房地產開發經營

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房地產開發經營(Real Estate Exploitation Management)

　　房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。其中：房地產開發經營的主體是房地產開發企業，是指以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業，也稱為房地產開發商；按照法律規定必須具備四級資質等級並承攬相應範圍的業務。

　　投資周期長、金額大、周轉慢、變現能力差、風險大、回報利潤豐厚。

　　房地產開發企業自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。所以，它們不僅需要從金融機構融資，而且需要吸收社會資金參與開發；另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發展的房地產行業；還有一些企業擁有可供開發的土地，但是因為缺乏開發資金和進行房地產開發的資質，需要與房地產開發企業進行合作開發。同時，房地產開發企業也希望通過合作開發的方式降低自身的經營風險。基於以上的客觀需要，本著共擔風險、共用利潤的原則，房地產合作開發經營逐漸成為中國房地產開發的主流。

　　房地產開發與房地產開發經營是有區別的，房地產開發是指依《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。這是《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條第三款明確的定義。

　　而房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二條明確定義的。

　　因此房地產開發和房地產開發經營是有區別的，兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地產開發經營資格，如果有國有土使用權的企業自建房。而後者就要求具有房地產開發經營資格。最高人民法院在《民事案件案由規定》中把合資、合作開發房地產合同糾紛歸屬於房地產開發經營合同糾紛中，所以合資、合作開發經營房地產合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發資格，但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產開發經營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發經營資格，就是因為沒有把房地產開發與房地產開發經營區別開來。由於合資、合作房地產開發經營合同是屬於房地產經營性質的合同關係，必然涉及到轉讓房地產開發項目或銷售、出租商品房的行為。

　　我國房地產法律法規對開發經營房地產是有主體資格要求的，因而合資、合作開發經營房地產合同的當事人一方必須具有房地產開發經營資格，這是對此類合同的主體資格要求。房地產開發經營涉及到國家的重要產業，對國民經濟有重要影響，資金投入量很大，最重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產開發經營的資格是有嚴格的要求，不具有房地產開發經營資格的企業不能進行房地產開發經營。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十九條和國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二章就此有特別規定。而自《中華人民共和國合同法》頒佈後，對合同的主體資格要求絕大多數合同沒有特別要求，在這一點上，合資、合作開發經營房地產合同與其它類型合同是有區別的。

　　隨著經濟的不斷發展和市場經濟體制的不斷完善及市場的不斷開放，房地產開發經營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個方面：

　　1、觀念危機。

　　觀念危機是制約房地產開發企業發展的最大障礙，這種危機主要表現在以下三個方面：(一)被動的市場意識。認為用計劃經濟和行政的手段完全可以替代市場經濟的手段，有這種意識的主要來源於政府和行政主管部門；認為現在的市場體制不完善，開發企業雖做好了競爭的準備，卻無競爭的環境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場機會、競爭不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識的主要來源於開發企業。(二)盲目的市場意識。認為房地產開發業只有靠引進外商、外資，才能帶動房地產開發業，乃至經濟、社會的發展，“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客，只求一個“外”字和規模的“大”字，誰都可以搞開發，誰都能搞好開發，這種觀念主要來源於地方黨政領導，他們急於發展城市建設和經濟。這種觀念的根源只追求政治效益，不按市場規律辦事。(三)狹隘的市場經濟意識，認為市場經濟的初期，可利用各項制度的不完善進行房地產開發投機，專搞空隙項目或邊緣項目或隱藏項目，在短期內求得利益，在無序、無誠信、不規範的環境中生存。這種觀念只要來源於一些小企業、無實力的企業，他們寄希望房地產開發市場越不規範越好、越混亂越好，這樣就對他們越有利，他們就越有機會，可爭得一線生存的空間。

　　2、市場秩序不規範。

　　房地產開發業的發展不僅需要有市場經濟體制下的諸多配套法規、政策的支持，還需要有完善的土地供用制度、城市規劃及房地產管理相關制度的支持，要有房地產開發業生存和發展的環境，更要有良好的市場環境和規範的市場秩序。目前的房地產開發經營市場秩序方面主要存在以下幾個問題：(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓，公開招標或拍賣出讓土地的極少。(二)城市規劃執行管理不到位。規劃變動、調整頻凡，隨意性極強。(三)房地產開發經營的政策、法規執行不嚴，管理乏力。資質審批不嚴，魚目混珠，違法、違規經營者得不到查處。有資質和無資質者同軌經營，行政的和市場的同跑道競賽，明的和暗的互爭市場，在一定程度上制約了房地產業健康、快速的發展，造成管理不規範、競爭無序、發展不平衡、市場比較混亂。分析其原因主要是經濟落後、不發達所至，認為要想發展地方經濟，要想招商引資，要想擴大影響，就必須在法規、政策的執行上和管理力度上予以放寬。

