不动产价格

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　　不动产价格是指由于人们对不动产效用的认识，不动产的相对稀少性及不动产的有效需求的存在等三者互相结合，所产生的不动产的经济价值(交换价值)的货币表现形式。

　　由于不动产本身具有诸多特殊性，所以不动产价格也具有如下特征：

　　(一)不动产价格一般以交换价格或租金表示

　　一般不动产价格是以交换价格表示，同时也可用一定期间(通常为一年或一月)的收益，即租金表示。不动产价格与租金之间的关系，犹如资本金与利息之间的关系，如果想求取本金，只要能把握纯收益与还原利率，即可依照收益还原法，将纯收益还原，求取不动产价格。相反，如果想求租金，只要能把握不动产价格及期待还原率，就可以求得纯租金。

　　(二)不动产价格是关于不动产权利的价格

　　由于土地的地理位置具有固定性或不动性，那么在不动产市场上能够流通的并非不动产本身，而是该不动产的所有权、使用权及其他权利，因此，不动产价格也就是这些权利的价格。这是与不动产市场的权属交易特征相对应的。

　　(三)不动产的价格是在长期作用下形成的

　　不动产通常与其他不动产构成某一地区，但该地区的各种条件并非是固定的，其社会、经济条件经常在变化之中，故不动产的使用或构成状态是否是最合适的，或现在虽然最合适，但随时间的推移，能否保持最合适状态，这些都需要经常进行分析。因此，不动产价格通常是就过去至将来的长期考虑下形成的。今天的价格是昨天的展开，明天的反映，是随着不动产本身条件的变化而不断变化的。不动产价格是在分析该不动产过去如何使用，将来能作何种使用，全面分析不动产的过去、现在和将来，才能形成不动产今天的价格或某一特定时期的价格。因此，在估价过程中，应密切注意把握今天的价格是昨天价格的展开，未来价格的反映这一客观事实。

　　前面谈到不动产的使用或构成状态是否最合适，就是通常说的不动产的最有效使用的判断。这种判断必须根据不动产所处地区条件，依据该不动产与所处地区的关系，判断其是否为最有效使用，并且地区条件是经常变化的。因此不动产的最有效使用也是在不断变化的，判断时应注意这一前提。即不动产的最有效使用，是否能随着时间的变化而能够持续，这是估价过程中必须经常注意的。

　　(四)不动产价格通常不具备形成市场价格的场所

　　不动产的现实价格，通常是在其实际交易过程中个别形成的，而且常受到急买、急卖、亲戚间交易等特殊情况的影响，因此其价格并非由一般交易市场形成的。这是由于不动性、不增性、个别性等土地的自然特性，使不动产有别于其他一般商品，不易具备交易市场行情，而且不易形成固定的交易市场，不像其他一般商品，可以进行样品交易、品名交易、标价出售等，其价格可以在交易市场上形成。至于土地，并不能将其搬到一处作比较，要认识土地，只有亲自到所在地观察。虽然像某些新开发的土地，分为住宅用地、工业用地等，也可形成局部性的市场，但这是极狭小的不完全市场。就现实情况而言，不动产不可能具备完全的自由市场。所以，不动产并不具备任何人均容易识别其适当价格的市场场所。因此，为获得不动产的适当的价格，只有依赖于不动产估价。

• 不动产估价