寫字樓

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寫字樓(Office Building)

　　寫字樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事務和從事商業經營活動的大廈。現代寫字樓一般具有現代化的設備，環境優越、通信快捷、交通方便，有寬闊的停車場地，並且越來越專業化，如有些建築只供給政府機關、企事業單位、文化教育、金融、保險以及律師等辦公使用，並配備有相應的設施。

　　另外，隨著建築材料的改進和技術水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發展。在寫字樓集中的地區往往形成城市的“中心商務區”，為社會各行各業、各部門提供集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空間距離。寫字樓已成為現代城市發展的重要組成部分。^[1]

　　一般來說，寫字樓具有如下的顯著特點。

　　1．寫字樓大多建於城市中心的繁華地段

　　由於大城市交通方便、經貿活動頻繁，所以各類機構均傾向於在大都市的中心地帶建造或租用寫字樓，以便集中辦公、處理公務和經營等事項。以金融、貿易、信息為中心的大城市繁華地段，寫字樓更為集中。

　　2．建築規模大，辦公單位集中，人口密度大

　　寫字樓多為高層建築，樓體高、層數多、建築面積大，辦公單位集中，其間可以擁有幾十甚至上百家租賃單位，工作人員以及往來客人將形成巨大的人流。這將會無疑增加管理工作的難度。

　　3．建築、設備既現代又先進

　　為了吸引有實力的公司機構進駐辦公，滿足他們體現身份、高效辦公的要求，寫字樓一般所用的建築材料都較為高檔先進，外部裝飾大都會有獨特的格局、色彩，內部一般都配有先進的設施設備，如給排水系統、供電系統、中央空調、高速電梯、保全消防系統、通訊系統、照明系統等。因此，給其維修養護與管理帶來了較大難度。

　　4．功能齊全，自成體系

　　現代寫字樓一般還擁有自己的設備層、停車場，以及商場、商務、娛樂、餐飲、健身房等工作與生活輔助設施。進而滿足租戶在樓內高效率工作的需要。因此，造成管理與服務內容的複雜化。同時也為客戶的工作和生活提供很多方便，滿足他們高效辦公工作的需要。

　　5．使用時間集中，人員流動性大

　　一般來說，寫字樓物業使用時間比較集中，多數在早8點以後、下午6點以前。上班時間整個物業是人來人往，川流不息，下班後是人去樓空，冷清異常。這一特點決定了寫字樓物業管理必須有相應的特殊安排。

　　6．經營管理要求高，時效性強

　　由於現代寫字樓本身規模大、功能多、設備先進，加之進駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高；另外，由於寫字樓具有收益性物業的特性，高的出租(售)率是獲得良好穩定收益的保證。經營管理不當，就不能贏得客戶，甚至會馬上失去已有的客戶，而當期空置即意味著當期損失，所以其經營管理的實效性極強。

　　現代社會，寫字樓數量眾多，風格特色各異。不同類型的寫字樓對物業管理的要求會有所不同。因此，熟悉寫字樓的一般分類對做好相應類型的寫字樓物業管理十分必要。目前，我國寫字樓分類尚未統一標準，一般可以從以下幾個方面對寫字樓進行分類。

　　(一)按寫字樓的規模分類

　　1．小型寫字樓；建築面積一般在1萬平方米以下。

　　2．中型寫字樓；建築面積一般在1萬—3萬平方米。

　　3．大型寫字樓；建築面積一般在3萬平方米以上。

　　大型寫字樓有的建築面積可達十萬平方米以上，如美國紐約的世界貿易中心大廈、香港的中環中心大廈等。

　　(二)按寫字樓的功能分類

　　1．單純型寫字樓：基本上只有辦公一種功能，沒有其他功能(如公寓、展示、餐飲等)的寫字樓。

　　2．商住型寫字樓：既能提供辦公又能提供住宿的寫字樓。這類樓宇又分為兩種，一種是辦公室內有套間可以住宿，另一種是樓宇的一部分作為辦公，另一部分作為住宿。

　　3．綜合型寫字樓：即辦公為主，同時又具備其他多種功能，如有公寓、商場、展示廳、舞廳、保齡球場等綜合性樓宇，但各功能部分所占的樓宇面積比例都不會太大，用於辦公的部分依然是主要的，如廣州的世貿大廈。

　　(三)按寫字樓的現代化程度分類

　　1．智能型寫字樓；是指具備高自動化功能的樓宇，通常包括樓宇自動控制系統(BA)；通訊自動化系統(CA)；消防保全監控自動化系統(va)；信息處理自動化系統(MA)；辦公自動化系統(OA)。

　　2．非智能型寫字樓；即沒有智能化設備設施的一般寫字樓。

　　(四)按照位置、建築物狀況以及收益水平等分類

　　國外對寫字樓通常按這個標準分類，一般劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。具體介紹如下：

　　1．甲級寫字樓具有優越地理位置和交通環境；建築物的物理狀況優良；建築質量達到或超過有關建築條例或規範的要求；其收益能力與新建成的寫字樓相當；有完善的物業管理服務，包括24小時的維修與保全服務。

　　2．乙級寫字樓具有良好的地理位置；建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規範的要求；但建築物的功能不是最先進的，有自然磨損存在；收益能力低於新落成的同類建築物。

　　3．丙級寫字樓物業使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規範的要求，建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租者的需求，因租金較低，尚可保持一個合理的出租率。

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