不動產市場
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由於不動產具有與一般商品不同的特殊性，因而不動產市場也具有獨立的特征。
(一)不動產市場的部分性
不動產市場交易只是針對待售財產總供給量的一部分而言，並不是所有的不動產都是通過市場方式進入消費過程或再生產過程。如果價格合適，所有的財產都被看作是可以出售的，但不動產市場只是針對實際各種土地資源總供給量的待售部分。
(二)實質上的權屬交易
不動產的根本特性是位置的固定性，但市場要求其進行流通以實現其價值的轉移，這樣，不動產的權屬變更就作為了不動產市場流通的根本形式。因此，不動產交易往往以一定的契據等法律文件為依據，權利的取得必須以法律為依據方為有效，並按不動產管理及其市場管理的需要進行變更登記，使其權屬的變更得到法律確認。
(三)不動產市場的地域性
由於位置固定的特性，不動產市場基本上是一個地方市場，不動產必須原地出售。不動產市場的地域性還表現在不同地區由於經濟發展水平不同，不動產市場產生和發展的動力也不完全相同，因而也就引起不同地區的不動產市場狀況的不均衡。不動產市場的主要消費者是本地消費者，但是並不排斥外地消費者在本地購置不動產，然而畢竟數量有限，因此，不動產市場最終的、大量的消費者還是本地消費者。
(四)不動產市場交易對金融的依賴性
由於不動產投資占用資金數額大，且周期長。因此，不動產的買者和賣者往往都不能排除對金融業的依賴。其具體的形式有不動產抵押貸款，不動產證券，甚至不動產的金融租賃等。
(五)不動產市場的高度壟斷性
土地資源的稀缺和位置固定性，以及市場的地域性分割，導致地方性市場的不完全競爭和土地價格不完全依據供求關係來決定，加之不動產交易數額較大，所以不動產市場容易形成壟斷。尤其在實行土地公有制的國家和地區，所謂的地產買賣只是一定期限使用權的買賣，而不是所有權的買賣。香港的批租制和我國國內正逐步推行中的土地有償使用、有償轉讓都屬於這種性質。由於土地的最終產權始終掌握在代表國家的各級政府手中，而且採取公開招標、拍賣出去的一定期限的土地使用權，其用途又由城市建設規劃所限定，不能任意改變。所以，地產市場實際上是由政府控制的壟斷市場，因而價格機制、競爭機制等對土地供求關係的調節作用就不如一般商品那樣明顯。但在具體的交易過程中，價格機制、競爭機制仍然頑強的表現出來，如在拍賣過程中，出價高者成交。
(六)流通方式的多樣性
不動產作為耐用、高值商品，由期限長短、承受能力、安全性大小、收益高低的不同組合，創造出多種不同形式的不動產債權、債務關係，以打破市場流通的局限，滿足不同層次的需要。如除買賣外，租賃、分割轉讓、期貨交易、易貨(產權交換)交易、拍賣、招標、協議成交、抵押、典當、賣樓花(預售)等交易行為也很普遍。後者的交易頻率遠較一般商品高。這種流通方式的多樣化是不動產市場獨有的，在其他任何商品市場都不存在。
(七)不動產市場客體的非標準化和異質性
人們可以生產兩件完全一樣的產品，但是很難找到兩塊條件完全一樣的土地。不動產經紀人可以使相同的地皮、房屋得以出售，但不能像提供一輛汽車、一臺電視機的複製品那樣使產品標準化。
(八)不動產市場中廣泛的經紀人服務
普通的買者和賣者對不動產市場缺乏經驗和非經常性參與，他們對不動產的買賣知之甚少，通過經紀人的服務可以得到補償。大多數不動產經紀人對市場行情和財產轉讓比較瞭解，通過經紀人之間的接觸、做廣告和共同標價，買者和賣者很快可聯繫起來。經紀人經常性地接觸市場行情，使他們對不動產市場價格有一定瞭解，並因此而成為不動產價格評估人。這些因素使經紀人能夠為普通買者和賣者提供有價值的服務，經紀人可以向未來的買者建議合用的財產類型和他期望支付的價格，同時，作為交易中介人，他可比賣者更好地提出財產的優點和真實的價格。
如果按市場客體劃分，我國不動產市場主要可以分為土地市場和房產市場。其中土地市場目前主要是城鎮國有土地的使用權市場，城鎮國有土地使用權可以通過市場方式(包括出讓、轉讓、出租、抵押等)進入流通和消費。房產市場是指房產交換過程中所反映的各種經濟關係及經濟活動現象的總和。房產市場不僅反映一定時期內房產可供給量及有支付能力的房產需求量之間的經濟聯繫，而且反映房產生產者與消費者之間、房產賣方與買方之間、房產產業與國民經濟其他部門之間的經濟關係。我國由於歷史和部門分管的原因，土地市場和房產市場在不同的地區表現出不同的形態，有的合二為一，有的相對獨立，隨著不動產市場的進一步發育和管理體制的改善，相信會逐步趨於合理。
如果按照市場交易主體和我國不動產市場的運行過程可分為三級市場結構，在每級市場中國家調控和市場調節都發揮不同的作用。
一級市場是土地使用權的出讓市場，其主要市場活動是國家以土地所有者的身份，將土地使用權按規劃要求和投資計劃及使用年限，出讓給土地使用者或開發商。由於土地所有制所決定，不動產一級市場是國家壟斷或稱為地方政府壟斷的市場。政府通過投資規模計劃、土地供應計劃和城市規劃，對出讓土地的建設規模、土地開發計劃、土地的位置及面積、土地的使用要求作出規定，並根據這些規定和要求，對土地出讓活動實行直接調控。
不動產二級市場是土地和房屋的轉讓市場，其主要市場活動是開發商根據政府的有關規定及合同要求，對土地進行開發和地上物建設，並將經過開發的土地使用權連同地上定著物進行轉讓、出租、抵押等。其受讓方可以是二手的開發經營者，也可能是直接的土地使用者。二級市場是國家調控下的以市場調節為主的市場。
不動產三級市場是不動產使用者之間進行的不動產買賣、租賃、抵押、交換等交易活動。這個市場是市場調節的開放市場。不動產的價格原則上是根據市場供求狀況，由交易雙方議定，交易總量由市場供求決定。
三級市場結構是我國目前不動產市場的基本構成，明確區分三級市場，既有利於政府管理和調控不動產市場，也有利於分析不動產市場的交易狀況，掌握真實的市場供求關係。因為，二級市場的存在可能會產生虛假的供給和需求，開發商品的供求觀雖然依據市場，但往往受到追求利益的驅使和錯誤的市場分析的影響，導致不動產市場的虛假繁榮，這對市場管理者和分析者來說是不得不引起註意的，我國1992年的土地開發熱正是這種虛假繁榮的具體體現。因此，儘管二、三級市場之間較難區分，有時出現交叉，但是嚴格區分三級市場結構對管理者和投資者來說都是非常有價值的。而且，從不動產估價來說，也必須註意不同層次的市場的價格變化規律，這樣才能掌握準確的價格水平。
- 朱道林主編,不動產估價,中國農業大學出版社,2007.8,第7頁
