住宅用地

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住宅用地(residential land)

　　住宅用地是指居住区内以供居民居住为用途的建筑物所占用的土地面积。住宅用地一般以各类道路为界限。如果与公共绿地相接，没有道路或其他界限，住宅前后以日照距离的一半计算，住宅的两侧按3～6米计算；与公共建筑相邻并无明显界限时，以公共建筑实际所占用地的界限为准。

　　城市中的住宅用地类型多种多样，确定住宅用地影响因素时，要分住宅类型分别确定。在土地定级基础上，住宅区用地一般分为楼房区、平房区、混合区、高层建筑区等。根据住宅用地的特点，影响住宅用地价格的区域因素和个别因素主要有：

　　(1)住宅区的位置。主要包括距商业服务中心和城市中心的距离、所处土地级、商业服务业对各类型住宅区的影响程度、住宅区在土地级中的区位等。

　　(2)交通便捷度。主要以购物和工作方便程度两个指标衡量和反映。购物和工作方便程度可通过从住宅地到达通往市级商业服务区、区级商业服务区和工业区域的公交站点之间距离来反映。

　　(3)基础设施保证度。基础设施主要指直接用于为居住服务的供电、供气、供水，供暖等设施。保证度则是用来衡量这些设施配置情况及运行情况。在我国，许多城市特别应着重考虑供水、供电、供热的保证程度，

　　(4)公用设施完备度。主要指为住宅区服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、电影院、游乐场所的配置情况。

　　(5)环境质量优劣度。①人文环境，包括住宅区内居民的就业结构、受教育程度、社会阶层、居住条件等；②自然环境，包括绿化状况、水污染、大气污染及噪音污染，洪水及自然灾害，工程地质条件等。

　　(6)城市规划限制。主要指城市规划对住宅区建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、消防间距，以及土地使用等提出的具体规划和限制要求。

　　(7)其他因素。主要指不在以上影响因素中，但确实对住宅区土地价格产生重大影响的因素。如区域中不同类型住宅的销售状况及前景。

　　影响住宅地的个别因素还有：宗地的地形、面积、日照、采光、通风、坡度、地基承载力等。

　　一，使用年限存在差异

　　事实上，关于土地性质的问题，还要追溯到1990年国务院公布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这份文件中将土地出让分为五类，并对各类性质土地的最高使用权年限进行了说明，

　　分别是居住用地七十年；

　　工业用地五十年；

　　教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

　　商业、旅游、娱乐用地四十年；

　　综合或者其他用地五十年。

　　所以很明显，根据这份条例，购买在非“居住”用地上建造的房子，首先受影响的是使用权年限，也就是说，这类住宅的使用权期限都要短于居住用地上的住宅。而且根据《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这就是说，住宅用地上建造的房屋，使用期限已经基本不受之前“七十年”的束缚，而非住宅用地上的房产期满之后如何延续，则还有一定具体问题具体分析的空间。

　　二，贷款、生活成本、户口问题需要注意

　　除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅项目还会面临下面几个不同的地方。

　　1.是贷款，对于居住用地的房产，目前，银行一般都会允许贷款人办理首付最少三成、最多贷款七成、最长三十年还清的个人住房贷款，但如果是购买非居住用地的房子，银行虽然也有可能按普通住房贷款来办理，但多数情况往往会按照商业楼，即首付最少四成，最长十年还清的情况来办理，而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。

　　2.是生活成本的不同。由于土地性质是商业或者工业，用电、用水等方面的收费标准也要按照商业或者工业的标准来执行，一般要比普通生活用电、用水的价格高出30％左右。但对于综合性质的土地来说，由于可能是“住宅”和“商业”综合立项，那么在这种条件下，还是可能获得普通生活用电、用水的收费标准。当然为了保险起见，消费者最好让开发商在合同中注明，或者通过补充条款的方式规定进去，这样如果发生纠纷才能有案可查。

　　3.是户口问题。在商业用地上建造的房屋，由于其商业或者办公性质，原则上是不可以落户口的；至于综合用地，则因为它可能包含了住宅立项，所以正常情况下并不影响购房落户的实行。

　　 关于土地使用年限还要再说一点，这个“年限”是根据土地转让的时间来开始计算的，也就是一般所说开发商拿地的时间算起，而不是有些人理解的是从买房人签订购房合同算起，更不是从入住开始算。具体的使用权期限会在购房合同中写明，对此消费者也要必须给予足够的关注：

　　商业用地年限是40年

　　综合用地年限是50年

　　住宅用地年限是70年

　　《物权法》第一百四十九条规定, 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　现在只有住宅用地是明确规定，满期自动续期的，而商业用地和综合用地，还没有相关的法规来准确说明使用年限满了之后，怎么样操作的。

　　所以大家在购买房子的时候一定得看清楚，问清楚。如果是住宅用地，即便是只剩了50年或40年使用权限也是没问题的，满期会继续续费，如果是非住宅用地就要小心了，因为使用权满了之后，何去何从是未知数。