涉外房產

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　　涉外房產，泛指我國與國外有關的一切房地產活動，是指中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業、外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造或購買的房產以及外國人所購房產。

　　涉外房地產可以從3個方面來認識：

　　（1）主體涉外，指房地產經營主體或財產權益主體具有涉外因素。不僅合資、合作開發房地產屬於涉外房地產，而且外國人或港、澳、台同胞承租國內房地產情況，也屬於涉外房地產，因為房屋及土地的所有和使用直接關聯著涉外權益。

　　（2）行為涉外，指房地產經營活動或經濟活動的法律行為具有涉外因素。

　　（3）標的涉外，主要指我國在國外享有所有權及承租權的房地產以及所發生的經濟活動。

　　外向型房地產

　　外向型房地產是指建造商品房向境外人士銷售。

　　它又包括兩個方面的內容：

　　一是我們通常所說的外銷商品房；

　　二是中資直接在海外投資開發併在當地經營銷售房地產。

　　目前，我國的一些公司開始在海外從事房地產投資開發，但數量不多，規模較小，主要集中在香港、澳門、美國、加拿大、泰國、澳大利亞等國家和地區。國家對海外房地產開發投資有嚴格的限制，以避免資金大量外流。根據有關規定，我方到海外投資100萬美元以上的項目，要由對外經濟貿易部征求我駐外使領館及有關部門的意見後審批，並報對外經濟貿易部備案和領取批准證書。

　　此外，在敏感地區、未建交國家及港澳地區投資的，無論投資大小，均需經對外經濟貿易部審批(港澳地區還需經國務院港澳辦審查同意)。

　　引進外資開發房地產

　　引進外資開發房地產的主要目的在於補充國內房地產投資的不足，從而以更快的步伐大力發展以住宅建設為主的房地產業。

　　要繼續改善投資環境，加快引進外資的步伐;同時更要註意引導外資在房地產上的投資結構，嚴格控制樓堂館所等高檔房地產項目的立項，積極引導外資向經濟適用住房、普通商品住房等住宅項目建設投資。

　　第一條　為適應對外開放和外向型經濟發展的需要，加強涉外房產交易管理，根據國家有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本試行辦法。

　　第二條　本試行辦法所稱涉外房產，是指依法成立核准在本市開發經營房地產的外商投資企業建造的商品房屋；本市內資房地產開發企業建造的向境外或境內的外籍人士、華僑、港澳台同胞、其他向外籍人士、華僑、港澳台同胞、外商駐華機構轉讓、出租的各類房屋。

　　本市外商投資規劃區內標準廠房的交易不適用本辦法。

　　第三條　無錫市房地產管理局（以下簡稱市房管局）是本市涉外房產交易的主管部門，負責涉外房產交易的審批、監督和管理。

　　第四條　涉外房產買賣、租賃、抵押等經營活動應納入本市房產市場統一管理。

　　第五條　涉外商品房可在境內外銷售，但未與中華人民共和國建立外交關係或未在中華人民共和國設立商務代表處的國家和地區除外。

　　第六條　涉外商品房應以向境外銷售為主，其比例應符合國家的有關規定，房款以外匯或按外匯匯率結算。涉外商品房向境內銷售，應以外籍人士、華僑、港澳台同胞、外商駐華機構、外商投資企業和居民個人為主要對象。境內的國家機關、團體不得購買涉外商品房，特殊情況需購買涉外商品房的，需經市、縣（市）政府批准。

　　第七條　涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應明確各分層、分套房屋的建築面積及相應的土地使用權比例。

　　房屋分層、分套出售的，房屋出售人應在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報市縣（市）房產交易主管部門核准。

　　第八條　涉外商品房在竣工交付前可以預售。預售必須符合下列條件：

　　（一）有土地使用權有償出讓合同和土地使用證；

　　（二）有建設用地規劃許可證；

　　（三）有建設工程規劃許可證；

　　（四）有審核批准的建設項目工程施工圖紙；

　　（五）凡無地下室等地下設施的房屋完成地坪以下的基礎工程；有地下設施的房屋已完成建築安裝投資額20%以上（不含土地出讓金，由有監督權的開戶銀行出具證明）；

　　（六）工程施工進度和交付日期已確定。

　　第九條　涉外商品房可在竣工後直接對外銷售。直接銷售必須符合下列條件：

　　（一）有土地使用權有償出讓合同和土地使用證；

　　（二）有建設用地規劃許可證；

　　（三）有建設工程規劃許可證；

　　（四）有市建設工程質量監督站的驗收合格證書。

　　第十條　涉外商品房預售或銷售，必須經市、縣（市）房產交易主管部門批准，並領取《商品房外銷許可證》。

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