建築物貶值

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　　建築物貶值是被評估建築物在評估時點的市場價值與其重新購建價格之間的差額。建築物的損耗可分為有形損耗和無形損耗兩種，前者是由於使用和物理、化學變化影響而引起的建築物價值損失，後者是由於技術進步、規劃設計更新、消費觀念變化更新等原因而引起的價值損失。

　　建築物的貶值同樣可以分為實體性、功能性和經濟性貶值。

　　(1)實體性貶值。實體性貶值是建築物在實體方面的損耗所造成的價值損失，是由於使用、年限、天氣、無人看管、失修，甚至故意破壞等原因引起的。

　　實體性貶值可以分為可修複貶值和不可修複貶值。可修複貶值是指在經濟上可以修複的貶值，即通過對建築缺陷的修補而使其市場價值增加應至少相當於修補的成本。不可修複貶值是修複建築的成本很可能大於修補後建築所增加的價值，這種修複在經濟上是不可行的。如對建築地基或建築框架的輕微破壞常常被認為是不可修複的貶值。這是因為修複成本將非常大，而增加的市場價值卻相對較小。

　　還有其他類型的損壞被認為是不可修複的貶值，其中包括那些在若幹年後需更新但目前還很“不錯”而無須更新的某個特別的建築部分，如一個在五六年內需要更新但還有很多使用壽命而無須現在更換的半舊空調系統。這種情況下的價值損失屬於短期不可修複貶值(也稱為延遲可修複貶值)。在五年後，當空調剩餘的經濟壽命已經結束時，我們就可以認為價值損失是可以修複的。因為作為建築組成部分的空調在這個時候更換在經濟匕是可行的。

　　當引起建築主要部分的價值損失主要是由於年限的緣故，這時的損失就稱為長期不可修複貶值。這種情況下修補或更新的費用幾乎總是大於由於修補而帶來的價值增加。由於年限而逐漸減少價值的地基、框架管道、設施或電線就是長期不可修複貶值的例子。

　　(2)功能性貶值。功能性貶值是一種由於建築效用相對損失而引起的貶值。

　　效用損失是指有些建築特征不如其成本所顯示的那麼有用。效用損失可能是由於建築設計不完善、設備過時或建築內其他方面的設計瑕疵所引起的。如拙劣的樓層平面佈置和沒有邊院的房屋。

　　功能性貶值也常常是由於原建築設計特征與位置不符引起的，如建築的類型或用途與位置不符(是建築不適合，屬於某種程度的功能損失，被稱為建築錯位)。

　　如果建築對於鄰區來說過大或過於豪華，那麼也會有功能損失而被稱為建築過度。如建築對於鄰區來說過小或質量太差，那麼由此引起的功能損失被稱為建築不足。

　　功能性貶值可以是可修複的或不可修複的，這主要取決於修複成本是小於還是大於在價值方面所得到的好處。但建築錯位或建築過度所引起的價值損失通常被認為是不可修複的。

　　(3)經濟性貶值。經濟性貶值是指由於委估房地產以外的原因引起的價值損失。造成經濟價值損失的情況有環境污染、房產區劃的變化、附近土地用途的不適合、灰塵、高速公路或機場噪音等。一般來說，經濟陛貶值是由於一些自房產興建以後在鄰區發生或已確認的事件引起的。

　　經濟性貶值與實體性貶值和功能性貶值一樣可以分為可修複貶值和不可修複貶值。但問題是經濟性貶值引起的原因是房產業主所不能控制的，補救的成本也非常大。如為減少高速公路的噪音給房產價值帶來的影響，就需要興建一個非常昂貴的隔音牆。因此經濟性貶值幾乎總是不可修複的。

　　有時很難確定建築價值的某種特定損失是功能性的還是經濟性的。隨著市場需求、願望和需要的變化，一度被認為適合市場需求的建築可能不再能符合當前的市場品味。如在某些地區，那些沒有浴室的房屋如今被認為是過時的，由於這種貶值與外部因素(市場需求變化)明顯相關，人們可能會認為其價值損失應歸於經濟性貶值，但通常的做法是將其歸為功能性貶值，就好像建築的缺陷在興建時就已存在。為解決公眾一般需求而發生的公共管制措施(如提高區劃的密度)的變化則會引起經濟性貶值，而同一人口群的特別願望變化(如沒有浴室的房屋)則通常會引起功能性貶值。這兩者之間並沒有明確的界限，評估人員要註意不要將同一價值損失既當作功能性的又當作經濟性的，避免重覆計算價值損失。

