房地產開發

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房地產開發(exploitation of real estate)

　　房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。因此，取得國有土地使用權是房地產開發的前提，而房地產開發也並非僅限於房屋建設或者商品房屋的開發，而是包括土地開發和房屋開發在內的開發經營活動。

　　房地產開發包括土地開發和房屋開發。

　　土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建築物，並對土地進行重新改造，投入新的勞動。

　　就房屋開發而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發；第二層次為生產與經營性建築物開發；第三層次為生產、生活服務性建築物的開發；第四層次為城市其他基礎設施的開發。

　　房地產開發與房地產開發經營是有區別的，房地產開發是指依《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。這是《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條第三款明確的定義。

　　而房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二條明確定義的。

　　因此房地產開發和房地產開發經營是有區別的，兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地產開發經營資格，如果有國有土使用權的企業自建房。而後者就要求具有房地產開發經營資格。最高人民法院在《民事案件案由規定》中把合資、合作開發房地產合同糾紛歸屬於房地產開發經營合同糾紛中，所以合資、合作開發經營房地產合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發資格，但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產開發經營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發經營資格，就是因為沒有把房地產開發與房地產開發經營區別開來。由於合資、合作房地產開發經營合同是屬於房地產經營性質的合同關係，必然涉及到轉讓房地產開發項目或銷售、出租商品房的行為。

　　我國房地產法律法規對開發經營房地產是有主體資格要求的，因而合資、合作開發經營房地產合同的當事人一方必須具有房地產開發經營資格，這是對此類合同的主體資格要求。房地產開發經營涉及到國家的重要產業，對國民經濟有重要影響，資金投入量很大，最重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產開發經營的資格是有嚴格的要求，不具有房地產開發經營資格的企業不能進行房地產開發經營。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十九條和國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二章就此有特別規定。而自《中華人民共和國合同法》頒佈後，對合同的主體資格要求絕大多數合同沒有特別要求，在這一點上，合資、合作開發經營房地產合同與其它類型合同是有區別的。

　　房地產開發基本原則是指在城市規劃區國有土地範圍內從事房地產開發並實施房地產開發管理中應依法遵守的基本原則。依據我國法律的規定，我國房地產開發的基本原則主要有：

　　1.依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地範圍內從事房地產開發的原則。在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產開發的前提條件，房地產開發必須是國有土地。我國另一類型的土地即農村集體所有土地不能直接用於房地產開發，集體土地必須經依法徵用轉為國有土地後，才能成為房地產開發用地。

　　2.房地產開發必須嚴格執行城市規劃的原則。城市規劃是城市人民政府對建設進行巨集觀調控和微觀管理的重要措施，是城市發展的綱領，也是對城市房地產開發進行合理控制，實現土地資源合理配置的有效手段。科學制定和執行城市規劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設，指導城市有序、協調發展的保證。

　　3.堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則，經濟效益是房地產所產生的經濟利益的大小，是開發企業賴以生存和發展的必要條件。社會效益指房地產開發給社會帶來的效果和利益。環境效益是指房地產開發對城市自然環境和人文環境所產生的積極影響。以上三方面是矛盾統一的辯證關係，既有聯繫，又有區別，還會產生衝突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。

　　4.應當堅持全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設的原則。即綜合開發原則。綜合開發較之以前的分散建設，具有不可比擬的優越性。綜合開發有利於實現城市總體規劃，加快改變城市的面貌；有利於城市各項建設的協調發展，促進生產，方便生活，有利於縮短建設周期，提高經濟效益和社會效益。

　　5.符合國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的原則。國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃是指導國民經濟相關產業發展的基本原則和總的戰略方針，房地產業作為第三產業應受國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的制約。

　　1.開發主體合法

　　進行房地產開發的單位和個人，首先應取得房地產開發的資格。如果是房地產開發企業，則應依照《城市房地產管理法》規定的條件設立，向工商行政管理部門申請登記，並取得營業執照。

　　2.依法取得房地產開發用地的使用權

　　房地產開發主體必須通過《城市房地產管理法》規定的合法途徑(出讓和劃撥)，取得房地產開發用地使用權。用於房地產開發的土地，必須權屬清晰，房地產開發主體擁有《國有土地使用證》。

　　《城市房地產管理法》第27條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。”

　　3.在規定的期限內動工開發房地產

　　以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當於土地使用權出讓金 20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力，或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

　　1.投資決策分析

　　投資決策分析類似可行件研究，是開發過程中最為重要的一環。投資決策分忻主要包括市場分析和財務估價兩部分。這必須在尚未簽協議之前進行，給開發者以充分的時間和自由度加以考慮。目前.人們對房地產開發項目的財務估價已經比較普遍，而對至關重要的市場分忻卻沒有足夠的重視。應當說，市場研究對於選擇投資方向，確定開發目標與方案起著舉足輕重的作用，它往往關係到項目的成敗。

　　2.前期工作

　　當通過投資決策研究確定了具體的開發項目後，就要著手準備印實施前期—父作。它包括研究地塊的持性與範圍；分析將要購買的地塊用途及獲益能力大小；獲取土地使用權；徵地、拆遷、安置、補償；規劃設計及建設方案的確定；與規劃管理部門協商，獲得規劃許可；施工現場的“七通一平”；安排短期或長期信貸; 尋找預租(售)顧客；初步確定租金或售價水平、開發成本和工程量進行詳細估算和概算等等。上述工作完成後。對項目可以再進行一次評估，因為決定開發項目成敗的經濟持性可能已經有所變化。