　　3、企業規模小、整體實力弱。

　　房地產開發企業力較弱，規模普遍偏小。計劃經濟時期組建的開發企業是一些國有的老企業，他們人員多、負擔重，市場競爭力不強；後期組建的開發企業大多是股份制、民營性質的企業，他們組建的時間短、經驗不足，綜合實力不強，一些企業甚至只有一、兩個低級技術人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術人員或無技術人員，無經營場所，無資金，他們僅靠搞低層次、低技術含量的單體項目經營，開發的檔次不高，難以形成規模，整體競爭實力弱，更談不上走出去參與競爭。

　　4、房地產開發的資源配置不合理。

　　房地產開發的低級企業過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規模小，社會、環境、經濟效益無法同步實現。一些地區低等級資質的開發企業有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些腐敗之風。究其原因是行業主管部門巨集觀管理和調控的力度不夠。

　　5、管理不到位，部門間配合不融洽。

　　近來國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》和七部委《關於整頓規範房地產市場秩序的通知》等一系列政策相繼出台，城市規劃和建設的法規、政策不斷完善。但城市建設管理部門的管理始終難以到位，城市規劃、土地出讓、房地產開發項目的審批隨意性強，貫徹國務院、省部委的地方文件規章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽，難以達成共識，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強，部門利益太高，認為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念、綜合管理及協同配合意識。

　　(一)房地產開發經營風險的成因

　　任何經營管理活動都是有風險的。所謂經營管理風險，就是經營管理者在經營管理活動中由於受到各種因素的影響，無法實現預期的目標，從而造成經營管理損失或失敗的情況。房地產經營管理的特殊性，決定了房地產經營管理具有更大的風險性。

　　1.房地產位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產對市場供求的不可調劑性；

　　2.房地產投資時間的長期性，決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性；

　　3.房地產投資經營的固定性，決定了房地產投資經營的不易變現性；

　　4.房地產市場信息的分散性，決定了房地產市場的不充分性和變現的困難性。

　　房地產經營管理風險，在不同階段有著不同的表現形式和作用。

　　(二)房地產開發經營風險的類型

　　為了認識房地產經營管理風險的本質和規律，提高對房地產經營管理風險分析的認識水平，加強對房地產風險的管理，根據一定的標準可以把房地產經營管理風險劃分為不同的類型。

　　1.房地產經營管理自然風險

　　房地產經營管理的自然風險，是由房地產經營管理過程中自然災害，諸如地震、洪水、風暴、火災等造成的房地產破壞和損害而形成的風險。

　　2.房地產經營管理社會風險

　　房地產經營管理的社會風險，大體上來自兩個方面。一是由於政治方面的原因引起的，例如國家政治狀況和政治形勢的變化，國家的巨集觀經濟政策和房地產方面政策的變革，以及國家和房地產方面法律法規等變動形成的房地產經營管理風險；二是由於集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等形成的風險等。其中對房地產經營管理影響最大的是國家政治變動和政策法律法規的變動。

　　3.房地產經營管理經濟和市場風險

　　房地產經營管理經濟和市場風險，是由房地產市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的。在市場經濟條件下，市場是各種經濟運行狀況的集中表現，市場運行中的各種不確定因素非常之多。國內外社會經濟變動、經濟政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產市場的運行。

　　4.房地產經營管理技術風險

　　房地產經營管理的技術風險，是由於科學技術的進步引起的風險。當代已經進入了知識經濟時代，在知識經濟時代，科學技術發展的十分迅速。科學技術進步引起了建材的品種、質量和性能的變化，也促使建築技術的提高、建築結構的革新等，從而使建築業和建築產品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建築物貶值，由此造成了房地產經營管理的技術風險。

　　5.房地產經營管理企業內部風險

　　由於房地產經營管理企業內部管理水平等問題，影響到企業的預期收益，從而形成經營管理風險。比如由於企業財務管理混亂，造成資金周轉緩慢；施工管理不善，延誤了工期；經營管理水平低下，使房地產出租出售受到影響等。

