的95%以上。鑒於此,《中華人民共和國土地管理法》規定:採用雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。這一最低價,一般是以基準地價為基礎評估的標定地價。

　　2.土地使用權轉讓價格

　　土地使用權轉讓價格是指土地使用者之間依市場規則轉移土地使用權,受讓者向轉讓者支付的代價。轉讓市場中主體對客體的選擇餘地較大,交換較為自由,相對於出讓市場市場競爭更為充分。轉讓價格是一種正常的市場價格。

　　3.租賃價格

　　租賃價格是土地使用權人將土地使用權再轉租給他人而獲得的報酬。目前,我國的租賃行為較為普遍,有以土地租賃和因房屋租賃而實現的土地租賃等多種形式。租賃價格一般由租賃雙方自主確定,是一種較為正常 的市場價格。

　　4.地役權價格

　　地役權價格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權利而支付的代價。地役權是為自己土地使用便利而在他人土地上設定的權利,如通行權、通過權等。通行權即需役地使用權人在供役地上通行的權利。通過權是需役地使用權人將某些管線設施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設定的權利,如管道通過權、架線通過權。

　　(四)其他價格形式

　　其他價格形式主要有課稅價格、抵押價格等形式。課稅價格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。這種價格可以是交易價格、也可以是評估價格和申報價格。我國目前除土地增值稅是以實際成交的土地價格增值為標的課稅以外,還沒有以評估的地價為標的的課稅稅種,因此,還沒有專用的課稅價格。 抵押價格是土地作為信用擔保而確定的價格。目前我國的抵押價格僅有土地使用權抵押價格和承租土地使用權抵押價格兩種。

　　中國的土地市場是在20世紀80年代後期才開始形成並逐步發展起來,目前還沒有形成完善的土地價格管理制度。中國政府在解決土地價格管理實際問題的同時,借鑒國外的經驗,逐步形成了中國的土地價格管理制度雛形,主要包括以下幾個方面:

　　1.建立土地估價制度

　　自80年代後期,原國家土地管理局在全國範圍內逐步建立土地估價制

　　自80年代後期,原國家土地管理局在全國範圍內逐步建立土地估價制度,要求各城市必須開展土地定級和基準地價評估,並對政府出讓土地使用權進行交易底價評估。現在,土地估價已介入絕大多數土地交易‘如企業股份制改造、土地抵押等,農村土地也已開展基準地價評估。通過對城鄉土地進行基準地價評估和標定地價評估,為地價管理部門制定地價管理政策和對豐地交易價格進行巨集觀調控提供了依據。

　　2.建立估價機構和估價人員的資格認證制度

　　開展土地價格評估,必須由專門的機構和專業人員進行。為了確保土地估價結果的科學性,管理機關要求開展這一工作的機構和人員必須經過資格認證,估價人員要經過考試才能取得估價資格。目前,中國土地估價機構分A級、準A級和B級三類,對不同類型的估價機構的設立標準和從業範圍進行了嚴格的規定。估價人員必須在相當學歷的基礎上參加專業考試,合格者經註冊方可從事估價工作。

　　3.建立基準地價和標定地價定期公佈制度

　　《中華人民共和國房地產管理法》規定,基準地價和標定地價要定期公佈。基準地價和標定地價是城市政府管理地價的基本參照地價,也是房地產投資者進行投資決策的主要依據。為了確保城市基準地價的科學性,國家土地管理部門還要求省會城市及計劃單列市的基準地價成果要上報國土資源部進行審核與平衡。

　　4.建立地價監測體系

　　國家為了更好地瞭解市場地價狀況,制定地價政策,自1999年開始,國土資源部即著手在全國各城市建立地價監測體系。通過將各城市的地價變化情況及時通過該體系傳輸至國土資源部,國土資源部即可快捷準確地瞭解各城市的地價狀況,及時制定相應的地價管理政策,同時,利用監測數據編製全國地價指數,並定期發佈。

　　5.建立土地供應計劃制度和土地儲備制度

　　為了在巨集觀上調控土地價格,必須嚴格控制土地供應數量和區位。各級政府根據我國耕地少、房地產開發起步較晚的實際,建立了土地供應計劃制度和土地儲備制度,要求每年進入→級土地市場的土地數量和時機要在政府計劃的控制之下確定,同時,各城市土地管理部門還建立了土地儲備制度,以有效地調節土地供應。

　　6.建立土地交易最低限價制度

　　《中華人民共和國房地產管理法》及相關法律法規規定,土地交易價格不得低於城市政府規定的標定地價,否則,政府有優先購買的權力。

　　7.建立土地增值稅制度

　　為了規範土地及房地產市場的交易秩序,抑制土地投機,1994年1月開始對轉讓國有土地使用權及房地產並取得收入的單位和個人開徵土地增值稅。土地增值稅實行四級超額累進稅率,最低稅率為30%,最高稅率為60%。土地增值稅的實行有效地控制了土地價格的過快上漲。

　　在西方發達國家,雖然實行資本主義市場經濟,但政府仍很重視對土地價格的管理。各國政府都認識到,地價的非正常波動和土地投機活動對經濟的正常發展十分不利,因而均採取有效手段進行控制和管理。下麵簡述幾個國家土地價格管理的措施。

