高層住宅

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　　高層住宅指十層及十二層以上的住宅，高層住宅是24米以上的住宅。

　　高層住宅是指層數多，住戶多且有一定高度的建築。高層住宅與一般低層、多層住宅相比，就建築結構本身而言有很大的不同。它主要有以下一些特點：

　　1．建築標準高、面積大、規模大高層住宅一般都在18層以上，商住高層樓宇的建築標準很高，一般部在一級一類標準，每幢的建築面積都在2萬平方米以上。

　　2．住戶多、居住人口集中、涉及面廣住戶來自社會各階層，有的是外籍人員，人口密度大、涉及面廣。如深圳海富花園的4幢35層高層住宅，常住人口3500人，占地僅7032m~，可見人門密度之大。

　　3．設備設施多且複雜、專業化程度強為保證高層住宅居民的生活需要，高層住宅配有的設備設施比低層住宅多且複雜。一般包括：高壓配電房和備用發電機、高低壓電纜、電線等供電系統；水泵、備用水泵設備、蓄水池等供水系統；比一般住宅水壓高得多的消防系統；電梯和安全監控通訊系統等。

　　高層住宅的特點決定其物業管理的特點。高層住宅管理關係到住戶生活的各個方面，既有低層住宅管理的共性，又有高層住宅管理的個性。

　　(1)治安管理要求嚴格

　　由於高層住宅住戶多，居住人口多，涉及面廣並且隱蔽死角，因此治安管理要求嚴格。要有嚴格的查證登記制度，嚴格管理外來探訪人員；物業管理企業的管理部門對業主和住戶的情況應十分熟悉和瞭解，並配合派出所、計劃生育等有關政府部門加強人口管理。此外，對隱蔽地帶應有專職保全人員24小時晝夜巡查，對樓內各種管道、通風和豎井等採取安全措施並對電梯、樓層內各公用地方重點防範。一些實力雄厚的物業管理企業還在高層住宅內人員流動量大的地方，安裝電視監控系統，保全人員在值班室即可通過閉路電視屏幕觀察到高層住宅內的情況，有的還在高層住宅出入處安裝由保全人員親自控制的電動通道閘刀，無論何人進入樓宇都必須由保全人員直接開門通過；有的在門口安裝了與高層住宅通訊聯絡的對講裝置，來人來客可自動按對講裝置，通過對講帆與住戶直接通活聯繫。

　　(2)強化房屋及房屋設備設施管理

　　由於高層住宅設備設施多且複雜，專業化程度強，加上高層住宅建築規模大，大修更新費用昂貴，因此對其日常的保養維修非常重要，要加強對其管理。平時要註意保養與維修，尤其是高層住宅的電梯，一旦發生故障要及時搶修；對機電設備水電管理，必須有24小時值班制，並制訂《大樓管理規定》、《水電機械設備運行維修保養制度》等，保證水電不間斷和電梯安全運行。此外，由於高層住宅承受風力大，易受雷擊，煤氣管道多且複雜，極易引起火災。因此，還要註意加強對消防設備設施的管理，平時應勤檢查、常教育，教育員工和住戶遵守用火用電用氣制度，遵守高層建築消防管理規則，加強防範，發現問題及時解決。

　　(3)有償特色服務項目需求多

　　高層住宅中有一部分足涉外房產，這些涉外房產的業主90％以上是港澳同胞，他們對衣、食，住、行、用等方面的要求較高，因此，物業管理企業對這些高層住宅除了日常管理服務外，還要積極開展多種特色服務，開拓多種特約特需服務項目。例如，代理申請戶口、辦理傢具進口申報．房產轉讓租賃介紹、代雇保姆等等。