　　(三)房地產經營風險管理方法

　　風險管理是一種要求比較高的管理。由於引起風險的原因是多方面的和極其複雜的，有時甚至是不可避免的，因此在風險管理中，主要採取以下一些方式和方法。

　　1.迴避風險。要求企業在經營決策時，儘是迴避有風險或風險大的業務，選擇無風險和風險小的業務，達到迴避經營管理風險的目的。

　　2.轉移風險。是將經營可能發生的或者已經發生的風險全部地或部分地轉移出去。一般來說，採取的主要方法是將可能發生風險的經營項目轉移出去，或者將有經營風險的項目與其他單位合作或合資經營，從而達到分散風險或減少風險的目的。但是轉移風險也要付出一定的代價，這些代價有的是直接的，有的是間接的。

　　3.減輕風險的損失。經營風險一旦發生，企業就要千方百計採取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。在減輕經營風險時，通常主要採取以下一些方法：精確預測經營項目的費用與收益比率，減少經營過程中的不必要的支出；縮短經營周期或縮小經營規模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變數，如利息、開發建設費用、建設周期和房屋預租預售等固定下來，從而達到減少或縮小風險的目的。

　　4.對經營項目實行保險。對經營項目實行保險，是經營者轉移經營風險的一種比較好的方式。

　　保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風險一旦發生帶來的損失相比要小的多。在發達的市場經濟條件下，運用保險的方式轉移或減少風險，是風險管理普遍採用的一種方法，因而也是現代迴避風險或減少風險的主要方法。

　　對於可能發生的風險要進行科學的分類排隊；找出風險產生的原因及其因果關係；採取適當的方法，認識特定的風險。識別風險通常採取的主要方法是：分析詢問法、財務報表法、流程圖法、現場觀察法、環境分析法等。識別風險是風險管理的基礎，也是風險管理中最困難的工作。

　　(一)可行性研究的含義

　　可行性研究是現代經營管理活動重要環節和經營管理重要方法。房地產經營管理可行性研究，是在房地產經營管理決策前，對經營管理項目進行綜合的技術和經濟分析的一種科學方法。通過可行性研究，可以對經營管理項目的市場運行和經濟、技術等多方面狀況，進行深入細緻的調查、分析和研究；可以對提出的各種經營管理方案，進行技術和經濟多方面比較分析和論證；還可以對經營管理項目的經濟效益進行科學的預測和評價，為經營管理決策部門最終決策，提供科學依據。

　　(二)可行性研究階段劃分

　　可行性研究，大體上分為三個階段，即機會可行性研究階段；初步可行性研究階段；最終可行性研究階段。

　　1.機會可行性研究階段及其任務

　　機會可行性研究階段的主要任務是確定經營方向，提出經營目標。對房地產經營管理企業來說，就是對經營管理項目提出建議。為了實現機會可行性研究階段的任務，必須對投資經營項目發展的背景、當地的資源條件、市場供需狀況等基本情況進行初步的調查和預測。通過初步研究，尋找和確定最有利的投資經營方向和投資經營機會，提出可行性研究的建議書，併為下一步研究提出要求。

　　2.初步可行性研究階段及其任務

　　初步可行性研究階段的主要任務就是要根據機會階段的結果，進一步研究經營管理項目的規模、建築材料的供應、投資地段的選址、建築工程的設計方案、項目工程的施工進度等問題。對於一些關鍵性的問題，還必須進行專題研究，諸如市場需求狀況、投資經營項目的地址優劣、工程設計方案合理性、施工進度可行性等。在對這些問題進一步研究的基礎上，對各個方案進行認真的比較分析，排除一些可行性不大的方案，從而進一步縮小工作範圍和工作數量，為最終可行性研究奠定基礎。

　　3.最終可行性研究及其任務

　　最終可行性研究，是可行性研究的最後一個階段。這個研究階段的主要任務是對經營管理項目的技術、經濟、以及市場等方面進行詳細地和深入地分析論證、確定經營管理項目的有關主要因素，並對這些因素進行仔細的調查、分析、計算、評估，在這個基礎上提出一個或幾個可供選擇的最優方案，作為經營管理的決策依據。

　　簡言之，在可行性研究的三個階段中，機會研究階段的主要任務是確定投資方向，提出項目建議書；初步可行性研究階段的主要任務是確定項目的生命力和發展前景；最終可行性研究階段的主要任務是對投資項目進行市場、經濟和技術的分析，為經營管理者提供可靠的依據。

