房屋

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房屋（Houses）

　　房屋是指具有牆、頂、門、窗，能夠滿足人們生產和生活需要的建築物。房屋屬於一種建築物，但是，建築物除房屋外，通常還包括碼頭、船塢、油庫、水塔、煙囪、圍牆等建築設施。依社會的一般觀念，房屋具有商品屬性。但是，並非所有的房屋都具有純粹商品特性，因為房屋除了商品性外，還具有福利性，這是世界各國的一個通例。

　　房屋一般有廣義和狹義之分。狹義的房屋是指人類建築在特定地塊上的形成固定空間、供人居住、從事營業或其他社會活動的建築物。廣義的房屋是指人類在土地之上建造的用於生活生產和從事其他活動的建築物和構築物。一般而言，人們所說的房屋是狹義上的房屋的概念。

　　按照形式邏輯，依上位概念和下位概念的次序，下麵就與房屋相關的幾個概念從法律上進行探析。

　　(一)物

　　白羅馬法以來，物在法律上就有廣義和狹義之分。狹義上的物，僅指有體物，如德國法。廣義上的物，除了有體物，還包括財產權利和無形財產等，如羅馬法、法同法。我同《民法通則》和

　　《擔保法》等法律採納了物的廣義概念，除了有體物，還包括知識產權和質權等，這種制度安排應當說反映了社會現實和社會變化吶需要。

　　至於“財產”的概念，在這裡有必要予以進一步的說明。我國在《擔保法》第34條和《繼承法》第3條中就使用了“財產”一詞。眾所周知，“物”主要是設有物權法的大陸法系國家所特有的概念，財產則是各國法律共有的概念，但英美法系國家普遍使用“財產”或“財產權”。從範圍而言，“財產”的範圍要大於“物”，但很多場合兩者的範圍是一致的。隨著物的適用範圍擴大到無體物和權利，二者的區別意義已經不大。時至今日，大陸法系物權法和英美法系財產法的調整範圍已經十分接近。

　　(二)不動產

　　民法從不同角度對物進行劃分時，最重要的分類就是將它分為動產和不動產。如今，幾乎所有國家都承認這種劃分。當然，傳統民法主要是從物的物理屬性出發，認為能在空間上進行移動，且移動後不損害其經濟價值的物為動產；在空間上占有固定位置，不能移動或移動後會損害其經濟價值的物為不動產。但是，這種劃分僅註重物理標準，而忽視了經濟標準，現在世界上大多數國家正摒棄此種做法，更加關註財產的使用目的、經濟價值和社會意義等。

　　近年來，我國在《民法通則》和《擔保法》等法律中，對不動產類型的劃分主要還是考慮物的自然屬性和物理屬性，對物的經濟屬性和社會屬性關註較少。儘管如此，我國立法已有了可喜的進步，畢竟對物的經濟意義和社會意義有了進一步的認識，已將船舶、車輛和航空器等納入了不動產的範圍。筆者認為，為了從根本上徹底解決這一立法缺陷問題，國家制訂物權法和民法典時，應當予以充分考慮，在註重物的物理標準和經濟標準的同時，應當反映物的法律技術標準，以實現物的交易安全。

　　(三)物業

　　我國古代早有“物業”一詞的用法。《宋刑統·戶婚律》載明：“應典賣倚當物業，先問房親，次問四鄰，房親著價不盡，亦任就得價高處交易。”出於歷史原因，中國內地在解放後一直沒有使用“物業”這一術語，中國香港地區倒是在廣泛使用。《香港法律大全》認為：“物業，是指單元性房地產。一住宅單位是一物業，一工廠樓宇是一物業，一農莊也是一物業，所以，一物業可大可小，大物業可分割為小物業。”可見，香港法規定的物業的含義與房地產的狹義含義相近。在改革開放後，從深圳地區開始，中國內地雖廣泛使用“物業”一詞，但並無法律上的準確界定。建設部房地產業司物業管理處在1994年6月發表的《簡述物業管理》一文中認為：“物業是指已建成並投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以是住宅區，也可以是單體的其他建築，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿大廈、丁業廠房、倉庫以及與之相配套的設備、設施和場地、庭院、幹道。”上述規定的範圍顯然沒有香港法寬泛，所指物業的概念僅指已竣工並投入使用的房地產。因此，我國法律應當對物業的概念予以明確。

