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不动产价格

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出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

目录

[隐藏]

什么是不动产价格

  不动产价格是指由于人们对不动产效用认识,不动产的相对稀少性及不动产的有效需求的存在等三者互相结合,所产生的不动产的经济价值(交换价值)的货币表现形式。

不动产价格的特征[1]

  由于不动产本身具有诸多特殊性,所以不动产价格也具有如下特征:

  (一)不动产价格一般以交换价格或租金表示

  一般不动产价格是以交换价格表示,同时也可用一定期间(通常为一年或一月)的收益,即租金表示。不动产价格与租金之间的关系,犹如资本金利息之间的关系,如果想求取本金,只要能把握纯收益与还原利率,即可依照收益还原法,将纯收益还原,求取不动产价格。相反,如果想求租金,只要能把握不动产价格及期待还原率,就可以求得纯租金。

  (二)不动产价格是关于不动产权利的价格

  由于土地的地理位置具有固定性或不动性,那么在不动产市场上能够流通的并非不动产本身,而是该不动产的所有权使用权及其他权利,因此,不动产价格也就是这些权利的价格。这是与不动产市场的权属交易特征相对应的。

  (三)不动产的价格是在长期作用下形成的

  不动产通常与其他不动产构成某一地区,但该地区的各种条件并非是固定的,其社会、经济条件经常在变化之中,故不动产的使用或构成状态是否是最合适的,或现在虽然最合适,但随时间的推移,能否保持最合适状态,这些都需要经常进行分析。因此,不动产价格通常是就过去至将来的长期考虑下形成的。今天的价格是昨天的展开,明天的反映,是随着不动产本身条件的变化而不断变化的。不动产价格是在分析该不动产过去如何使用,将来能作何种使用,全面分析不动产的过去、现在和将来,才能形成不动产今天的价格或某一特定时期的价格。因此,在估价过程中,应密切注意把握今天的价格是昨天价格的展开,未来价格的反映这一客观事实。

  前面谈到不动产的使用或构成状态是否最合适,就是通常说的不动产的最有效使用的判断。这种判断必须根据不动产所处地区条件,依据该不动产与所处地区的关系,判断其是否为最有效使用,并且地区条件是经常变化的。因此不动产的最有效使用也是在不断变化的,判断时应注意这一前提。即不动产的最有效使用,是否能随着时间的变化而能够持续,这是估价过程中必须经常注意的。

  (四)不动产价格通常不具备形成市场价格的场所

  不动产的现实价格,通常是在其实际交易过程中个别形成的,而且常受到急买、急卖、亲戚间交易等特殊情况的影响,因此其价格并非由一般交易市场形成的。这是由于不动性、不增性、个别性等土地的自然特性,使不动产有别于其他一般商品,不易具备交易市场行情,而且不易形成固定的交易市场,不像其他一般商品,可以进行样品交易、品名交易、标价出售等,其价格可以在交易市场上形成。至于土地,并不能将其搬到一处作比较,要认识土地,只有亲自到所在地观察。虽然像某些新开发的土地,分为住宅用地工业用地等,也可形成局部性的市场,但这是极狭小的不完全市场。就现实情况而言,不动产不可能具备完全的自由市场。所以,不动产并不具备任何人均容易识别其适当价格的市场场所。因此,为获得不动产的适当的价格,只有依赖于不动产估价

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参考文献

  1. 朱道林主编,不动产估价,中国农业大学出版社,2007.8,第12页
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