　　建築物貶值一般用貶值率或成新率來表示，其測算主要可採用年限法、觀察法、成新率折扣法及銷售資料法等。

　　(1)年限法(直線法)。年限法是把建築物的貶值建立在建築物的壽命、已使用年限或剩餘壽命之間內在關係的基礎之上，更進一步講，年限法有這樣的假設：所有建築的整個使用壽命是可以預測的。這裡講的是經濟壽命，經濟壽命被定義為“不動產開發項目對房產價值做出貢獻的期間”，因此在一個建築的經濟壽命結束後，空地的售價應與已開發房產的價值相同或大於已開發房產。年限法的計算公式為：

建築物貶值率=建築物已使用年限／建築物總經濟壽命 × l00％

　　建築物成新率=建築物尚可使用年限／建築物總經濟壽命 × l00％

　　由於維修、現代化等方面的差異，同樣年限的建築其情況和理想程度有很大的差異，由於這個緣故，評估人員應該以建築的“有效年限”而不是實際年限為基礎。(實際年限是建築物從建成之日到評估時點的日曆時間，有效年限可能短於或長於實際年限，建築物的維護保養較差，有效年限可能要長於實際年限)。

　　一個建築物的有效年限是另一個具備相同條件、相同效用和適銷性的建築物所擁有的實際年限。如一個已存在40年的建築如果經過現代化改造和很好的維修後可以直接和一個只有20年的建築相競爭，在這裡已存在40年的建築其有效年限為20年。

　　在使用有效年限估算貶值時，調整有效年限時可能已考慮了正常的功能和經濟方面的價值損失，但如果使用實際年限計算貶值，則應對這些因素進行單獨的調整。要註意的是有效年限的調整在很大程度上是一個判斷問題，因此很難證實。

　　採用年限法估算貶值的缺陷在於：相對於土地的價值而言，建築物的效用和價值會隨市場和區劃的變化而發生變化，因此難以預計一個建築物的經濟壽命。評估人員、投資者等都不能對市場和區劃的變化做出可靠的預測(特別是長期的)，這需要評估人員根據實踐經驗、結合建築物的設計壽命來判斷。另外年限法沒有將可修複貶值和不可修複貶值分開。

　　採用年限法在我國要註意土地使用權的壽命問題，如建築物的經濟壽命早於土地的使用年限而結束，應按建築物的經濟壽命估算貶值；如建築物的經濟壽命晚於土地使用年限而結束，應按建築物的實際使用年限加上土地的剩餘使用年限估算貶值。

　　(2)觀察法。也稱評分法，是評估人員藉助於建築物成新率的評分標準，包括建築物整體成新率評分標準和不同構成部分的評分標準，根據建築物的實際狀況進行對照打分，得出成新率或貶值率。

　　建築物成新率的評分標準可考慮和借鑒原城鄉建設環境保護部於1984年11月8日頒佈的《房屋完損等級評分標準》。它根據房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好和損壞程度劃分為五個等級：

　　①完好房，包括成新率在80％以上的房屋，房屋的結構、裝修、設備齊全完好，成色新，使用良好。

　　②基本完好房，包括成新率在60％～79％之間的房屋，房屋的結構、裝修、設備基本完好，成色略舊並有少量或輕微損壞，基本能正常使用。

　　③一般損壞房，包括了成新率在40％～59％之間的房屋，房屋的結構、裝修、設備有部分損壞和變形；老化，需進行中、大修理。

　　④嚴重損壞房，成新率在39％以下的房屋，房屋的結構、裝修、設備有明顯的損壞和變形並且不齊全，需進行大修或翻修。

　　⑤危房，房屋的結構已處於危險狀態，隨時有倒塌的可能。

　　其評定的部位是：

　　①結構部分：地基基礎、承重構件、非承重構件、屋頂、樓地面；

　　②裝修部分：門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修；

　　③設備部分：水衛、電照、暖氣、特種設備等。

　　評估人員可以參照這個標準，根據各地區的客觀實際規定等級量化的具體指標，使房屋完損等級的評定更趨科學化、系統化、規範化。同時評估人員要在統一打分的基礎上，根據實際情況，制定不同類型建築物成新率評分的修正繫數(即各部位打分的權重)，作為對各部位評分後的進一步修正。用打分法估算建築物成新率的數學表達式為：

