房地產市場信息

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房地產市場信息(real estate market information)

　　房地產市場信息是指反映房地產市場活動特征及其發展變化情況的各種消息、情報，資料等的統稱。

　　房地產市場信息具體包括房地產市場供求信息、房地產市場行情信息、房地產市場營銷環境信息、房地產市場交易信息、房地產市場反饋信息等，這些就構成了房地產市場信息的主要內容。具體包括以下內容：

　　(一)房地產市場供求信息

　　供求信息是市場的一種先導性、預測性信息，它預示著市場供應和需求雙方未來發展的動態。房地產開發和經營企業應及時提出房地產供應和需求狀況，以實現供應促進需求，需求推動房地產的開發和經營，促使房地產品交易更好地發展。

　　(二)房地產市場行情信息

　　市場行情信息是指市場價格信息。房地產市場價格是在市場交易中山於各種原因形成的。如房地產品距離中心城市的遠近，房地產周圍環境及其設施，房地產品等級、質量以及供求況等會形成不同的價格，成為房地產市場的行情。房地產企業在開發和經營過程中，必須及時瞭解市場行情信息，以便在競爭中處於主動地位。

　　(三)房地產市場交易信息

　　房地產市場交易信息是房地產市場交易動態的反映。房地產品的交易與一般商品交易有著不同的特點，可從房地產品的市場供給、銷售、需求三方面表現出來。從市場供給來說，房地產品一般不足同質產品，供給範圍比一般商品要小，具有地區性。這是由房地產品的固定性所決定的，從市場需求來說，具有廣泛性、長期性。因為房地產品是人類生存、享受、發展的基本物質條件，其使用期限要超過其他大多數耐用消費品，不能也不可能用後即棄，一幢私宅往往世代相守，輩輩相傳；從市場銷售來說，具有環節多、渠道長，銷售主要採用合同方式進行，通過代理商來完成。瞭解房地產品市場交易的特點，掌握這些交易信息，對於掌握房地產品供求狀況有著重要意義。

　　(四)房地產市場營銷環境信息

　　市場營銷環境信息是指影響市場經營的各種因素變化而形成的信息。它包括：①房地產經濟環境信息。如國家對經營房地產業有關政策法規，以及國民經濟產業政策等。②人民消費水平信息。隨著經濟發展，人民的生活水平提高，使消費水平、消費結構、消費趨向發生廠變化。購買商品房者日趨增加，從而為房地產市場的營銷開拓廠廣寬的領域；③社會環境信息。如城市發展、人口佈局、交通設施等變化，都會對房地產市場營銷的發展有著直接的影響。

　　(五)房地產市場反饋信息

　　反饋信息是指商品購銷完成情況及售後使用過程中的情況和問題的綜合反映。房地產市場反饋信啟、是房地產經營企業跟蹤瞭解的信息、從反饋信息中，可以瞭解外界對房地產價格、質量、規格、售後服務以及社會效益等方面的情況和問題，以便改進房地產的開發和經營。

　　一般來說，各預測單位在規定時間內收集的市場信息，應具備如下四個方面的特點：

　　1．客觀性。收集信息以客觀事實為依據，防止偏離實際、主觀臆斷的傾向。

　　2．知識性。市場信息涉及自然科學和社會科學的各個領域，其具體內容的闡明或表述，都是以一定的理論知識作為指導，以一定的科學技術或經濟管理知識為基礎。市場信息實際上是多方面知識的濃縮體，帶有很強的知識性。

　　3．傳遞性。市場信息能夠傳播交流，通過大容量通訊系統、激光通訊、圖像通訊、衛星通訊和電子電腦網路系統等載體傳導。為此，應使市場信息的記錄方式適合一定技術方法和手段要求。

　　4．適用性。市場信息的收集和積累是為著使用，有用的、可用的市場信息可轉變成生產力，帶來經濟效益，而冗餘的市場信息不僅浪費了人力、物力和財力，而且還會給使用者帶來不必要的麻煩。

　　房地產市場信息具有如此重要作用：

　　(一)是溝通房地產供需之間聯繫的橋梁和工具

　　隨著社會主義商品經濟的發展，市場體系逐步建立和完善，房地產企業日趨發展。但房地產的供需矛盾也將日益突出，房地產企業為了更好地滿足社會的需求、人民群眾為了能購買到理想的商品房，都需要及時瞭解房地產市場的各種信息。因此，房地產市場信息，就成為溝通房地產供需之間聯繫的橋梁和工具。

　　(二)是房地產經營企業經營決策的重要依據利

　　社會主義市場經濟體制要求企業轉換經營機制，成為獨立的商品生產者和經營者，成為自主經營、自負盈虧的經濟實體；為此，企業必須面向市場，及時掌握市場信息。中國的房地產業一誕生，就處在激烈的市場競爭中，要求得生存和發展，必須面向市場，掌握房地產市場信息，根據市場提供的信息進行科學的決策，以提高自己的適應能力和應變能力。現代著名的決策理論學派代表人物美國的西蒙認為，決策過程可以簡要概括為：信息收集處理—擬定方案—選定方案—決策執行四個階段。可見，房地產市場信息是房地產經營企業經營決策的首要依據。