　　(一)美國

　　美國是對土地市場干預最少的國家之一。美國的土地買賣一般分國有土地買賣和私有土地買賣,對於私有土地買賣除進行產權變更登記外,在早期政府一般不進行干預。但是,由於美國19世紀和20世紀的幾次土地開發熱潮給土地市場及美國經濟帶來了嚴重後果,政府開始加強不動產價格的管理和控制,以避免市場失控。如1912年以後,在人們對農場的樂觀預期下,對農場投資急劇增加,並出現了農場土地投機。而1918-1920年農產品價格的猛烈下跌使這個市場迅速墮入蕭條,使農業生產受到很大打擊。後來人們逐步認識到"這些土地熱的不利後果,使人們越來越關心避免不動產市場失控的方式和手段","自由企業價格體系的運轉,不會自然而然地導致土地資源的最佳利用或最佳配置……土地資源利用的社會目標,一般是超市場(市場之外)的目標,這些目標如果沒有社會活動是不能達到的"。

　　美國政府為防止地價的失控對土地市場乃至整個經濟產生負面影響,因而逐步加強了對土地價格的管理。所採取的主要措施有:

　　1.建立土地估價制度

　　由於土地交易信息的不充分和市場進入者對土地市場專業知識的不全面,土地交易價格往往會偏離其價值。為了有效地指導土地交易,美國政府建立了土地估價制度,對進入市場交易的土地進行價格評估。專業估價人員實行資格認證制度,由美國不動產評估者協會對估價人員進行管理。

　　2.對地價進行控制

　　非正常的土地交易,特別是土地投機帶來地價的畸形變化。美國政府對非正常地價採取各種方式進行控制。政府採取的措施主要有:市場培訓、信貸限制、對資本所得課稅、制訂最高價、對不動產交易進行限制和採用通貨膨脹控制措施等。市場培訓,主要是政府通過公共媒體進行投資誘導,增加市場信息量。20世紀30年代政府為剌激不動產市場,成立"聯邦建房管理局",放寬對住宅貸款的限制,而第二次世界大戰期間政府卻又在許多城市實行房租控制。運用稅收杠桿是較好的調控手段,如在土地價格非正常迅速上升時,政府對賣主資本所得課以近乎100%的所得稅,以打擊投機活動。另外,美國還制定土地資源利用計劃,對城區土地利用實行規劃,確定其建築容積率、覆蓋率以及建築檔次等,以影響土地的供給和需求,實現調控市場的目的。

　　(二)日本

　　日本是對土地市場進行政府干預最多的國家之一。由於日本戰後經濟的迅速發展,對土地需求量急劇擴大,而土地資源十分有限,致使日本戰後土地供求矛盾十分尖銳。20世紀60一70年代日本城市地價飛速上漲,土地投機盛行。到1980年,市區地價為戰前的9394倍,而批發物價僅為戰前的826倍,兩者之比為13.7:1。從1983年到1988年,東京都地價上漲了2倍,大阪上漲了38%。地價的狂漲,使土地投資費用比例增大。1978年,東京都的道路建設費中購買土地費用占70%以上。儘管政府採取各種措施進行干預,由於措施不得力,使地價狂漲成為日本"泡沫經濟"形成和破滅的重要因素之一。

　　日本政府對土地價格進行管理的主要措施有:

　　1.建立地價公示制度

　　1969年日本施行《地價公示法》,定期公佈標準地塊的正常價格,以作為土地交易的大致標準。日本國士廳土地鑒定委員會在各城市設立標準地塊,由兩名不動產鑒定士對標準地塊的地價進行評估和審定,由政府每年1月1日公佈。

　　2.建立不動產估價制度

　　日本不動產鑒定評價法規定,要取得不動產鑒定士或不動產鑒定士補

　　日本不動產鑒定評價法規定,要取得不動產鑒定士或不動產鑒定士補的資格,需參加政府規定的考試,並經國土廳登記才能取得正式資格。要從事不動產鑒定業需向當地政府或國土廳登記。同時,為了更有效地監控地價,日本政府還在國土廳設置了土地鑒定委員會。

　　3.建立土地交易許可制度和申報勸告制度由於日本一些大城市的土地投機較為盛行,日本政府制定了土地交易許可制度和申報勸告制度。由於日本一些大城市的土地投機較為盛行,日本政府制定了土地交易許可制度和申報勸告制度。交易許可制度是對特定地區的土地交易要求先提出申請,經審查後方可進行交易;交易申報勸告制度則是對那些足以影響土地市場價格,或影響土地利用形式的大規模土地交易'-政府要求先提出申請,並根據地價管理的要求提出勸告,以使土地交易符合市場管理要求。

　　4.制定《國土利用計劃法》

　　1974年日本政府制定《國土利用計劃法》,旨在加強對土地價格及土地交易的管理,抑制土地投機。《國土利用計劃法》的主要內容有:(1)組織制定國土利用規劃;(2)制定土地利用基本規劃:。)確定土地交易管制區域的標準與範圍;(4)組織實施土地交易許可制、申請勸告制;(5)促進空閑地的利用。日本政府為了加強地價管理,還建立了土地交易事前確認制度和土地交易監視區制度。

　　(三)德國

　　德國的地價管理主要措施有:

　　1.成立土地估價委員會

　　德國的州、市、縣均設有估價委員會,對市場交易的土地及政府徵購土地、地稅征收等方面進行地價評估;並對全國土地市場交易價格分區域進行整理,制定參考價格,定期公佈。

　　2.政府具有土地的徵購權和優先購買權

　　對於國家建設需要的土地及平抑地價需要的土地,政府具有徵購土地的權利和優先購買土地的權利。在實行徵購和優先購買時,政府以公佈的參考價格為限制價格。

　　3.建立農地轉用控制制度

　　只有政府才有權利將農地轉為建設用地,即政府掌握農地的建設用地開發權,控制建設用地的市場供應,有效地控制市場和調節市場價格。