成新率=結構部分合計得分 × G + 裝修部分合計得分 × S + 設備部分合計得分 × B

　　式中，G為結構部分的評分修正繫數，S為裝修部分的評分修正繫數，B為設備部分的評分修正繫數。

　　具體操作時可按評分標準對建築物的結構、裝修、設備三個部分分別評分，然後再對三個部分的打分進行修正，最後得出建築物的成新率。

　　(3)成新率折扣法。成新率折扣法是根據建築物的建成年代、新舊程度等，確定建築物的成新率，直接求取建築物的現值。計算公式為：

建築物現值=建築物重新購建價格×成新率

　　成新率折扣法適用於同時需要對大量建築物進行評估的場合，比較粗略。

　　(4)銷售資料法或市場法。該方法依據的原則是價值損失是由市場上買方和賣方決定的。如果老建築的價值比新建築的價值低，那麼其售價就較低。在銷售資料法中，要分析許多銷售實例(從銷價中減去土地的估算值)以求得建築物在銷售價格中所占的份額，然後用這個金額與一個新建築的現行成本進行比較，其差額就是價值損失。

　　使用銷售資料估算的步驟為：

• 估算每筆可比銷售中建築物的當前重新購建價格；
• 如果可能使用空地的市場銷售資料估算每筆可比銷售的土地價值；
• 從銷售價格中減去土地價值從而從銷價中提取建築物部分的價值；
• 從每筆銷售當前的重新購建價格中減去提取的建築價值，其差額就是每筆可比銷售的貶值的估算值。

　　如果我們準備將銷售數據與委估房地產相比較，那麼應該考慮年限的差異。如果用每筆銷售的貶值除以其估算的當前重新購建價格，其結果就是每筆銷售房產價值損失的百分比，這個結果再除以可比銷售實例建築物的已使用年限就是價值損失的年百分比。被估建築物可以使用典型的年度損失百分比。

　　(5)資本化收益法或租金損失法。資本化收益法可用於估算由於各種原因引起的總價值損失或單一原因引起的價值損失。如果估算由於各種原因引起的損失，那麼應該將委估建築的當前租金與一個可以替代的類似建築的新建築的租金相比較。其差異就是由於年限或貶值引起的租金損失。在實際中非正規的做法通常是使用總租金乘數將租金損失“資本化”。

　　例如，要估算一套舊住宅的貶值，如果其月租金比新的類似住宅少300元，市場研究表明總租金乘數為200，那麼通過租金損失法估算的貶值為60000元。

　　如果被評估的是典型的收益性房產。那麼價值損失或貶值可以通過一個正式資本化收益法進行估算，這種方法使用的是凈收益而不是總收益。第一步是將那些在扣減土地收益後屬於建築物的凈收益資本化。這是對建築物的價值的估算，從建造同一建築的成本估算值中減去該價值後，就可以得到建築物總的貶值額。

　　在實際評估中，評估人員應同時採用多種方法分別估算建築物的貶值，再綜合分析，全面考慮各種因素對建築物貶值的影響後估算出建築物的貶值。關鍵是要充分揭示和反映出市場對建築物價值損失的認可。

　　某地塊面積為60000平方米，是通過城鎮土地出讓而取得的，出讓金為10萬元／畝，拆遷費5萬元／畝，開發費3億元／平方公裡，其他費用(包括稅費)3萬元／畝，土地開發周期為兩年，第一年投入資金占總開發費的60％，目前市場上地產開發的投資報酬率為10％，銀行貸款利率為6％。試評估該土地經開發後的價格。

　　(1)估算土地取得成本。

土地取得成本=出讓金+拆遷費=10+5—15(萬元／畝)=250(元／平方米)

　　(2)估算土地開發成本。

土地開發成本=開發費+其他費用=3億元／平方公裡+3萬元／畝=300元／平方米+45元／平方米=345元／平方米

　　(3)估算投資利息。

　　假定土地取得成本一次性投入，因此計息期為兩年，土地開發成本分階段均勻投入，則：

　　投資利息(元／平方米)

　　4．估算開發利潤。

　　開發利潤(元／平方米)

　　5．計算土地價格。

　　土地單價 = 250 + 345 + 53.89 + 59.6 = 708.49(元／平方米)

　　土地總價元

　　某專用倉庫，總建築面積6500平方米，建成於1985年10月底，為鋼筋混凝士結構，試評估該倉庫建築物於2003年10月31日的價格。

　　(1)估算建築物的重新購建價格。

　　經調查瞭解，現時(評估基準日)與評估對象類似的建築物的造價為每平方米建築面積1200元(含合理利潤、稅費等)，類似建築物的層高比評估對象高10釐米，估計影響造價5％，則經修正後的單位建築面積造價為1140元，以此作為被估建築物的單位建築面積造價，則：

　　被估建築物的重新購建價格=1140 × 6500=7410000(元)

　　(2)估算建築物的貶值。

　　參照有關規定並經評估人員判斷，該倉庫建築物的經濟壽命為60年，該倉庫已使用了18年，則：

　　被估建築物的貶值額=7410000 × 18／60=2223000(元)

　　(3)估算建築物評估價格。

　　建築物評估價格=7410Ooo - 2223000=5187000(元)