　　(三)是房地產經營企業提高經濟效益的重要源泉

　　信息能帶來經濟效益，房地產市場信息雖然本身不是直接的物質財富，但通過信息的傳遞和利用，可以給企業帶來經營活力。企業掌握了一定的信息量，並以此為依據，更好地開發和經營，以最小的投入取得最大的產出，獲得更大的經濟效益。可見，房地產市場信息的利用價值及其產生的效益，是通過經營者在利用信息以實現其經營目標和決策過程來達到的，所以信息量越大，決策的準確度越高，利用價值就越大，經濟效益也就越高。

　　通常，對房地產市場信息提出如下要求：

　　1．準確性。要求房地產市場信息準確、不失真，在收集市場信息時，一定預先規定好嚴格的定義和明確的範疇，不可模棱兩可，含糊不清，否則，會導致預測不准和決策失誤。

　　2．及時性。市場信息有時效性，其收集、處理、傳遞要快、要及時，遲到的信息就會眙誤戰機。

　　3．全面、系統性。市場情況在時間上連續，形成序列，在內容上要完整，無缺項，形成體系。

　　4．適用性。如前所述，適用一是指信息內容和項目要有針對性，符合需要。二是在技術先進性和經濟合理性上要適合本單位、本部門的實際情況。只有針對性強，又符合本部門技術水平和特點的信息，才是價值高、經濟好的信息。

　　5．經濟性。房地產市場信息工作要達到一定的經濟效益要求，關鍵是要處理好信息價值與所花費之間的關係。信息價值是指收集信息的數量和質量的要求程度。信息價值越高，一般所花費用也越多，而使用該信息所帶來的收益也越大，這是一般規律。使用信息的收益大小可用公式表示如下：

　　使用信息的凈收益＝採用信息後所得收益-收集信息所花費用

　　房地產市場信息是有關房地產經濟活動的信息和資料的總稱。信息資源與人力資源、資金資源和物質資源一起構成房地產市場的四大資源。它是市場分析與預測的基礎。

　　一、市場信息的收集渠道

　　收集房地產市場信息可以從以下幾個方面入手：

　　1．政府部門

　　政府所頒佈的各項經濟政策、法令、法規以及政府召開的新聞發佈會公佈的信息，特別是計劃、財稅、金融、房地產等各職能部門的各種文件、規定和統計資料都是重要的信息資源。

　　2．企業內部

　　企業內部的各種業務資料、統計資料、財務資料和平時收集的文字資料等都是重要的第一手資料。

　　3．消費者

　　通過各種途徑從消費者那裡獲取有關購買動機、購買偏好和未來需求的信息。

　　4．競爭對手

　　通過對等互換信息等途徑獲取競爭對手和他們對市場分析的資料。

　　5．咨詢部門

　　房地產咨詢部門的咨詢意見、市場走勢分析和各種評估報告等都具有重要的參考價值。

　　6．各種宣傳媒體

　　可以從各種有關報刊、專業書籍和廣播、電視等媒體獲得相關信息。

　　7．公共場所

　　註意從各種會議和社交活動中獲取信息。

　　二、市場信息的收集原則

　　收集市場信息要把握五個原則：

　　1．可靠性

　　準確的市場信息有利於市場分析和預測，而不可靠的信息會給投資帶來不可預測的風險，甚至會導致投資失敗。

　　2．及時性

　　市場信息具有很強的時效性，對信息傳遞和處理如不及時，就會喪失信息的價值，錯過良機。

　　3．系統性

　　信息的收集要求連續、全面、完整，以提高信息的準確性。零碎、間斷的信息容易形成以偏概全的分析結論。

　　4．適用性

　　信息的收集要有針對性，要區分主次和緩急。

　　5．經濟性

　　信息的收集不是越多越好，而是力爭以較少的時間和較低的成本收集到適用的信息。

　　房地產市場信息的主要來源包括本單位或本系統內部、系統外部兩個方面。

　　1．來自本單位或本系統內部的信息，主要通過以下渠道獲得。

　　(1)來自經營管理部門。這是指擔負計劃、統計、經營等業務的管理機構收集各種規劃、計劃、決策等方面的業務資料或統計資料。

　　(2)來自經濟活動管理部門。主要指財務成本、勞資定額、供應採購等業務部門提供的報表、台賬、結算、分析資料等。

　　(3)來自組織生產活動的指揮部門。

　　(4)來自技術和質量部門。

　　(5)其他有關部門的信息。

　　2．來自系統外部的信息。

　　(1)來自國家政府機關、社會團體方面的信息。例如，各項政策、法令、社會經濟發展規劃，以及國家財政預算和決算等。

　　(2)來自國外的信息。主要是通過外交、外貿途徑、國外書刊雜誌等收集到的有關市場信息，以及直接從負責國際貿易信息的單位取得。

　　(3)來自國際市場方面的信息。這是指進入國際市場的企業直接或間接地從房地產開發經營業務中取得的有關信息。

　　(4)來自相關企業或單位的信息。

　　(5)來自各專業情報機構或咨詢部門的信息等。

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