　　(三)可行性研究的內容

　　房地產開發經營管理的可行性研究，是一項內容十分廣泛的技術也是一種經濟的分析研究。這種研究不僅需要對市場、技術、規劃、組織等多種因素進行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經濟發展大環境相適應、以及與所在的城市和地區總體發展規劃相協調的問題。

　　房地產經營管理可行性研究，由於包括的內容很多，可以根據不同的標準，把它的內容歸結為不同的方面。但是，不管怎樣歸納，房地產經營管理項目可行性研究，必須包括以下三個內容：

　　1.房地產市場問題。在市場經濟條件下，生產都是為了滿足市場的需求。如果沒有市場的需求，房地產開發經營就失去了存在和發展的基礎。所以，房地產經營管理可行性研究的首要問題，就是要研究有沒有市場，市場的容量有多大。在房地產經營管理的可行性研究中，有沒有市場的問題，是解決房地產經營管理有沒有“必要性”的問題，所以這個問題就成為全部可以可行性研究的基礎和前提。

　　2.工程技術問題。主要是研究規劃設計和工程技術中的高科技含量的問題，以及規劃設計和工程技術中的難點是否能夠解決或剋服的問題。這個問題主要是解決房地產經營管理的“可能性”問題。

　　3.經濟效益問題。就是通過對房地產經營管理活動的經濟評價，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市場經濟條件下，任何企業經營的最終目的是為了取得利潤，而且是為了取得最大利潤。如果企業不盈利，企業就失去了經營的目標。所以，這個問題主要是解決房地產經營管理“合理性”的問題或企業經營的最終目的問題。概括地說，這三個方面的關係是：市場問題是房地產經營管理的前提；工程技術問題是房地產經營管理的手段；效益是房地產經營管理的目的。房地產經營管理的可行性研究，只有對這三個問題做出明確的回答，才可以說完成了可行性研究的任務。

　　(四)房地產開發項目可行性研究報告

　　房地產經營管理可行性研究結論或意見形成以後，還必須編寫出可行性研究報告。可行性研究報告，是可行性研究的最終成果。一般來說，可行性研究報告應當包括以下具體內容。

　　1.房地產經營管理項目的背景狀況

　　房地產經營管理項目，涉及到國家政治經濟各個方面，因此在可行性報告中，必須對國家巨集觀經濟發展和運行的狀況、經營管理項目所在城市和地區的經濟社會發展和經濟運行狀況、國家產業政策、房地產市場供求等情況做出簡單的介紹和說明。

　　2.房地產經營管理項目的概況

　　房地產經營管理項目的概況部分，應當包括以下內容：⑴房地產經營管理項目的名稱；⑵房地產經營管理項目的地理位置；⑶房地產經營管理項目所在地區環境；⑷房地產經營管理項目的性質和主要特點；⑸房地產經營管理項目的社會經濟意義。

　　3.可行性報告的基本數據

　　房地產經營管理項目的可行性研究報告，既要有定性分析，又要有定量分析來提供可靠的數據。

　　其中主要應當包括：⑴項目投資總額；⑵項目規劃要點：其中主要包括經營管理項目的總建築面積、建築密度、建築容積率、房屋的各類用途、建築的構成、基礎設施的條件和要求、其他規劃設計要點等；⑶項目占地面積；⑷占用的土地及其使用狀況：房地產經營管理項目占用的土地數量、被占用的土地原先使用狀況、需要拆除的房屋面積、需要給予補償的耕地、占用菜地面積、需要安置的住戶和人口、需要安置的勞動力人數等；⑸建築物的主要技術參數；⑹其他有關資料。

