個人住房貸款

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個人住房貸款(individual housing loans)

　　個人住房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。

　　個人住房貸款是指銀行向購買自用住房的自然人發放的貸款。

　　目前，個人住房貸款一般有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。

　　1、個人住房委托貸款指銀行根據住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規定的要求向購買普通住房的個人發放的貸款。

　　2、個人住房自營貸款是以銀行信貸資金來源向購房者個人發放的貸款。

　　3、個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一購買同一自用普通住房的個人發放的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。

　　一、申請個人住房貸款需具備的條件

　　申請個人住房貸款需具備以下條件:具有城鎮常住戶口或有效屠留身份;有穩定的職業和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;具有購買往房的合同或協議;不享受住房補貼的以不低於所購住房全部價款的30%作為購房首期付款;享受住房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款;有貸款辦認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人;貸款人規定的其它條件。

　　二、申請個人住房貸款的大致程式

　　大致程式為:向銀行提出貸款申請,銀行審查同意後簽訂貸款合同和擔保合同,按要求到當地房地產管理部門,保險公司。公證等部門辦理抵押登記、保險和公證手續,再到銀行辦理貸款手續。

　　三、申請個人住房貸款需提供的材料

　　申請個人住房貸款應向銀行提供下列材料:身份證件(指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件);有關借款人家庭穩定的經濟收入的證明,符合規定的購買住房合同意向書、協議或其它批准文件;抵押物或質物清單。權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明;有關部門出具的抵押物估價證明;保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明;申請住房公積金貸款的,需持有住房公積金管理部門出具的證明;貸款人要求提供的其它文件或資料。

　　個人住房貸款發放的數額,不享受住房補貼的,一般按擬購住房價值扣除其不低於房款30%的首期付款後的數量確定;享受住房補貼的一般按個人承擔部分的刀%確定。住房公積金貸款額度不超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。

　　個人住房貸款採用抵押、質押、保證和抵押(質押)加保證四種擔保方式。

　　抵押貸款方式是指貸款銀行以借款或第三人提供的符合規定條件的財產作為抵押物而向借款人發放貸款的方式。

　　質押貸款是指借款人或第三人將符合規定條件的權利憑證交由貸款銀行占有,貸款銀行以該權利作為貸款擔保而向借款人發放貸款的方式。

　　保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人或個人作為保證人而向其發放貸款的方式。

　　抵押(質押)加保證貸款方式是指貸款銀行在借款人或第三人提供抵押(質押)的基礎上,同時要求借款人提供符合規定條件的保證人作為貸款擔保而向借款人發放貸款的方式。

• 抵押人所有的房屋和其它地上定著物。

• 抵押人依法取得的國有土地使用權。

• 貸款銀行認可的其它符合法律規定的財產。

• 憑證式國庫券。

• 國家重點建設債券。

• 金融債券。

• AAA級企業債券。

• 存單等有價證券。

• 個人住房貸款的保證

　　法人和個人均可為個人住房貸款提供保證。保證人是法人的,必須具有代為償還全部貸款本息的能力,且在銀行開立有存款帳戶。保證人是個人的,必須有固定經濟來源,具有足夠代償還能力,並且在銀行存有一定數額保證金。

　　貸款的提取主要有以下兩種方式:

　　A.直接提款。借款合同生效後,借款人按照合同約定的用款計劃,將所借款項直接轉入其在貸款行開立的存款戶。

　　B.專項提款。借款合同生效後,由借款人委托貸款行按借款合同約定的時間,將借款一次或分次轉入售房單位或開發商在有關銀行開立的存款戶內。採取專項提款方式的借款人,在提取貸款時,必須向貸款行提供有關合同。協議付款通知等憑證。

　　用住房公積金髮放的貸款,採取專項提款方式。

　　償還貸款本息的方式由借貸雙方商定,併在借款合同中載明,貸款期限在1年以內(含1年)的,實行到期一次還本付息,利隨本清;貸款期限在1年以上的,按月歸還貸款本息,一般有:

　　月均還款法。貸款期內每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。

　　累進還款法,貸款期內,逐年或每隔兒年按一、定比率遞增還款額,但每年或某幾年內各月均以相等的額度償還貸款本金和利息。

• 按期歸還貸款本息。

• 不提供虛假文件或資料

• 未經貸款銀行同意,不將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓贈與或重覆抵押。

• 不擅自改變貸款用途,挪用貸款。

• 配合貸款銀行對貸款使用情況進行監督檢查。

• 不與其它法人或經濟組織簽訂有損貸款銀行權益的合同或協議。

• 保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力,抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息,質物明顯減少影響貸款人實現質權時,借款人要按貸款銀行的要求落實新保證或新抵押(質押)。