　　(四)定著物

　　我國臺灣學者認為，定著物是指與土地密接不易移動，繼續附著於土地而為使用之物，主要包括建築物、銅像、橋梁和紀念碑等。我國現行法律並沒有對它作出準確界定，這方面的學者大都認為，定著物非為土地的構成部分，但密切依附於土地，具有獨立的使用價值，主要包括房屋及其他建築物、林木和構築物。與其他大陸法系國家民法中定著物的含義相比較，我國對定著物的解釋是比較寬泛的，而其他大陸法系國家的定著物不包括林木。

　　(五)房產

　　我國1995年施行的《城市房地產管理法》第2條第2款規定，房屋是指土地上的房屋等建築物及構築物。可見，對房屋的理解我國法律採納的是廣義含義，不僅包括土地上的居民住房、工商業用房、辦公用房等建於特定地段上的形成固定活動空間，且能遮風避雨的建築物，還包括其他建築物和構築物，以及花園、道路等任何占有地面之物。

　　人們將房屋視為法律上的一項財產時，就出現了房產的概念。房產是指在法律上有明確歸屬的房屋財產，是對房屋享有的所有權或其他權益。房產直接反映了人與物的歸屬和支配關係，體現了民事主體之間基於房屋而形成的物權法律關係。

　　(六)商品房

　　迄今為止，十國現行法並沒有對商品房的含義作出明確的規定。筆者認為，我國在改革開放時代才出現真正意義上的商品房。所謂商品房是特指由房地產開發經營公司以盈利為目的而建造的，經准許在市場上自由出售，具有真正商品意義和法律上擁有完整所有權的房屋。因此說，農村的白建房屋、港澳地區的“社會公房”和我國內地房改中稱為“部分產權”的房屋、“安居工程”房屋、出售“公房使用權”的房屋以及解困房、集資房、危改房、經濟適用房等並不完全具有商品房的性質。目前，我國部分地區仍以住房制度改革時期特有的分類方法將商品房分為福利商品房、微利商品房和市場商品房。所謂福利商品房是指出售給依靠財政撥款的黨政機關和事業單位職工的房屋，所謂微利商品房是指出售給非依靠國家財政撥款的事業單位和企業單位職工的房屋，所謂市場商品房是指向社會公開出售的房屋。其巾，福利商品房實行準成本價或全成本價出售，購房者擁有部分產權；微利商品房實行微利價(全成本價+微利)出售，但購房者也未取得全部產權；市場商品房實行市場價格出售，購房者擁有全部產權，可以自由交易。當然，福利房和微利房雖不是完全商品房，但是是具有相當商品房屬性，且可轉化為自由交易的商品房。

　　房屋是城市經濟、政治和文化娛樂活動的基本場所，是城市居民安居樂業的生存空間，也是城市立體形象的物質外殼和主體。按基本使用性質，房屋可劃分為住宅與非住宅房屋兩大類。

　　1．住宅

　　住宅是供人們居住生活之用的房屋。在現代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的50％。一幢住宅可供一戶或多戶使用。每戶內又有若幹個房間，如居室、起居室、書房、廚房、衛生間、儲藏室以及戶內過道或室外活動空間(庭院、陽臺)等，它們作為一個整體綜合地為住戶的生活服務。

　　(1)住宅可按建設標準劃分為：一類、二類、三類、四類住宅。所謂住宅建設標準，包括面積指標、設備及裝修標準、投資標準、工程質量標準、環境質量標準，而以面積為主要控制指標。

　　(2)按層數和高度可劃分為：低層住宅，指1層～3層住宅。其中的平房，大多是磚木結構，使用時間已久，設備條件差，而且公用區的使用時間集中，公共關係複雜，如北京的四合院。一層獨院式住宅，一戶人家獨立地使用一個院子，建築四面臨空，平面組合靈活，朝向、通風、採光良好；環境較安靜，干擾少，可根據不同要求組織家庭生活和娛樂活動，使用方便。但獨院式住宅占地面積大，建築牆體多，市政設施投資高，故較少建造。二層或三層的獨樓與獨院式既有類似處，又有所不同，土地利用率高了，投資也增加了。低層公寓式樓房住宅，土地利用率更高，且建築物自重較輕，對建築地基要求不高，一般地質均可建造。但畢竟占地面積仍然過大，市政設施投資較多，城市中應少開發。