　　4.房地產經營管理項目的成本估算

　　房地產經營管理項目的成本，是房地產經營管理的費用支出，在市場物價一定的情況下，成本支出大小對於房地產經營管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產經營管理成本估算，是房地產可行性研究中的一個核心問題。房地產經營管理成本估算，通常的作法是先分項估算，然後再進行彙總，最後做出成本估算表。房地產投資經營管理成本估算主要包括以下內容：⑴土地徵用費用估算或概算。其中主要包括徵地費、青苗補償費及其他地上物的補償費、菜地建設費、勞動力安置費、耕地占用稅等。⑵拆遷安置費。主要包括各種拆遷費用、賠償費用。⑶前期工程費用。主要包括勘察設計費用、“三通一平”或“七通一平”費用等。⑷房屋建築安裝費用。由於房屋建築標準等的不同，應當對不同類型、不同設計、不同等級的房屋分別列出各自的費用。⑸基礎設施建設費。對不同類型的基礎設施，分別列出所需要的費用。⑹公共配套設施建設費用。對於小區內的公共設施配套建設費用，也應當分別列出費用，以便更好地進行核算。⑺管理費用。⑻籌資成本與利息的支出。⑼其他必要的支出。由於房地產建設經營的過程很長，所以應當充分考慮各項費用在項目實施期間可能發生的變化。為了保證成本估算或概算的正確性，在必要的時候，應當進一步按照各項耗費，詳細列出成本估算表或概算表。

　　5.資金籌集與供給方式

　　資金是房地產經營管理的第一推動力和持續動力，關係到經營管理的全過程。因此房地產經營管理可行性研究報告，必鬚根據經營管理項目所需資金總額，確定資金籌集方式；計算籌資成本；科學地安排資金運用方式。房地產投資建設是一項巨大的工程，投資建設具有階段性，決定了資金投入的時間性和順序性。因此，一方面必須為了節約資金的投入，降低投資成本，安排好資金投入的順序和時間；另一方面又必須保證資金的充分供應，防止資金供應斷檔，造成施工延誤和浪費，來提高經濟效益。

　　6.資源採購與供應

　　資源或物資供應狀況，對工程建設有著重要的意義。因此在可行性研究報告中，必須認真制訂建築資源供應計劃。建築工程資源採購和供應主要包括以下內容：⑴建築材料的需要數量、物資採購方式、物資供應安排；⑵施工力量的組織安排；⑶項目建設施工期間的動力、水的供應；⑷建設工程竣工後或建成後或建成投入使用後，上下水、電力、燃力、煤氣、交通、通訊等供應和使用條件等。

　　7.房地產經營管理項目市場分析

　　房地產市場是全部可行性報告的關鍵問題。市場分析主要包括：⑴對銷售市場狀況的預測；⑵對房地產市場的容量、飽和率或飽和度的分析；⑶對市場占有率的預期；⑷對市場銷售價格預測、銷售對象的分析、銷售計劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。

　　8.房地產經營管理項目財務評價

　　房地產經營管理項目財務評價，是房地產經營管理可行性研究報告核心問題，也是房地產經營管理的根本目標。房地產經營管理項目財務評價主要包括：⑴房地產銷售收入、需要繳納的各種稅費、經營利潤等的預測；⑵貸款成本、貸款償還、以及貸款與償還的平衡計算；⑶現金流量分析；⑷財務平衡分析等；⑸對項目建設規模、建設規劃設計修改的費用測算等；⑹項目建設期間原材料價格變化影響等因素的敏感性分析和相應的盈虧平衡分析。

　　房地產經營管理項目評價指標主要有：⑴累計現金流量；⑵凈現值；⑶內部收益率；⑷動態投資回收期；⑸財務靈敏度等。對於較小的投資建設項目，也可以將成本估算、市場分析合併到財務評價中。

　　9.房地產經營管理風險分析

　　房地產經營管理風險分析，應當包括：⑴社會、經濟、政策等各方面變動可能出現的對房地產經營管理的影響；⑵在資源供應方面可能出現的由於不協調形成的風險；⑶城市經濟運行和房地產市場方面出現的變化可能引起的風險。在可行性報告中，儘可能對主要影響因素變化引起的風險極限做出評價，分析超極限變動的可能性並提出相應的對策及建議。

　　10.國民經濟社會評價

　　房地產經營管理項目，大都是一個巨大的系統工程，對社會經濟生活的各個方面都會產生重大的影響，因此必須認真對經營管理項目進行國民經濟社會評價。重點是分析房地產經營管理項目國民經濟效益、社會效益、環境效益等，並且要做出正確的科學的評價。

　　11.房地產經營管理項目開工日期、竣工日期和竣工驗收初步安排。

　　12.結論。房地產經營管理項目可行性研究結論，主要是運用各項數據，從市場、技術、經濟、財務等各個方面說明項目的可行性，認真評價每一個可行的方案，提出具體的決策參數，確切地表述項目是否可行，提出項目存在的問題以及改進的對策、建議等。