　　個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款，與傳統的企業貸款相比，具有以下特點：

　　1. 貸款對象特殊。根據人民銀行制定的《個人住房貸款管理辦法》規定：個人住房貸款的貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，對借款人所應具備的條件進行了詳細的規定。

　　2. 貸款用途專一。個人住房貸款設立是為了配合我國住房制度改革，支持城鎮居民購買自用普通房，因此貸款只能用於支付所購買住房的房款。

　　3. 貸款數量較大。對於經辦銀行而言，個人住房貸款無論是市場需求還是貸款筆數和單筆貸款金額相對於其他個人消費貸款都是較大的。

　　4. 貸款期限較長。人行的《個人住房貸款管理辦法》規定貸款期限最長不能超過30年，因此個人住房貸款多數為中長期貸款。

　　5. 償還方式特殊。相對於企業貸款，個人住房貸款償還方式較為特殊：貸款期限在1年以內(含1年)的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的按月歸還貸款本息。

　　個人住房貸款所具有的以上特點，決定了個人住房貸款風險呈現出分散性、隱蔽性和滯後性等特征，給實際管理工作造成困難，一定程度上阻礙了該項業務的進一步發展，因而加強對其風險隱患的分析研究就顯得尤為重要。

　　1. 個人信用帶來的風險。

　　這是個人住房貸款風險中比例最高的種類，主要包括借款人償債能力不足風險及擔保人償付能力風險兩類。

　　對借款申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對於貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投入過多的時間和成本。在國外，貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作，但由於我國個人資信制度尚未建立，對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標準，銀行只能以借款人所在單位開具的收入證明等材料作為信用評定的依據，其真實性、時效性難以確定，對個人收入的核實成本較高。個人住房貸款年限最長可達 30年，在這樣長的時間跨度內無法對借款人經濟狀況進行持久的監控，現階段商品房價格較高，每月的還本付息負擔較重，一旦借款人失業或正常收入減少便有可能產生違約風險。

　　擔保人(即開發商)作為借款人從銀行獲取貸款履行擔保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限內按時清償相關債務，按照約定理應由擔保人在借款人未取得兩證(國有土地使用證、房屋所有權證)之前或貸款終結之前履行其連帶責任，但由於房地產開發業也是高風險、高收益行業，開發商的經營狀況、支付能力也是很難準確把握的，因此也極易產生風險。

　　2. 欺詐行為帶來的風險。

　　這裡所謂欺詐行為是指違反金融管理法規，捏造事實、隱瞞真相，採取不正當手段套取銀行資金，騙取根本無償還能力或超出其償還能力的貸款，致使我行信貸資產遭受損失的行為。重覆抵押、虛擬抵押、租賃房屋抵押、故意遺漏房屋共有人的抵押，或亂開收入證明、偽造身份證件等，這可能是借款人的欺詐行為，也有可能是開發商為儘快套取銀行資金授意借款人的欺詐行為，還有一種可能是開發商與借款人聯手製造出的欺詐行為。

　　3. 由銀行自身操作帶來的風險。

　　隨著個人住房貸款業務量的急劇上升，各銀行在“簡化信貸手續”的呼聲中提高了辦理個人住房貸款的速度，這種服務上的改進，無疑帶來了住房信貸消費群的擴大，直接促進了住房市場購買力的提高。但是，如果在辦理貸款的過程中過於追求效率而忽視了貸款操作的嚴謹性，將會造成相關法律手續及文本的缺漏，從而直接導致貸款的損失。

　　4. 抵押物產權帶來的風險。

　　這是抵押物產權問題所造成的風險。如在個人住房貸款尚未清償期間，由於城市建設規劃，拆遷等因素而產生產權風險，儘管政府出台了相關辦法對此予以保障，但銀行仍面臨著兩種風險：一是拆遷補償後，其補償價格遠遠低於住房市場價格，即使貨幣化補償金全部用於還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權人(銀行)無法實施抵押權的物上代位權，即可能產生產權替代風險。