　　多層住宅通常為4層～6層；中高層住宅為7層～9層。

　　多層與中高層樓房住宅必須藉助公共樓梯解決垂直交通，有時需設公共走廊解決水平交通。這兩類住宅的主要特點是：由結構、構造、標準均相同的各單元組合而成，每一個單元以樓梯為中心，每層戶數較少，減少了相互的干擾，能適合多種氣候，造價較為經濟。

　　高層住宅為10層以上樓房。30層以上為超高層。公共建築高於24米為高層，高於100米為超高層。高層和超高層住宅通常設電梯供住戶使用。它們占地少，可容納更多住戶，能緩和建設用地的緊張狀況。但其造價高，為多層建築的一倍左右。最多層數的確定，直接受防火能力和工程技術的約束。

　　(3)按建築結構的主要材料劃分，一般可劃分為五類。

　　建築結構是指建築物中由承重構件(基礎、牆、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。

　　鋼結構，主要承重構件由鋼板和型鋼等鋼材，用焊、鉚、螺栓或膠等連接而成。

　　鋼筋混凝土結構，主要承重構件由鋼筋和混凝土製成。

　　磚混結構，主要是磚牆承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重。

　　磚木結構，主要承重構件是用磚和木兩種材料製成的結構。其他結構，如竹結構、石結構、磚拱結構、窯洞、木板房、土草房等。

　　(4)按住宅房屋的所有制劃分，有全民所有制住宅、集體所有制住宅、居民個人所有制住宅等。

　　2．非住宅房屋

　　非住宅房屋是除住宅以外，所有其他房屋的總稱。按其不同使用性質，大致可分為四類。

　　(1)生產用房，是指城市物質生產部門的用房，包括工業、交通運輸業、建築業等部門的廠房、車間、倉庫、辦公室、實驗室及生活服務用房等。

　　(2)營業用房，是指城市中商業、銀行業、其他贏利性服務業所使用的房屋。具體包括商店、銀行、旅店、賓館、飯店及郵電等單位的用房。此外，還包括這些單位的辦公室、倉庫堆棧、食堂等輔助用房。

　　(3)行政用房，是指社會黨政機關、軍事機關、工青婦群眾團體、民主黨派的辦公用房和輔助用房。

　　(4)其他專業用房，是指文教、科研、醫療衛生、教堂寺廟用房及外國駐華機構用房。

　　1．住宅的社會經濟功能

　　住房是人們從事各類社會經濟文化活動的最基本的物質前提之一。它不僅是提供空間的工程實體，而且是一種文化，體現不同的生活方式與居住習慣。此外，住宅也是一定社會經濟發展水平的重要標誌。歸納起來，城市住宅的社會經濟功能主要有：

　　(1)生活資料功能。人的一生約有三分之二的時間在住宅中度過，住宅是最基本的生活資料。有寬敞的居住空間，完美的室內設備，齊全的配套設施和優美的居住環境，這種檔次的住宅所滿足的已經不僅是生存需要，還能滿足人們的發展需要和享受需要。住宅需要的滿足程度，在相當大的程度上制約著人們的實際生活的質量，並對家庭的和諧與鄰裡關係以及社會治安發生很大影響。

　　(2)社交功能。住宅，特別是起居室、會客廳，是進行社交，密切鄰裡關係的理想場所之一。

　　(3)心理功能。住宅給人以家庭歸屬感、認同感、隱秘感和安全感。整潔清新或裝飾精美、佈局合理、內外環境優雅的居室給人以美的快感。享有住宅的一定產權特別是所有權，亦可能帶來某種滿足感、成就感。

　　2．非住宅房屋的社會經濟功能

　　使用性質不同的非住宅房屋，其社會經濟功能各異。生產用房大部分是物質生產部門的生產性固定資產，執行生產資金的功能。

　　營業用房大部分是流通部門和服務部門的經營性固定資產，執行商業經營資金的功能。

　　行政用房和其他專業用房主要與社會管理、社會治安及科研活動、人才培養、醫療保健等功能有關。

　　此外，城市的某些非住宅房屋具有居住區配套設施的功能。