土地開發成本

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土地開發成本(land development cost)

　　土地開發成本是指房地產開發企業開發土地(即建設場地)所發生的各種費用支出；

　　房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：

　　1、土地費用

　　指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。

　　2、基礎設施費

　　一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。

　　3、配套設施費

　　一般指水、電、大市政和公建配套的建築物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設施的核算分兩種情況。其一，經有權機關批准建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費，即借記本科日，貸記“預提費用 ”，預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工後再調整有關科目。其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。

　　4、籌資費用

　　房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之後而發生的利息等借款費用，計入財務費用。

　　5、應由開發土地負擔的間接費用

　　它是指企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。應由開發土地負擔的間接費用，應在“開發間接費用”科目進行歸集，月末再按一定的分配標準分配計入本科目。企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。

　　為了既有利於土地開發支出的歸集，又有利於土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象：

　　1、對開發麵積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象；

　　2、對開發麵積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。

　　成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

　　企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建築物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地開發項目的成本項目。對於會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目，如建築安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：

　　(1)土地徵用及拆遷補償費或土地批租費；

　　(2)前期工程費；

　　(3)基礎設施費；

　　(4)開發間接費。

　　其中土地徵用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規划進行土地開發所發生的土地徵用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建築物回收的殘值應估價入賬並沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。

　　企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發成本”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發成本”賬戶進行核算。

　　為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置“商品性土地開發成本”和“自用土地開發成本”兩個二級賬戶，並按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，並記入“開發成本——商品性土地開發成本”、“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在“開發間接費用”賬戶進行核算，於月份終了再按一定標準，分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。

　　房地產開發企業土地成本的核算過程是指企業將開發一定數量的土地所支出的全部費用進行歸集和分配，最終計算出某個項目的總成本或單位成本的過程。對於開發規模小，周期短的企業，只要按前面所講的成本內容進行核算，就能較容易解決問題。但對於企業進行規模較大、周期較長的成片土地開發而言，土地成本核算過程就不那麼簡單了，在成本核算過程中就應該註意以下三個問題：

　　1、土地開發成本歸集對象的確定問題

　　房地產開發企業在具體確定成本歸集對象時，應結合本企業的土地開發特點和實際情況，在滿足成本計算的基礎上加以確定，成本歸集對象確定後，要有利成本計算的真實、準確和完整，正確反映成本的構成，並能及時結算成本對象的竣工成本。一般而言，都以成片開發土地中的具體運作項目或土地區域作為成本歸集對象。如某一成片開發土地上規劃有紫荊花園、千秋假日酒店等十個具體運作項目，則每一具體運作項目可作為成本歸集對象。

　　2、共同成本的分配問題

　　對成片開發土地而言，肯定存在共同成本。那麼，如何將共同成本分配至每一具體成本對象呢?分配方法有個別認定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應考慮配比原則並且要保持使用方法的一致性。

　　以價值為基礎來分配共同成本是一個廣為採用的方法，在這一方法下，其價值可取該項目的估計售價或評估價值。如若其中的直接成本可明確辯認，則應以減去直接成本後的共同成本來進行分配，以使分配結果更為準確。

　　以面積為基礎來分配共同成本通常只適用於成片土地開發後的成塊出售或轉讓。如若每塊土地上的構成內容不同，則分配結果必將與實際不符。

　　個別認定法從定義上來講可能是個最好的辦法。但如能分別認定，就可在平時歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結合使用。

　　3、期末土地開發成本的結轉問題

　　對一般房地產開發企業而言，為了抓住商機和保持現金流的良性迴圈，一般都是進行成片土地開發，分塊出售、轉讓或進行房產開發。在土地分塊出售或分塊進行房產開發而房產又對外銷售的情況下，期末結轉土地成本可能有兩種情況出現，一種情況是土地成片開發已完工，則期末按正常程式結轉實際開發成本則可。另一種情況是，土地成片開發未完工，在這種情況下，應該根據權責發生制和收入與成本費用配比的原則，按有權批准機構批准的工程概(預)算計算項目的完全成本，通過“ 預提費用”科目將尚未投入的完全成本與實際投入成本的差額計入成本，即也應該結轉該項目的完全成本。待工程完工後，再按實際成本調整該項目的有關會計科目。