　　5. 抵押物處分引起的風險。

　　這是指借款人不能清償債務時，銀行依法對貸款抵押物進行處置以償還貸款時產生的風險。主要表現為：(1)執行難。由於我國目前尚未形成完善的社會保障體系，當借款人發生信用危機而形成不良貸款時，銀行正常行使抵押物處分權比較困難，其權益難以得到保障。其實這已不是一個單純的經濟問題，而可能延伸為一個政府極為棘手的社會問題，因為任何一個政府都不會讓失業的人再一次“流離失所”。雖然在產權房抵押時，房產抵押登記部門要求借款人出具第二住所證明，然而這一紙證明的效力有多大，它能否成為銀行處置抵押物時的有力依據，我們還不免要打上一個問號。(2)變現難。銀行欲通過拍賣抵押物實現抵押權時，如果遇到有價無市的狀況，那麼銀行雖然實現了對抵押物的占有，但抵押權尚未真正實現。此外，個人住房貸款的期限較長，抵押房屋可能因經濟環境、房地產市場狀況的變化和自然損耗而貶值，變現價值較貸款時原售價按抵押率打折後的價值還要低，從而造成銀行資產的損失。

　　6. 貸款條件風險。

　　這是指個人住房貸款的按揭成數、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經濟狀況的變化而對貸款產生的影響。如目前銀行一般所採用的還款方式有3種，3種方式償還貸款本金的速度有所差別。如發生借款人無力還貸的情況，採用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由於按月還款本金餘額在不斷降低，相對而言貸款風險要小得多。此外，個人住房貸款屬於中長期貸款流動性差，相對於短期借款亦具有較大的風險。

　　7. 其他不可抗力風險。

　　其他不可抗風險：其一，為自然災害及人為傷害風險，如水災、火災、地震及戰爭等使房屋毀壞，貸款無法收回；其二，房地產業因客觀經濟大氣候影響，行業蕭條，造成銀行貸款風險；其三，借款人意外地喪失勞動力或突然死亡也應劃作此種風險。

　　1. 狠抓項目審查關，嚴格按揭貸款額度審批制度。

　　為了在個人住房貸款領域既大力開展業務、拓展市場份額，又確保銀行信貸資金安全，必須狠抓開發商項目審查環節，嚴格完善按揭貸款額度審批的各項規章制度，在源頭上努力把握風險，力爭做到3個萬無一失：即開發商資質信譽萬無一失；按揭項目各項必備手續萬無一失；抵押登記程式萬無一失。

　　首先，必須仔細查驗開發商提供按揭項目土地、房屋有無設置第三者抵押權，如：已經在其他銀行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再對此項目敘作按揭貸款。其次，在進行項目初審時，尚須對客戶提供的營業執照、開發資質證書(須經省市建委年檢)、財務報表、法人證明(或授權委托書)等相關材料進行嚴格審查、避免信譽不好、無開發資質、經營狀況不佳、法人有政治經濟問題的開發企業混跡其間，有效防止可能產生的擔保人償付能力風險。最後，還須對進入銷售環節的樓盤項目材料進行審查，包括國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、開工許可證及商品房銷售許可證，即我們通常所說的“5證”，以確保項目資料的完整性與合法性。

　　人民銀行於近期發佈了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，今後房地產及房地產金融市場將進一步趨於規範，自有資金少、負債率高、開發手續不全的房地產開發企業很可能因無法獲得貸款而導致資金鏈斷裂形成項目爛尾，從而最終被淘汰出局。因此，按揭銀行對開發商及項目的審查是抵押能否最終得以落實的關鍵，也是決定銀行信貸資產質量能否得以保證的重要環節。

　　2.加強內部管理，努力防範金融風險。

　　在個人住房貸款中，銀行扮演著十分重要的角色，它既是貸款的債權人，也是抵押物的抵押權人，還是貸款資金的籌集人，因而加強銀行內部信貸管理，是防範個人住房貸款風險的重點所在。

　　(1)加強對借款人借款資格和償債能力的審查。

　　(2)完善貸款相關手續。在“簡化手續”的同時，要完善個人住房貸款的公證、抵押、保險等手續，加強貸款合同、檔案等基礎管理工作。

　　(3)重視貸後管理工作。銀行應對已發放貸款的還款情況進行監控和跟蹤，對發生的有可能影響貸款正常回收的情況及時發現並處理；對逾期貸款應加強催收及抵押物處置力度，特別要註意訴訟時效的問題。

　　(4)提高住房信貸業務人員素質，強化其責任感，亦是防範風險的重要方面。

　　3. 加強房屋交易價格的監督與管理，減少抵押物價格風險，健全抵押物處理制度。

　　在房屋交易價格管理中，不僅要對商品房實行價格管理，而且對二手房交易價格，上市後房改房的交易價格進行監督與管理。通過建立科學的定價、估價管理制度使各類房屋成交價格最大限度地接近市場實際價值，以達到規避個人住房貸款業務價格風險的作用。

　　此外，完善社會保障體制和房地產二級市場、建立個人誠信制度及發展個人住房貸款證券化等均是防範個人住房貸款風險的有力措施。