經濟性貶值

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經濟性貶值(economic devaluation)

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經濟性貶值的概述

  經濟性貶值,也稱為外部損失,是指資產本身的外部影響造成的價值損失。主要表現為運營中的設備利用率下降,甚至閑置,並由此引起設備的運營收益減少。外部條件造成的經濟性貶值可以源自國際,國內行業基礎或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經濟回報,因而,直接影響資產或物業的市場價值。

經濟性貶值可分為以下幾類:

  1.生產能力相對過剩引起的經濟性貶值

  2.生產要素提價,產品售價沒有提高引起的經濟性貶值

  3.縮短資產的使用壽命引起的經濟性貶值

  評估確定成新率的損耗,包括實體性貶值功能性貶值和經濟性貶值。功能性貶值只是無形損耗的一種形式,而不是無形損耗的全部。經濟性貶值則是資產外部原因引起的,為評估過程所特有。 經濟性貶值額主要根據產品銷售困難、開工不足或停止生產形成資產閑置等因素確定。資產使用基本正常時不計算經濟性貶值。

經濟性貶值的決定

  決定經濟性貶值是否存在,研究報告必需來自目標財產和行業的經濟性,極其即時的,評估基準日完成。研究可通過檢驗目標財產的收入史,以及任何地方或其他可以影響標的和其資產經濟表現的因素。對典型房地產,尤其是小型普通物業,地方市場條件的影響就十分重要。分區制,地方經濟,失業及行業因素都影響房地產價值。較大房地產物業可能不受地方經濟影響,但是,受到地區,國家甚至全球經濟的影響。代表性主要資產包括房地產和重要資本資產,以及相關影響(商業價值象有形和無形資產流動資金)可被地方經濟因素影響,但是通常更重要的是被行業經濟條件影響。

  確定經濟性貶值的第一步是調查影響企業和資產貶值的經濟條件的存在。然後,調查任何經濟性貶值的原因之後,必需以某種客觀方式認證。經濟性貶值存在於任何行業或資產,其特性為:其一,公司產品需求減低。其二,行業生產能力過剩;其三,原料供應出現斷層。

  從某種程度上講,經濟性貶值類似於機會成本的概念,當某機器設備產生的經濟回報率小於同價值資產產生的社會基準回報率時,該項資產的經濟性貶值出現。通過單純資金投資不能降低經濟性貶值,但經濟性貶值可以改變甚至通過改變行業條件降低為零,某種意義上講,也有可能會出現“經濟性增值”。

經濟性貶值的計算

  經濟性貶值的核算基準是重置成本-實體性貶值-功能性貶值後的餘額。在具體計算過程中,不同的專家給出了不同的計算公式,其中比較重要的兩個計算經濟性貶值的計算公式,其一,經濟性貶值額計算公式:經濟貶值額=(RC-Dp-Df)*經濟貶值率,其二,經濟貶值額= RC*經濟貶值率。以下是兩種演算法概況。

1、兩種計算方法的介紹

  依據經濟性貶值定義,在兩版不同的《資產評估》教材中,給出了不同的演算法。一種認為,經濟貶值額= (RC-Dp-Df)*經濟貶值率;另外一種認為,經濟貶值額= RC*經濟貶值率。兩種演算法的核心差在於是經濟性貶值的核算基準不同。

2、產生的差異

  關於第一種演算法,支持這種演算法的人主要的依據是在計算過程中,企業資產的評估價格不能是負值。比如,如果一臺機器設備,5成新。又由於市場競爭增加,只能 40%開車,如果使用經濟性貶值額的計算應以評估對象的重置成本為基數,重置成本為100萬,經濟貶值率60%,那麼:

  重置成本*經濟貶值率=60萬

  重置成本-實體貶值=100-50=50萬

  評估值是:100-60-50=-10萬

顯然,對於五成新的設備給出-10萬的評估價格是不合適的,從而得出第一種演算法不成立的結論。

  支持第二種演算法的人認為,經濟性貶值是在複原重置成本的基礎上發生貶值的因素之一,因而,如果在重置成本扣除實體性貶值功能性貶值的基礎上核算,必然存在對功能性貶值實體性貶值的重覆計算問題。由於公式不同,由此得到不同的結果,甚至,某公式還不能保證計算結果一定大於零;這樣,可使用的資產在通過公式計算後會產生負值。

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