　　3.建設階段

　　建設階段是將開發過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上，項目建設一開始，對有些問題的處理就不像前面兩個階段具有彈性。尤其對許多小項目面言，一旦簽署了承包合同.就幾乎不再有變動的機會了。這就再次說明瞭前兩個階段工作的重要件。

　　為了防止追加成本和工期拖延，開發商必須密切註意項目建設過程的進展，定期視察施工現場，以瞭解整個建設過程的全貌。

　　4.租售階段

　　在很多情況下，開發商為廠分散投資風險，減輕借貸壓力，在項目建設前就通過預租或預售的形式落實了入住的客戶，但許多情況下，還是在項目完工或接近完工時才去尋找客戶。對出租或出售兩種處置方式而言，要根據市場狀況，開發商對回收資金迫切程度印開發項目的類型來選擇，對於居住樓，通常以出售為主，對寫字樓、酒店、商業用房常以出租為主。 雖然租售階段常常處於開發的最後一個階段，但租售戰略是初期投資分析的一個重要組成部分。

　　1.房地產項目區位的分析與選擇,包括巨集觀區位和具體地點的分析與選擇。

　　2.房地產項目開發內容和規模的分析與選擇，符合城市規劃前提下按最高最佳利用原則(法律上允許、技術上可能、財務上可行，能帶來最高收益的利用)選擇最佳的用途和最合適的開發規模。

　　3.房地產項目開發時機的分析與選擇。

　　4.房地產項目開發合作方式的分析與選擇，包括獨資、合資、合作和委托開發。

　　5.房地產項目融資方式和資金結構的分析與選擇。

　　6.房地產產品經營方式的分析與選擇，包括出售、出租和自營。

　　房地產開發項目質量管理的內容

　　1.房地產開發項目的質量控制，是房地產開發企業在項目實施過程中最重要的一項管理活動，其目的是為項目的用戶(客戶、項目相關者)提供高質量的產品和房屋，令客戶滿意。關鍵是項目過程和產品都必須滿足項目目標。房地產開發項目質量控制是採用有效措施確保實現合同(設計承包合同、施工合同、材料供應合同等)，商定的質量要求和質量標準，並避免出現常見的質量問題。房地產開發項目質量控制應做到：項目設計必須符合設計承包合同規定的質量要求，並且投資額、建設規模應控制在批准的設計任務書的範圍內；設計文件、圖紙要清晰完整，各相關圖紙這間無矛盾；項目的序設備先型、系統佈置要經濟合理、安全可靠；環境保、 “三廢” 處理、能源利用要符合國家和有關部門的規定指標；施工過程要與技術要求相一致，與技術規範相一致，與設計質量要求相一致，符合合同要求和驗收標準。

　　2. 設計階段的質量控制。對設計工作質量進行檢查，這是一項十分細緻的， 同時又是技術性很強的工作。對設計工作進行檢查要註意： 設計工作以及文件是否完備， 是否能被施工單位和各層次的管理人員所理解，設計是否符合規範要求，特別是強制性的規範，如防火、安全、環保、抗震的標準， 以及某些質量標準和衛生標準。

　　3.施工過程中的質量控制。房地產開發企業對項目施工階段的質量監控主要是通過審核有關文件、報表以及進行現場檢查及通過試驗檢驗途徑和相應的方法實現的。審核有關技術文件、報告或報表。審核施工現場分包單位的資質證明文件，審批施工單位的開工申請書，檢查、核實與控制其施工準備工作質量，審查施工單位提交的施工組織設計方案，控制工程施工質量的技術保障措施，審核施工承包單位提交的有關材料、半成品和構配件的質量證明文，確保工程質量有可靠的物質基礎，審核施工單位提交的反映施工工序的記錄、動態統計資料或管理圖表，審批有關工程質量缺陷或質量事故的處理報告，確保質量缺陷或事故處理的質量。

　　房地產開發項目管理的具體措施

　　1.房地產開發項目的成本控制房地產開發項目的成本控制直接關係到開發商的獲利程度， 因此在相應的項目開發設計過程中應十分註意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，採取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建築設計公司，保證建築的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其註意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

　　2.房地產開發項目管理中的質量管理和過程式控制制房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程式控制制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的瞭解和控制， 為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程式控制制。

　　3.加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素， 因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。

　　1.促進房地產開發項目的計劃管理

　　在房地產開發項目中實施計劃管理，可以促進工程項目有計劃、按順序、有條不紊地展開開發建設。簡而言之就是，通過制定並且使用一個動態計劃管理，將工程項目的全部開發活動歸到計劃管理中，並且實行全過程管理，使工程項目能夠有條不紊地達到預期目標。

　　2.優化項目的成本管理

　　房地產的開發項目管理為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目工程的成本付出和相應的收入與項目的開發設計有很大的關係，項目的開發設計不同則項目工程的成本付出和相應的收入會有很大的不同。要用有限的資源利用範圍、最合適成本預算獲得最大程度上的利潤。所以說，想要利用有限的資源和資金建立高質量的工程項目，都必須依靠工程項目的管理。項目的管理與項目的成本密切相關，良好的項目管理能夠實現用最少的資源和資金，建設最佳的建築工程項目。

　　3.房地產開發項目的協調管理

　　協調管理可以為開發項目提供和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對開發項目與外部環境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關係進行良好的溝通與協調。這種溝通與協調將更有利於各組織之間的關係，廣攬優秀設計、施工隊伍，獲得更大的市場競爭優勢，促進產品的良好銷售。

　　4.減小項目風險

　　房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由於設計公司的選擇存在著一定的風險 選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量 保證建築工程的使用壽命和使用的安全性 從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理 則能加強相應的風險意識 減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。