住宅用地

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住宅用地(residential land)

　　住宅用地是指居住區內以供居民居住為用途的建築物所占用的土地面積。住宅用地一般以各類道路為界限。如果與公共綠地相接，沒有道路或其他界限，住宅前後以日照距離的一半計算，住宅的兩側按3～6米計算；與公共建築相鄰並無明顯界限時，以公共建築實際所占用地的界限為準。

　　城市中的住宅用地類型多種多樣，確定住宅用地影響因素時，要分住宅類型分別確定。在土地定級基礎上，住宅區用地一般分為樓房區、平房區、混合區、高層建築區等。根據住宅用地的特點，影響住宅用地價格的區域因素和個別因素主要有：

　　(1)住宅區的位置。主要包括距商業服務中心和城市中心的距離、所處土地級、商業服務業對各類型住宅區的影響程度、住宅區在土地級中的區位等。

　　(2)交通便捷度。主要以購物和工作方便程度兩個指標衡量和反映。購物和工作方便程度可通過從住宅地到達通往市級商業服務區、區級商業服務區和工業區域的公交站點之間距離來反映。

　　(3)基礎設施保證度。基礎設施主要指直接用於為居住服務的供電、供氣、供水，供暖等設施。保證度則是用來衡量這些設施配置情況及運行情況。在我國，許多城市特別應著重考慮供水、供電、供熱的保證程度，

　　(4)公用設施完備度。主要指為住宅區服務的公用設施完善程度，包括學校、幼兒園、醫院、郵電所、公園、電影院、游樂場所的配置情況。

　　(5)環境質量優劣度。①人文環境，包括住宅區內居民的就業結構、受教育程度、社會階層、居住條件等；②自然環境，包括綠化狀況、水污染、大氣污染及噪音污染，洪水及自然災害，工程地質條件等。

　　(6)城市規劃限制。主要指城市規劃對住宅區建築的高度、式樣、密度、建築容積率、消防間距，以及土地使用等提出的具體規劃和限制要求。

　　(7)其他因素。主要指不在以上影響因素中，但確實對住宅區土地價格產生重大影響的因素。如區域中不同類型住宅的銷售狀況及前景。

　　影響住宅地的個別因素還有：宗地的地形、面積、日照、採光、通風、坡度、地基承載力等。

　　一，使用年限存在差異

　　事實上，關於土地性質的問題，還要追溯到1990年國務院公佈的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，並對各類性質土地的最高使用權年限進行了說明，

　　分別是居住用地七十年；

　　工業用地五十年；

　　教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

　　商業、旅游、娛樂用地四十年；

　　綜合或者其他用地五十年。

　　所以很明顯，根據這份條例，購買在非“居住”用地上建造的房子，首先受影響的是使用權年限，也就是說，這類住宅的使用權期限都要短於居住用地上的住宅。而且根據《物權法》規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”這就是說，住宅用地上建造的房屋，使用期限已經基本不受之前“七十年”的束縛，而非住宅用地上的房產期滿之後如何延續，則還有一定具體問題具體分析的空間。

　　二，貸款、生活成本、戶口問題需要註意

　　除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅項目還會面臨下麵幾個不同的地方。

　　1.是貸款，對於居住用地的房產，目前，銀行一般都會允許貸款人辦理首付最少三成、最多貸款七成、最長三十年還清的個人住房貸款，但如果是購買非居住用地的房子，銀行雖然也有可能按普通住房貸款來辦理，但多數情況往往會按照商業樓，即首付最少四成，最長十年還清的情況來辦理，而且也不能享受住房貸款在利率方面的優惠。

　　2.是生活成本的不同。由於土地性質是商業或者工業，用電、用水等方面的收費標準也要按照商業或者工業的標準來執行，一般要比普通生活用電、用水的價格高出30％左右。但對於綜合性質的土地來說，由於可能是“住宅”和“商業”綜合立項，那麼在這種條件下，還是可能獲得普通生活用電、用水的收費標準。當然為了保險起見，消費者最好讓開發商在合同中註明，或者通過補充條款的方式規定進去，這樣如果發生糾紛才能有案可查。

　　3.是戶口問題。在商業用地上建造的房屋，由於其商業或者辦公性質，原則上是不可以落戶口的；至於綜合用地，則因為它可能包含了住宅立項，所以正常情況下並不影響購房落戶的實行。

　　 關於土地使用年限還要再說一點，這個“年限”是根據土地轉讓的時間來開始計算的，也就是一般所說開發商拿地的時間算起，而不是有些人理解的是從買房人簽訂購房合同算起，更不是從入住開始算。具體的使用權期限會在購房合同中寫明，對此消費者也要必須給予足夠的關註：

　　商業用地年限是40年

　　綜合用地年限是50年

　　住宅用地年限是70年

　　《物權法》第一百四十九條規定, 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。 非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

　　現在只有住宅用地是明確規定，滿期自動續期的，而商業用地和綜合用地，還沒有相關的法規來準確說明使用年限滿了之後，怎麼樣操作的。

　　所以大家在購買房子的時候一定得看清楚，問清楚。如果是住宅用地，即便是只剩了50年或40年使用許可權也是沒問題的，滿期會繼續續費，如果是非住宅用地就要小心了，因為使用權滿了之後，何去何從是未知數。