不動產價格

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　　不動產價格是指由於人們對不動產效用的認識，不動產的相對稀少性及不動產的有效需求的存在等三者互相結合，所產生的不動產的經濟價值(交換價值)的貨幣表現形式。

　　由於不動產本身具有諸多特殊性，所以不動產價格也具有如下特征：

　　(一)不動產價格一般以交換價格或租金表示

　　一般不動產價格是以交換價格表示，同時也可用一定期間(通常為一年或一月)的收益，即租金錶示。不動產價格與租金之間的關係，猶如資本金與利息之間的關係，如果想求取本金，只要能把握純收益與還原利率，即可依照收益還原法，將純收益還原，求取不動產價格。相反，如果想求租金，只要能把握不動產價格及期待還原率，就可以求得純租金。

　　(二)不動產價格是關於不動產權利的價格

　　由於土地的地理位置具有固定性或不動性，那麼在不動產市場上能夠流通的並非不動產本身，而是該不動產的所有權、使用權及其他權利，因此，不動產價格也就是這些權利的價格。這是與不動產市場的權屬交易特征相對應的。

　　(三)不動產的價格是在長期作用下形成的

　　不動產通常與其他不動產構成某一地區，但該地區的各種條件並非是固定的，其社會、經濟條件經常在變化之中，故不動產的使用或構成狀態是否是最合適的，或現在雖然最合適，但隨時間的推移，能否保持最合適狀態，這些都需要經常進行分析。因此，不動產價格通常是就過去至將來的長期考慮下形成的。今天的價格是昨天的展開，明天的反映，是隨著不動產本身條件的變化而不斷變化的。不動產價格是在分析該不動產過去如何使用，將來能作何種使用，全面分析不動產的過去、現在和將來，才能形成不動產今天的價格或某一特定時期的價格。因此，在估價過程中，應密切註意把握今天的價格是昨天價格的展開，未來價格的反映這一客觀事實。

　　前面談到不動產的使用或構成狀態是否最合適，就是通常說的不動產的最有效使用的判斷。這種判斷必鬚根據不動產所處地區條件，依據該不動產與所處地區的關係，判斷其是否為最有效使用，並且地區條件是經常變化的。因此不動產的最有效使用也是在不斷變化的，判斷時應註意這一前提。即不動產的最有效使用，是否能隨著時間的變化而能夠持續，這是估價過程中必須經常註意的。

　　(四)不動產價格通常不具備形成市場價格的場所

　　不動產的現實價格，通常是在其實際交易過程中個別形成的，而且常受到急買、急賣、親戚間交易等特殊情況的影響，因此其價格並非由一般交易市場形成的。這是由於不動性、不增性、個別性等土地的自然特性，使不動產有別於其他一般商品，不易具備交易市場行情，而且不易形成固定的交易市場，不像其他一般商品，可以進行樣品交易、品名交易、標價出售等，其價格可以在交易市場上形成。至於土地，並不能將其搬到一處作比較，要認識土地，只有親自到所在地觀察。雖然像某些新開發的土地，分為住宅用地、工業用地等，也可形成局部性的市場，但這是極狹小的不完全市場。就現實情況而言，不動產不可能具備完全的自由市場。所以，不動產並不具備任何人均容易識別其適當價格的市場場所。因此，為獲得不動產的適當的價格，只有依賴於不動產估價。

• 不動產估價